（2016）苏0506民初1154号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-10-29

案件名称

苏州市吴中区荣幸钢模制造有限公司与苏州松田时装有限公司、苏州山泉贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州市吴中区荣幸钢模制造有限公司,苏州松田时装有限公司,苏州山泉贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条，第二百三十六条

全文

苏州市吴中区人民法院民事判决书（2016）苏0506民初1154号原告苏州市吴中区荣幸钢模制造有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道新家村。法定代表人郁炳生，该公司董事长。委托代理人颜国庆，江苏五洲信友律师事务所律师。被告苏州松田时装有限公司，住所地苏州市吴中区旺吴路21号。法定代表人李忠斌，该公司董事长。被告苏州山泉贸易有限公司，住所地苏州市吴中区旺吴路21号1-5幢。法定代表人李忠斌，该公司董事长。两被告共同委托代理人陆福明、庄玲娟，江苏力信律师事务所律师。原告苏州市吴中区荣幸钢模制造有限公司（以下简称荣幸公司）诉被告苏州松田时装有限公司（以下简称松田公司）、苏州山泉贸易有限公司（以下简称山泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理，依法由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣幸公司的委托代理人颜国庆，被告松田公司、山泉公司法定代表人李忠斌及委托代理人庄玲娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣幸公司诉称，其与被告松田公司签订房屋租赁合同，2015年6月30日到期，而与被告山泉公司未签租赁合同，但该被告却实际占用原告的房屋。原告曾多次与两被告公司的法定代表人李忠斌交涉，李忠斌承诺向原告支付每年300000元的租金，但双方未签订正式租赁合同。2015年12月23日，原告向被告发函催交租金，但被告未交。同年12月31日，原告向被告发出通知，要求终止租赁协议，并要求其于2016年1月31日前将房屋返还给原告，但被告未返还房屋，故诉请判令原告与被告松田公司、山泉公司的租赁合同于2016年1月31日终止；被告松田公司、山泉公司连带支付原告自2015年1月1日起至2015年12月31日期间的租金人民币300000元，并支付按银行同期贷款基准利率计算自2016年2月1日起至实际清偿之日止的利息损失；被告山泉公司将实际占用原告的房屋（4幢二层、三层，建筑面积计1548平方米和5幢一层、二层，建筑面积计444平方米）返还给原告，并支付按年租金300000元的标准计算自2016年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。被告松田公司、山泉公司共同辩称，原告与被告松田公司存在租赁关系，两者租赁合同关系并未解除，原告要求确认终止合同并要求支付租金没有理由。即使要求松田公司支付租金，亦应按双方合同的约定年租金160000元予以计算，而不是年租金300000元。被告山泉公司非租赁合同的相对人，亦非房屋的实际使用人，故原告要求山泉公司承担责任无事实依据。经审理查明，位于苏州市吴中区旺吴路21号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢房屋系原告荣幸公司所有，建筑面积分别为95.33平方米、73.66平方米、2924.55平方米、2924.55平方米、1468.21平方米。2014年7月1日，被告松田公司承租原告的上述部分房屋，双方签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限自2014年7月1日起至2015年6月30日，租赁费为全年160000元，租金每半年支付一次，第一次租金在签订本合同时即支付，以后租金按规定付款期限提前30天。合同还约定，本合同中由一方发给另一方的通知至寄达该方的住所地或租赁物处即视为收到，如住所地变更，须在变更后三日内用书面通知对方。另查明，原告的原股东为李忠斌、许令霞、潘忠发。2014年12月16日，李忠斌、许令霞、潘忠发等三人与苏州煜豪工程技术有限公司签订《股权转让协议》一份，约定将上述三人在原告所持股份转让给苏州煜豪工程技术有限公司。2015年2月13日，原告的原股东经工商变更为苏州煜豪工程技术有限公司。上述股权转让协议中记载有转让之时涉案房屋存在的租赁合同的情况，其中松田公司的租期为2014年7月1日至2015年6月30日，租金全年为160000元。本院于2016年4月12日开庭审理，庭审中，原告提供上述房屋租赁合同为复印件，该合同记载租赁费用条款中明确租赁费用为“全年为壹拾陆万元整”，在该内容上方注明有“36万”。对此，被告陈述，被告松田公司与原告约定的租金为每年160000元，该360000元系原告添上去的内容，不予认可，而且根据股权转让协议中载明的松田公司的租金也是160000元。原告为证明其向两被告催交租金，并通知终止租赁合同的事实，提供2015年12月23日的催款通知、顺丰快递邮寄凭据以及2015年12月31日的终止租赁协议的通知、顺丰快递邮寄凭据，上述两份通知收件单位均为被告山泉公司、收件人均为李忠斌，邮件查询显示为妥投。通知的主要内容为：要求山泉公司于2015年12月31日前支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的房租300000元以及滞纳金，并要求支付2016年1月1日起至2016年12月31日期间的房租，而山泉公司未支付，故通知与山泉公司终止口头租赁协议，山泉公司将租赁房屋于2016年1月31日前交还原告。被告经质证认为，其未收到上述两份通知，对真实性不予认可，即便存在该通知，原告并未通知承租人松田公司，而系向山泉公司发出通知，无法达到解除双方租赁合同关系的效力。另，被告松田公司陈述，在与原告签订房屋租赁合同之后，其仅支付过半年租金80000元。关于本案租赁合同所涉租赁物的范围，被告松田公司明确为4幢二层、三层，建筑面积计1548平方米和5幢一层的一间（约20平方米）、二层的三间（约60平方米）。对此，原告予以认可。另，原告陈述，如果认定被告松田公司使用承租房屋，其需将要求被告山泉公司返还房屋并支付的使用费的诉请变更由被告松田公司承担。以上事实，由原告提供的涉案房屋的权属凭据、房屋租赁合同、工商登记信息资料，被告提供的股权转让协议，当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告与被告松田公司于2014年7月1日签订的房屋租赁合同，不违反法律强制性规定，应属有效，合同的相对方应为原告、被告松田公司，被告松田公司认为其为承租人，且为实际使用人，而原告主张被告山泉公司亦系合同相对方，并无证据证实，应承担举证不能的法律后果，故本院认定本案租赁合同的出租人为原告，承租人为被告松田公司。关于租赁房屋的范围，原告与被告松田公司对此予以明确为4幢二层、三层，建筑面积计1548平方米及5幢一层的1间（约20平方米）、二层的2间（约60平方米），本院予以认定。关于租金标准的问题，原告主张年租金为300000元，并无证据证实，而被告松田公司主张年租金为160000元，有双方租赁合同证实，且有股权转让协议相印证，故本院认定本案租赁合同的年租金为160000元。关于本案租赁合同的解除或终止的问题，原告与被告松田公司签订租赁合同后，被告松田公司仅支付6个月租金，之后未再支付租金，且在租赁合同约定的租赁期限届满后仍继续使用租赁房屋，而原告对此并未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。原告2015年12月31日向被告山泉公司通知终止租赁关系，本案租赁合同的承租人为被告松田公司，该终止租赁合同通知对被告松田公司不发生解除租赁合同的效力，但原告向法院起诉确认租赁合同终止，应视为其向被告松田公司明确解除双方之间不定期租赁合同，考虑到给予被告松田公司合理期限，本院酌定原告与被告松田公司的房屋租赁合同于本案庭审之日（即2016年4月12日）解除。被告松田公司结欠原告自2015年1月1日起至2015年12月31日期间及自2016年2月1日起至2016年4月11日期间的租金为191123.29元，并将承租的房屋返还给原告。被告松田公司继续使用涉案房屋，还应当按原租金标准支付占用使用涉案房屋期间的使用费。另，被告松田公司未依约支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金160000元，构成违约，原告要求其按银行同期同类贷款基准利率支付自2016年2月1日起至实际清偿之日的利息损失，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告苏州市吴中区荣幸钢模制造有限公司与被告苏州松田时装有限公司之间的房屋租赁合同于2016年4月12日解除。二、被告苏州松田时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区荣幸钢模制造有限公司租金人民币191123.29元，并以人民币160000元为基数按银行同期同类贷款基准利率计算自2016年2月1日起至实际清偿之日止的利息损失。三、被告苏州松田时装有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的涉案房屋（即苏州市吴中区旺吴路21号4幢二层、三层，建筑面积计1548平方米；5幢一层的1间、约20平方米，二层的2间、约60平方米）腾空返还给原告苏州市吴中区荣幸钢模制造有限公司，并按年租金人民币160000元的标准支付自2016年4月12日起至实际返还承租房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回原告苏州市吴中区荣幸钢模制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币2900元，由原告苏州市吴中区荣幸钢模制造有限公司负担870元，被告苏州松田时装有限公司负担2030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员　何亚平二〇一六年四月二十七日法官助理　徐姝玢书记员　周亚雅来源：