（2016）吉01民终1269号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-27
案件名称
李颖峙与长春经开国资控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李颖峙,长春经开国资控股集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终1269号上诉人（原审被告）：李颖峙，男，1974年4月20日出生，汉族，住长春市二道区。委托代理人：石晶，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春经开国资控股集团有限公司，住所：长春经济技术开发区吉林大路6188号。法定代表人：韩宇新，董事长。委托代理人：王向东，吉林天地泽律师事务所律师。委托代理人：赵程鹏，该公司职员。上诉人李颖峙因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2016年1月15日作出的（2015）长经开民初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：长春经开国资控股集团有限公司（以下简称经开集团）系兴隆山镇中心校的国有资产管理人。李颖峙系长春市源通驾驶员培训有限公司（以下简称源通驾校）原法定代表人。2013年3月11日，经开集团与源通驾校签订《房屋及场地租赁协议》，经开集团将兴隆山镇中心校原校舍400平方米及场地16000平方米出租给源通驾校使用。该协议约定：年租金人民币8000元，租期3年（2013年4月1日至2018年3月31日），租赁场地只作练车及经营之用，源通驾校对房屋、场地内外部装修事先应征得经开集团同意。租赁协议签订后，源通驾校向经开集团交纳了租金，经开集团向源通驾校交付了租赁物，租赁协议实际履行。2014年6月9日，经开集团与李颖峙（时任源通驾校法定代表人）重新签订了《兴隆山镇中心校原校舍租赁合同》，主要内容为：1.经开集团将中心校原校舍一层租赁给源李颖峙作为驾校使用；2.租期3年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止；3.年租金人民币8万元整，按年支付，每年最后一个月月底前付清下一年租金；4.如承租期间遇到收储拆迁，经开集团有权终止合同，经开集团应提前一个月通知被告，李颖峙无条件搬出，不要求任何赔偿，剩余租金予以退还，经开集团不承担任何违约责任；5.租赁期间如遇到收储拆迁，李颖峙在接到经开集团通知后应在一个月内无条件搬出，不要求任何赔偿；6.因不可抗力原因致本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；7.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任；8.因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。2014年9月，长春经济技术开发区管理委员会（以下简称经开管委会）召开第47次专题会议，确定2015年至2017年新建九年一贯制学校4所、小学2所、食堂2所，其中包括2015年在兴隆山镇中心校原址新建高家小学。随后，经开集团向李颖峙发出搬迁通知，告知了李颖峙租赁房屋及场地欲建小学事宜。2014年11月12日，双方签订《承诺协议书》，主要内容为：1.根据第47次专题会议，在兴隆山镇中心校新建小学，租户必须在2014年12月31日前搬出；2.按照租赁合同第十一条、第十二条规定，如在承租期间遇到收储拆迁，经开集团有权终止合同，李颖峙应在一个月内搬出并不要求任何赔偿；3.扣除租赁时间的租金后剩余租金予以退还，经开集团无需承担任何违约责任；4.因李颖峙在租赁期间更换了校舍一楼的门窗，经开集团同意李颖峙迁出时自行拆除门窗；5.经开集团给李颖峙两个月的搬迁时间，李颖峙同意于2014年12月31日前迁出；6.经开集团同意退还李颖峙剩余租金33333元、押金5000元；7.自本协议签订之日起，双方签订的《兴隆山镇中心校原校舍租赁合同》自动终止，李颖峙依照原合同不得提出任何赔偿等权利要求。《承诺协议书》签订后，李颖峙没有按《承诺协议书》约定履行搬迁义务，经开集团于2015年4月2日向李颖峙发出《限期搬迁通知》，要求李颖峙在2015年4月11日前必须全部迁出。但李颖峙没有按经开集团的要求迁出租赁的房屋及场地，至今仍占用兴隆山镇中心校的一层校舍及场地。另查，李颖峙在租赁兴隆山镇中心校校舍及场地期间，参照驾驶员考试标准，投资兴建了驾校训练场地等基础设施，并投资对租赁的校舍参照驾驶员考试标准进行了装修。2015年7月23日经开集团起诉至一审法院，要求判令：1.被告李颖峙立即迁出并交还原告出租的房屋；2.被告按租赁合同约定标准支付从2015年1月1日起至实际迁出之日的房屋租金；3.被告承担诉讼费用。李颖峙辩称：原告所述与事实不符，自原、被告签订协议以来，政府及相关房屋征收管理部门从未与被告协商拆迁一事，被告也从没有接到政府及房屋征收管理部门任何形式的拆迁通知，原告单方所述没有证据支持，其目的只不过是妄图私自单方解除合同而已。被告进入该场地后，对该场地先后投入建设资金91万元，相关设施刚刚建全，尚未正常使用。原告单方解除合同，其真实目的是侵占被告建筑的构筑物和建筑物而已，属于不当得利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一审法院审理后认为：1.原、被告签订的《兴隆山中心校原校舍租赁合同》、《承诺协议书》是双方当事人真实意思表示，内容合法，是有效合同。虽然开始租赁时是被告以源通驾校名义与原告签订的《房屋及场地租赁协议》，但在原、被告签订《兴隆山中心校原校舍租赁合同》后，原始签订的《房屋及场地租赁协议》已经废止，不影响《兴隆山中心校原校舍租赁合同》、《承诺协议书》的成立及效力；2.原、被告在租赁合同的第十一条、第十二条明确约定，租赁期间遇到收储拆迁终止合同、被告在一个月内无条件搬出、原告不承担违约责任、被告不要求任何赔偿。现经开区管委会欲新建的高家小学，就是在兴隆山中心校原校舍及场地进行拆迁重建，符合双方合同中约定的“收储拆迁”条件，被告应无条件搬出，并交还租赁的校舍及场地；3.依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定及原、被告签订的《兴隆山中心校原校舍租赁合同》第十四条二项“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”的约定，经开区管委会新建高家小学，符合该项约定，原、被告双方签订的《兴隆山中心校原校舍租赁合同》亦应解除；4.依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，在原、被告双方签订《承诺协议书》后，双方签订的《兴隆山中心校原校舍租赁合同》已经解除，被告应按《承诺协议书》的约定履行义务，即在2014年12月31日前搬出租赁的校舍及场地，并将校舍及场地交还原告。依据原、被告双方签订的《兴隆山中心校原校舍租赁合同》第十四条三项“因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补”的约定，被告应承担其实际占用兴隆山中心校校舍及场地期间的租金；5.被告未按《承诺协议书》约定履行义务，系被告违约。现原告依据《兴隆山中心校原校舍租赁合同》、《承诺协议书》的约定要求被告迁出兴隆山镇中心校的校舍及场地并给付占用期间租金合理合法，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李颖峙于本判决生效后10日内从其租赁的兴隆山镇中心校校舍迁出，并将该校舍及所属场地交还原告经开集团；二、被告李颖峙给付原告经开集团占用兴隆山镇中心校校舍及场地的租金，按双方合同约定租金标准计算，每日人民币219.18元（80000元／年÷365天），从2015年4月1日起计算，至被告李颖峙实际迁出之日止。案件受理费634元由被告承担。宣判后，李颖峙不服，向本院上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，导致判决结果错误。首先，被上诉人在一审中仅提供了双方签订的《兴隆山中心校原校舍租赁合同》及《经开管委会会议纪要》的复印件证据，但该证据恰恰证明租赁合同约定的租赁期限尚未到期。租赁合同第十一条虽然约定租赁期间如遇拆迁收储终止合同，上诉人于一个月内无条件搬出，被上诉人不承担违约责任，上诉人不要求任何赔偿，但被上诉人并未提供案涉场地已列为拆迁收储范围的任何证据。被上诉人虽然提供了一份《管委会会议纪要》复印件，但未到得上诉人认可，并且该会议纪要中明确记载仅是将该场地拟列入收储范围，是一次会议研究的纪要，并未实际实施，上诉人在承租场地以来也从未有任何房屋征收管理部门书面或口头告知上诉人已经将该场地列为拆迁收储范围。因此一审法院仅以租赁合同第十一条约定为由判决上诉人迁出没有事实和法律依据。被上诉人之所以解除合同，要求上诉人迁出，目的在于恶意侵占上诉人添加的设施，损害上诉人的合法权益；其次，对于一审判决中所谓的《承诺协议书》以及《限期搬迁通知》，上诉人从不知情，并且被上诉人也未提供过该证据，上诉人不知道该两份证据从何而来，望二审法院明察；最后，无论上诉人承租的场地是否列入拆迁收储范围，上诉人作为用益物权人，依据物权法规定均享有获得相应补偿的权利，这是法律赋予上诉人的权益，并非通过上诉人与被上诉人之间的协议即可免除。对于租赁合同约定的“不要求被上诉人补偿”，仅针对上诉人与被上诉人双方产生法律效力，不妨碍上诉人获得国家补偿的权利。请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。经开集团二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：1.案涉场地和房屋系经开集团受经开区管委会委托管理的国有资产，2014年9月15日经开区管委会第47《专题会议纪要》作出的关于“2015年拟在兴隆山镇中心校原址（案涉场地）新建高家小学”的决定，虽然未以政府文件形式下发，但作为经开区管委会下属国有企业的经开集团必须执行，故经开集团按照经开区管委会2015年第47次会议纪要决定解除与李颖峙之间的租赁合同，收回案涉场地和房屋并无不当，李颖峙仅以该政府会议纪要不是正式征收决定为由主张经开集团无权解除合同本院不予支持；2.经开集团按照经开区管委会决定收回案涉场地和房屋的行为虽然不符合其与李颖峙之间租赁合同所约定的“收储拆迁”条件，但李颖峙已于2014年11月12日与经开集团签订《承诺协议书》，承诺于2014年12月31日前迁出案涉场地和房屋，李颖峙即应严格履行该承诺按期向经开集团腾退场地和房屋，故李颖峙至今拒不迁出场地和房屋构成违约，一审判决其迁出房屋和场地并自2015年1月1日起向经开集团支付占用使用费并无不当，本院予以支持；3.李颖峙仅为与经开集团签订案涉房屋和场地租赁合同的承租人，而承租权属于债权，并非法定物权，并且按照国务院征收条例规定，承租人如遇政府征收行为造成损失应当向出租人主张权利，而无权要求国家补偿，故李颖峙上诉主张其是用益物权人，有权获得国家征收补偿本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，李颖峙的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费634.00元，由上诉人李颖峙负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 贺银婷二〇一六年四月二十七日书 记 员 杜 易 关注微信公众号“”