（2015）虹民三（民）初字第1036号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-12-20
案件名称
孙象年与上海侨园置业集团有限公司、宋连跃房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙象年,上海侨园置业集团有限公司,宋连跃
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款
全文
中华人民共和国上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1036号原告孙象年(XiangnianSun)，男，1940年4月21日出生，现住美国。委托代理人尹宏、仇四平，上海市凤凰律师事务所律师。被告上海侨园置业集团有限公司，住所地上海市。法定代表人吕洋，总经理。被告宋连跃，男，1958年7月30日出生，汉族，住海口市。上列二被告的共同委托代理人顾丹凤。上列二被告的共同委托代理人钱晔文，上海欧申律师事务所律师。原告孙象年(XiangnianSun)诉被告上海侨园置业集团有限公司(以下简称侨园公司)、宋连跃房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙象年(XiangnianSun)的委托代理人尹宏、被告侨园公司、宋连跃的共同委托代理人顾丹凤、钱晔文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙象年(XiangnianSun)诉称，2010年下半年，被告侨园公司持着上海市人民政府侨务办公室的批复，在北美地区进行招商，侨园公司利用在美华人报效祖国、投资祖国的良好愿望，夸大项目性质，致使包括原告在内的数十名北美地区华人作出了投资决定。2010年12月6日，原告与侨园公司签署了《上海侨园北美度假公寓》购房合同三份，分别购买了座落在上海市浦东新区张江紫薇路372、376号上海侨园北美度假公寓(以下简称度假公寓)一层114室(37㎡，房屋总价为68,773.46美元)、二层214室(37㎡，房屋总价为68,773.46美元)及四层425室(37㎡，房屋总价为70,836.36美元);2010年12月13日，原告又与侨园公司签署购房合同一份，购买了度假公寓五层510室(48㎡，房屋总价为95,887.12美元)；2011年4月3日，原告再次与侨园公司签订购房合同及包租合同各一份，购买了上述地址的商铺一间(商铺101室，44㎡，房屋总价为202,533.33美元)。上述合同签订后，原告按照合同约定全额支付了购买所有房屋的房款，但侨园公司却未能按照合同约定的期限办理房屋产权证并交付房屋。经原告多次催告，侨园公司被迫透露度假公寓房屋的土地系工业用地，而非住宅用地，故根本无法办理房屋产权证。据此，原告才明白侨园公司实际一直向所有业主隐瞒了这一事实，欺骗了购房业主。原告在此情况下，只能与侨园公司协商，要求解除购房合同，经多次沟通、协商，原告与被告于2012年9月27日达成还款协议，被告承诺其退还并支付原告的所有购房款及租金，同时约定若侨园公司在规定退款日期内未将原告购房款和回报金退至原告账户，每逾期一日应承担未退款金额万分之三的滞纳金，违约方应承担原合同里的违约责任并承担包括原告律师费在内的所有诉讼费用。被告宋连跃作为侨园公司的股东、法定代表人对上述还款愿以自己的房产提供担保。协议签订后，侨园公司除了履行协议签订后次日应付的租金人民币165,132元外，其余款项均出现拖延。原告及律师多次与侨园公司联系并上门催讨，但被告均以资金困难为由一直拖延。期间，原告在催讨过程中，又于2013年5月7日签订了付款证明一份、于2013年7月4日签订还款协议一份，双方除了继续确定还款金额及还款期限外，又对发生争议的管辖问题作了变更，即由原购房合同中的中国国际经济仲裁委员会分会的条款予以作废而变更为选择甲方(即被告)经营所在地的人民法院作为受理案件的管辖法院。在长达一年多的时间里，原告才渐渐从被告处拿到了大部分退房款和租金，但商铺退房款被告一直未退。2014年5月22日，在被告多次承诺又多次拖延的情况下，被告与原告签订备忘录，就商铺退款作出承诺，表示在2014年6月25日前支付原告退房款美金5万元；2014年7月25日前支付原告退房款美金5万元，如侨园公司逾期支付上述房款，退房本金将恢复至美金107,381元，并支付该相应款项从2014年4月起的租金。备忘录签订后，被告又一次违反承诺，直至2014年8月21日才将上述款项付清，显已逾期，按照被告的承诺，应恢复至美金107381.81元，但被告实际支付美金10万元，少付美金7,381.81元及2014年4月起的租金。故原告诉至本院，要求：1、判令被告侨园公司立即返还原告购房款(商铺)本金美元7，381.81元(按2015年4月30日汇率折合人民币45818.89元)；2、判令被告侨园公司支付商铺租金美元6,000.52元(暂计算至2015年4月30日，并按当日汇率折合人民币37,245.24元)；3、判令被告侨园公司承担逾期还款滞纳金计美元5,054.24元(暂计至2015年4月30日并按当日汇率折合人民币31,371.87元)；4、判令被告支付原告律师费人民币90,000元；5、被告宋连跃对上述四项承担连带保证责任。被告侨园公司、宋连跃辩称，1、不同意原告的诉请1，根据双方最终达成的备忘录，双方最终达成的退款金额为10万美元，而7,381.81美元实际是违约金的性质，根据被告现在延期付款的情况来看，应当根据迟延期限以银行同期贷款的利率来支付逾期付款的违约金，不同意按照7,381.81美元支付。2、不同意诉请2，四套房屋的买卖合同及包租合同在2012年9月都解除了，在合同已经解除的情况下，不存在有商铺租金的说法，原告现在来主张商铺租金是没有法律和事实依据的。3、不认可诉请3，双方最终签订的备忘录中没有约定逾期付款的违约金，在原告主张7,381.81美元违约金的基础上再要加上滞纳金，原告的主张过高，被告认为应当以10万美元的逾期付款期限，以银行同期贷款利率计算本案的违约金。关于原告的诉请4，双方的备忘录中没有约定律师费，原告主张没有依据。最早的还款协议中所说的9万元是针对5套房屋所有的律师代理费，本案中主张所有5套房屋的律师费没有依据，本案的诉讼标的只有人民币20万元左右，原告要求承担全部5套的律师费不合理。5、关于诉请5，根据双方备忘录的约定，被告宋连跃是拿镇江的房产作担保，并由已将该房产的产证交由原告的代理人律师保管，原告应当进一步办理抵押担保手续，而原告没有去办理，现在原告要求被告宋连跃承担连带保证责任没有道理。6、原告依据2015年4月30日的汇率折算人民币，美元在当日的折算汇率是6.137，这与原告的折算金额有差异。经审理查明，2011年4月3日，原告(买受人，乙方)与被告侨园公司(出卖人，甲方)签订《上海侨园购物广场房屋(会员)买卖合同书》一份，约定，乙方认购上海侨园北美度假公寓商铺座落在一层101室，44平方米，房屋总价为202,533.33美元。甲方承诺房屋交付日期为2011年6月30日之前。甲方若不能依约交房视为甲方违约，从合同约定交房之日起，按中国政府规定的银行借贷年利率5.8%标准向乙方支付利息的方式承担违约金。除本合同已明确约定之外，甲乙双方如有违约，违约方应向守约方承担上述违约金，若在承担上述违约金仍不能补偿损失的还应承担上述违约金外赔偿余下相应的经济损失。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方又签订《上海侨园购物广场包租合同书》一份，约定，乙方出资购买并拥有上海侨园购物广场商铺一层101号，座落地点为上海市浦东新区张江紫薇路372、376号。甲方在此包租乙方以上商铺。乙方同意将商铺提供给甲方包租。甲方包租乙方商铺期限为6年，自2011年7月1日起至2017年6月30日止。甲方同意并保证前2年每年给乙方的包租租金相当于乙方购房总款的11%，即144,589人民币(无论甲方实际出租经营的租金收入是多少)。甲方同意并保证第三、四年包租租金相当于乙方购房款的13%，即170,877人民币。第五、六年包租租金相当于乙方购房总款的15%，即197,166人民币。2011年5月9日，侨园公司出具收款收据一份，收款金额为202,533美元。2012年9月7日，原告(乙方)与被告侨园公司(甲方)、宋连跃签订《还款协议》一份，约定还款方式为2013年6月底前，甲方支付乙方商铺101的购房本金美元201,533.33元整，2012年10月-2013年6月的回报金＄1,847.38×9个月=＄16,626.42元，以上共计美元218,159.75元整。若甲方在规定退款日期内仍未将购房款和回报金退还至乙方账户，视为甲方违约。每逾期一日应承担未退款金额万分之三的滞纳金，违约方应承担原合同里的违约责任并承担包括乙方律师费在内的所有诉讼费用。董事长宋连跃以自己名下2套房产作为共同担保。2013年5月7日，原告与被告侨园公司又签订《付款说明》一份，载明，鉴于甲方与乙方原签订的还款协议未能如期支付，现甲乙双方在平等自愿的基础上，就甲方退还乙方购房款事宜经协商一致达成以下协议：……四、商铺101#总计购房款＄201,533.33元整。甲方于2013年7月5日支付乙方商铺101#部分退房款＄100,766.66元整及2012年10月-2013年7月5日的租金＄16,854.00元整。五、甲方于2013年7月25日支付乙方商铺101#剩余退房款＄100,766.66元整及2013年7月5日-2013年7月25日的租金＄607.00元整。六、本协议是2012年9月27日签订的《还款协议》的补充说明，对《还款协议》中的第三、第四条内容均继续有效。同年7月4日，原告(乙方)与被告侨园公司(甲方)、宋连跃(丙方)再次签订《还款协议》，表明，……二、商铺101#总计购房款＄201,533.33元整。甲方于2013年8月20日支付乙方商铺101#部分退房款＄100,766.66元整及2012年10月-2013年8月20日的租金＄18,578.00元整。三、甲方于2013年9月20日支付乙方商铺101#剩余退房款＄100,766.66元整及8月21日-9月20日的租金＄841.00元整。四、本协议是2012年9月27日签订的《还款协议》的补充说明，原《还款协议》中的第三、第四条内容均继续有效。以及2013年5月7日的《付款说明》也一并有效。……六、丙方宋连跃对上述还款义务及原《还款协议》中第三条义务自愿承担连带保证责任，保证期限为本备忘录及原《还款协议》中涉及的付款义务履行完毕止。七、三方一致同意：本协议如发生争议，选择甲方经营所在地人民法院作为受理案件的管辖法院，原购房合同中第十一条选择中国国际经济仲裁委员会分会仲裁的条款作废。2014年5月22日，原告(乙方)与被告侨园公司(甲方)、宋连跃(丙方)签订《备忘录》一份，约定：鉴于甲、乙、丙三方原签订的还款协议未能如期支付，现甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上，就甲方退还乙方购房款事宜经协商一致达成以下协议：甲方尚欠乙方商铺退房款美元10万元整。甲方分2期支付给乙方约定时间如下：1、甲方于2014年6月25日前支付乙方退房款美元5万元整。2、甲方于2014年7月25日前支付乙方退房款美元5万元整。丙方宋连跃将自己名下镇江房产作为退款担保抵押给乙方代理律师尹宏，此产证将由尹宏律师保管。如甲方逾期支付上述房款，退款本金将恢复至美元107,381元整，并支付该相应款项从2014年4月起的租金。同时，被告宋连跃将相关房产证交给被告代理律师尹宏。又查明，对于商铺101，被告分别于2014年4月30日向原告支付退款￥179,914.90元整。折合美元29,216.45(汇率是6.158)；5月14日支付退款￥40万元整。折合美元64,935.06(汇率是6.16)；8月12日支付退款￥15万元整折合美元24,383.50(汇率是6.1517)；8月18日支付退款￥15万元整折合美元24,379(汇率是6.1528)；8月21日支付退款￥315,787元整折合美元51,237.5(汇率是6.1632)。审理中，原告提供《聘用律师合同》及发票，证明共支付律师费9万元。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、包租合同、收款收据、2012年9月27日还款协议、付款说明、2013年7月4日还款协议、备忘录、付款详情、律师费合同及发票等证据佐证，并经当庭质证。本院认为，原告与被告侨园公司签订的房屋买卖合同及包租合同因客观原因未能继续履行，双方就相关结算事宜签订了《还款协议》(两份)、《付款说明》及《备忘录》，这些文件均是双方的真实意思表示，当事人均应按约履行。首先，根据两份《还款协议》及《付款说明》，双方均认可商铺101的购房款为201,533.33美元，侨园公司分别于2014年4月30日向原告支付退款29,216.45美元、5月14日支付退款64,935.06美元，故截至双方签订《备忘录》时，侨园公司尚欠107,381.81美元。现侨园公司未按照《备忘录》约定的期限退还房款，原告主张退款本金恢复至107,381.81美元并无不当，扣除侨园公司之后向原告退还的10万美元，侨园公司还应返还原告7,381.81美元。其次，因双方签订的包租合同并未继续履行，双方备忘录中约定的租金实质系逾期还款违约责任的承担方式，与《还款协议》中的滞纳金系重复约定，综合考虑原告的实际损失、被告的还款情况等因素，本院认为租金约定的计算标准过高，按照滞纳金的标准计算为妥。被告未按照《备忘录》的约定于2014年6月25日前支付退房款5万美元，次日本金即恢复至107,381.81美元，故滞纳金应当自2014年6月26日分档计算。最后，双方在《还款协议》中对于律师费作了明确约定，之后的《备忘录》系因被告未按期还款双方所作的补充约定，其中未变更之双方的权利义务仍应当以《还款协议》的约定为准，故原告主张律师费的诉讼请求，本院予以支持。同样，虽然《备忘录》中约定被告宋连跃提供镇江房产作为退款的抵押担保，亦不能排除《还款协议》中约定其对退款所承担的连带保证责任。此外，因原告律师实际参与了双方所涉多套房产的还款协商过程，至今时间已长达四年之久，故被告要求依据本案诉讼标的调整律师费的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海侨园置业集团有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告孙象年(XiangnianSun)购房款7,381.81美元(按2015年4月30日银行汇率折算成人民币)；二、被告上海侨园置业集团有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告孙象年(XiangnianSun)逾期还款违约金(按每日万分之三，其中本金107,381.81美元，自2014年6月26日计算至2014年8月11日；本金82,998.31美元，自2014年8月12日计算至2014年8月17日；本金58,619.31美元，自2014年8月18日计算至2014年8月20日；本金7,381.81美元，自2014年8月21日计算至判决生效之日止)；三、被告上海侨园置业集团有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告孙象年(XiangnianSun)律师费人民币90,000元；四、被告宋连跃对上述还款义务承担连带保证责任；五、对原告孙象年(XiangnianSun)的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,366.54元，由原告孙象年(XiangnianSun)负担人民币1,366.54元，被告上海侨园置业集团有限公司、宋连跃共同负担人民币3,000元。如不服本判决，原告孙象年(XiangnianSun)可在判决书送达之日起30日内、被告上海侨园置业集团有限公司(以下简称侨园公司)、宋连跃可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹北霖人民陪审员 田永生人民陪审员 郭 瑛二〇一六年四月二十七日书 记 员 许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 百度搜索“”