（2015）德开民初字第564号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-08-25
案件名称
李毅民与德州永锋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
德州经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李毅民,德州永锋置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十九条；《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第八十八条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条
全文
德州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）德开民初字第564号原告（反诉被告）李毅民。委托代理人郭强，山东阳光桥律师事务所律师，系特别授权代理。被告（反诉原告）德州永锋置业有限公司，住所地德州经济开发区晶华路兆光商贸城1-21号。法定代表人蒋连行，执行董事。委托代理人陈令奕，该单位职工，系特别授权代理。委托代理人孔治国，该单位职工，系一般授权代理。原告（反诉被告）李毅民与被告（反诉原告）德州永锋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李毅民委托代理人郭强、被告（反诉原告）德州永锋置业有限公司委托代理人陈令奕、孔治国到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告（反诉被告）李毅民诉称，原告为改善住房条件经过比对选择了德州市经济开发区天衢东路1161号绿城百合花园9号楼三单元9层901室的一处房产。在2014年10月4日与该处楼盘销售方即该案被告德州永锋置业有限公司签订了德州市商品房买卖合同及合同补充协议。原告依照被告要求于当日既交付了首付房款30000元，以后又依照购房合同的约定分别于2014年10月7日和2015年2月9日分别交付了150000元和180000元。被告方在原告与其商谈购房之事时承诺，原告购买他们的房产后三年内该楼盘不会降价，如有降价的现象出现愿意承担相应责任，被告方将此承诺写进了双方签订的商品房买卖合同所附加的合同补充协议第十二条中（详见补充协议第十二条）。可是，原告在浏览电脑网页时发现一篇腾讯房产德州站报导：【绿城百合花园】绿城集团携手房多多团购会圆满落幕的报导。该报导说“2015年4月7日下午绿城集团携手房多多团购会暨德州房多多经纪人启动大会在德州绿城百合花园会议室圆满落幕。德州市各门店经纪人纷纷应邀到场，全场座无虚席，共计200余经纪人参加此次大会”。原告认为，被告方的此次降价活动严重违反了他们在合同中补充协议第十二条中的承诺，实属违约。针对被告的此次行为原告于2015年4月26日向被告递交了退房申请表，被告没有给予答复。为此原告又委托律师在2015年4月29日向被告发去了退房律师函，被告还是置若罔闻不予理睬。鉴于被告上述行为已没有半点诚信可言，原告不得已向法院提起诉讼。请求法院依法判令原被告解除商品房买卖合同、原告退房，请求判令被告立即返还原告所交房款36万元，并按约定计付自交款之日起的同期贷款利率上浮10%的利息，按合同权利义务同等原则，判令本案诉讼费、律师费等所发生的全部费用均由被告承担，以保护原告合法权益不受损失。被告（反诉原告）德州永锋置业有限公司辩称，1、原被告双方签订的合同真实有效，双方应依照合同履行；2、原告诉状所述，绿城集团的团购会系绿城集团的正常促销合同，不是降价，并且不包括原告所说的楼盘；3、原告要求被告承担违约责任，没有法律依据，律师费等费用不在承担范围内；4、鉴于原告已经违反了合同约定，没有履行交款义务，被告提起反诉，反诉请求1、解除双方签订的合同；2、被反诉人支付反诉人违约金31241.05元；3、诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）辩称，我方认为反诉不成立，因为按照合同的约定在反诉人提出交款日期前原告方已经向被告方提出了退房要求，并在被告所在处填写了由被告方设置的退房协议，在被告方有。所以我方认为因被告方违反约定降价使得原告不得已退房的条件在先，原告已提出退房，不应存在继续付款的可能，反诉方的请求是不合理、没有依据的。有退房时原告填写的退房协议照片。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求向本提交以下证据：一、公证书，证明被告方在2015年4月份违反双方约定，搞了房屋降价活动，属于被告违约在先；二、2015年4月份看到被告违约后提出退房申请，在被告方售楼处递交的退房协议影印件，证明反诉方的反诉理由不成立；三、购房合同，根据该合同补充协议第十三条规定，证明原告所主张的诉讼请求是有双方约定的，理由是成立的。被告（反诉原告）对以上证据质证认为：对证据一真实性没有异议，对证明对象及关联性有异议，不是降价活动，是正常的促销活动，涉案房屋不包括在团购内。对证据二有异议，并非是双方的协议，是原告单方写的，提出的时间在该证据上没有显示，没有被告方的盖章，被告方没有收到该协议，不能证明原告所说的证明对象。对证据三有异议，是复印件，且复印件上没有落款时间，买受人的签名与起诉状的签名明显不符。被告（反诉原告）为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：一、李毅民原购买德州百合花园的预售协议、房源确认单、业主资料表，证明李毅民原购买房源为项目6-3-1001室，且在定价基础上给予其95折优惠，证明原被告双方之间房屋购销合同的情况，被反诉人享受了95折的优惠；二、李毅民向公司提起的换房申请及与公司签订的换房协议。证明其于2015年3月4日向公司申请将其所购买房源调换为9-3-901室。证明当前合同的实际房屋购买情况；三、李毅民购买德州百合花园项目9-3-901室的商品房买卖合同、房源确认单、业主资料证明，证明公司仍为其购买9-3-901室房屋享受了原价基础上95折优惠，但是，李毅民未按照合同约定支付购房款；四、德州百合花园项目9号楼价格表，证明德州百合花园项目9号楼的定价（商业秘密）；五、合作备忘录，证明公司与房屋销售电子商务公司的合作范围内不包含李毅民所购及其相邻类似房源，证明原告所购房屋不在2015年4月份的团购优惠活动当中。六、刘红艳购买德州百合花园项目9-2-901室的预售协议、商品房买卖合同、房屋确认表、业主资料表，证明类似房源，其实际成交价不低于李毅民所购买价格，证明本案所涉及的房屋相比并没有降价。原告（反诉被告）对以上证据质证认为：对证据一真实性没有异议，但是对证明内容有异议，被告方提交的是原告方开始时购买的一套房子，在原告方购买房子时被告方不是单独针对某一个人进行的，是在10月1日对广泛的住户的促销活动，根据合同是三年内合同成交房屋价格不会下降，合同价格是双方的中介。对证据二真实性没有异议，但是换房是因为被告方在原告购房时与所声称的房屋面积不符，比原面积小了，所以原告提出换房，被告承认房屋面积不实，才会换房。对证据三真实性没有异议，证据三恰恰证明在补充协议第十三条明确说明以后房款不会低于购房合同成交价。对证据四真实性我方不知道，不予质证。对证据五有异议，作为当初被告方在销售公开网络所刊登的，并没有标注是哪一座楼，而是概括指向百合花园整座楼盘。对证据六真实性原告方无从对质，对真实性不予认可，本证据与本案无关，双方约定的合同价格是双方争议的焦点。经审理查明，2014年10月4日，李毅民与德州永锋置业有限公司签订德州绿城百合花园房源确认单，确定购买的房源为6-3-1001室，2014年10月7日，签订业主销售合同资料表。2015年3月4日，李毅民申请换房，德州永锋置业有限公司同意李毅民的申请，将房源换成9-3-901室。并就该房源签订房屋买卖合同，并办理了相关的手续。原告（反诉被告）李毅民于2014年10月4日交付房款30000元，于2014年10月7日与2015年2月9日分别交付房款150000元与180000元，共计交付房款360000元。2015年4月7日，被告（反诉原告）德州永锋置业有限公司携手房多多团购会暨德州房多多经纪人启动大会在德州绿城百合花园会议室圆满落幕，就部分楼盘的房屋进行促销。促销楼盘的价格低于李毅民所买房屋的价格，但不包括原告（反诉被告）所购房所在楼盘。本院认为,依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同履行自己的义务，并遵守合同的约定。本案中双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其合法性本院予以确认。原告（反诉被告）依据《买卖合同》补充协议第九条第13项“出卖人承诺：买受人所购商品房从购买之日起三年内同期价格不低于购买合同成交价，否则，买受人有权退房。买受人提出退房的，出卖人退还买受人所支付资金，且出卖人按照同期银行贷款利率上浮10%支付买受人利息”起诉，认为被告（反诉原告）在2014年4月7日携手房多多团购会进行的促销活动是一次降价行为，违反了合同中三年内不会降价的约定。被告（反诉原告）承认此次促销活动，但此次促销活动并不是指向整个德州百合花园的楼盘，原告（反诉被告）所购房屋的楼盘及相似房源的楼盘均不包括在内。庭审中，被告（反诉原告）提交与案外人刘某于2015年7月7日签订的《房屋买卖合同》及2015年4月8日与德州房通网络科技有限公司签订的合作备忘录，以证明李毅民所购房屋楼盘及类似房源楼盘不在此次促销活动范围内。原告（反诉被告）虽然对该两份证据不予认可，但两份证据的落款都有当事人的签字（并按捺手印）或盖章，故对两份证据的真实性本院予以确认。该两份证据可以印证，被告（反诉原告）所进行的促销活动并不包括原告（反诉被告）所购买房屋的楼盘及相似房源的楼盘。故对于原告的诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）因原告（反诉被告）没有履行合同所确定的交款义务而提起反诉。双方签订的《房屋买卖合同》第六条付款方式及期限，第二项分期付款可以看出，原告（反诉被告）应当于2014年10月7日之前、2015年1月31日之前、2015年5月5日之前、2015年10月5日之前分别付款180000元、180000元、100000元、164821元，原告（反诉被告）向本院递交诉状之前，即2015年5月7日之前已经交付房款360000元。故原告（反诉被告）中止合同的履行并不违反法律规定，对于被告（反诉原告）的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下一、双方于2015年3月4日签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行；二、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费6700元，保全费2520元，共计9220元，由原告（反诉被告）李毅民承担，反诉费291元，由被告（反诉原告）德州永锋置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长 田洪军人民陪审员 于建墩人民陪审员 赵连君二〇一六年四月二十七日书 记 员 吕帅帅