（2013）碚法民初字第06458号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-11-07
案件名称
重庆旺德实业发展有限公司与刘成模房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆旺德实业发展有限公司,刘成模
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十二条，第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2013）碚法民初字第06458号原告重庆旺德实业发展有限公司，住所地重庆市北碚区广州路13号，组织机构代码66641344-2。法定代表人陈进，该公司董事长。委托代理人ＸＸ，重庆鼎凌律师事务所律师。委托代理人雷宇，重庆鼎凌律师事务所律师。被告刘成模，男，汉族，1947年12月7日出生，户籍地重庆市北碚区。委托代理人刘成珍，女，汉族，1956年12月30日出生，住重庆市北碚区。委托代理人洪平，男，汉族，1955年7月10日出生，住重庆市北碚区。原告重庆旺德实业发展有限公司（以下简称旺德公司）诉被告刘成模房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李军适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告旺德公司的委托代理人雷宇，被告刘成模的委托代理人刘成珍、洪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺德公司诉称：旺德公司因北碚区文星湾片区改造(经济适用房)工程项目建设，于2008年7月29日取得《房屋拆迁许可证》。2008年12月4日，旺德公司与刘成模签订《拆迁补偿安置协议》，对双方的权利义务进行了约定，重庆市北碚公证处对旺德公司、刘成模签订的《拆迁补偿安置协议》进行了公证。该协议约定刘成模自愿选择住宅x-x幢x层x-x一室一厅房屋一套，暂定面积45.57㎡。但是为满足安置房消防设计，经规划部门批准，安置房的设计图进行了变更。在变更后的设计图中，已没有该协议中的x-x幢x层x-x。双方就上述问题进行了协商，双方同意更换安置房。2009年7月13日，经双方协商，刘成模之子刘忠辉代刘成模与旺德公司签订《选房更改通知》，将原房屋变更为x栋x-x号二室二厅房屋一套，暂定面积70.42㎡。双方应按变更后的协议履行义务。刘成模原房面积26.55㎡，补公摊1.23㎡，所选安置房实测建筑面积70.92㎡，补公摊3.29㎡，超建筑面积为39.85㎡，该部分需要由刘成模补交房款及相关费用。15㎡内按照每平方米1500元计算，应交房款为22500元。超15㎡以上建筑面积为24.85㎡，折算为套内面积为21.61㎡。依据北碚区人民法院及重庆市第一中级人民法院对旺德公司拆迁安置补偿合同纠纷系列案之判决所确定的价格，以套内面积每平方米3355元计算，该部分房款为72501.55元(21.61㎡×3355元/㎡)，则刘成模应交房款合计95001.55元，应交大修基金2175.05元(72501.55元×0.03)，防火门款400元，合计97576.6元。根据北碚区人民法院的执行通知，旺德公司于2013年8月30日将安置房交付给刘成模。但至今为止，刘成模仅交房款9547.5元，大修基金及防火门款都未交。故还应补足房款85454.05元、大修基金2175.05元、防火门款400元，共计88029.10元。补交房屋价款是被拆迁人应承担的义务，也是其取得安置房屋的前提。根据协议，刘成模本应在完清安置房房款及相关费用后才能接房入住。而现在旺德公司已交付房屋，刘成模更应支付所欠款项。综上所述，《拆迁补偿安置协议》系旺德公司与刘成模真实意思表示，系合法有效的合同，双方应当正确、适当、全面地履行合同中约定的各项义务。现刘成模拒绝付清房款等款项的行为，已经严重侵害了旺德公司的合法权益。1、请求判令刘成模支付旺德公司房款85454.05元、大修基金2175.05元，并支付旺德公司按照房款95001.55元和大修基金2175.05元共计97176.6元为本金，按银行同期同档贷款利率的4倍从2010年11月3日起计算至本金付清为止的利息。2、本案诉讼费由刘成模承担。被告刘成模辩称：1、刘成模于2008年12月4日与旺德公司签订《拆迁补偿安置协议》，对双方的权利、义务进行约定，又由北碚公证处对《拆迁补偿安置协议》进行了公证。刘成模已按协议规定履行了自己的义务，并非未付清房款，旺德公司起诉理由不成立。2、旺德公司提到2009年7月13日，刘成模之子刘忠辉代刘成模与旺德公司签订《选房更改通知》，将原《选房单》上的x-x幢x层x-x号一室一厅一套，45.57㎡改写为x幢x层x号2室2厅一套70.42㎡。关于更改房号：首先旺德公司主动提出，刘成模被动改签，而改签的目的只有一个，就是以房换房。刘成模在签订《拆迁补偿安置协议》和户型图上的印鉴是有公证的，旺德公司在施工中更改图纸使房屋灭失了，给刘成模造成了损失，严格地说旺德公司应双倍赔偿刘成模。为了减少损失，旺德公司告知刘成模更改房号，旺德公司并没有另写选房单和重新签订拆迁补偿安置协议，刘成模认为，这是旺德公司对刘成模进行默许赔偿，刘成模才同意改选房号。旺德公司又要求付清所谓的房款没有道理。旺德公司与刘成模签订的《拆迁补偿安置协议》，协议上刘成模所选房在实际履行中不存在了，不存在的原因是旺德公司造成的。旺德公司用另外一套房屋来替换了原房屋，虽然房屋面积增大了，但是由于刘成模的原选房屋位于一楼，刘成模经济困难，本打算将该一楼房屋作为经营用房，进行经营贴补家用。刘成模在双方签订选房更改通知时已经因故瘫痪，原选一楼也便于刘成模出入。并且更换房屋后旺德公司几年未交付房屋，造成刘成模租房损失。因此旺德公司更换给刘成模的房屋实际是作为旺德公司对刘成模的赔偿。3、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同受法律保护”。第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。旺德公司与刘成模只能按《拆迁补偿安置协议》及公证书约定履行权利、义务。因此刘成模曾多次要求旺德公司按公证合同和法院判决价格结算差价，被旺德公司拒绝，所以未给清合同约定的最终结算款，责任在旺德公司。现刘成模还应付旺德公司9727.5元，结算方式：安置房面积-原房面积-原房面积15％以内的公摊-安置房15％以上的公摊-15㎡优惠面积。超15㎡以上建筑面积×2720元(中院判决应换算成套内面积3355元/㎡)+大修基金=应缴房款。其中，安置房面积45.57㎡，原房面积26.55㎡，原房15％以内公摊面积-原有公摊面积=1.59㎡(查证后3.98-原有2.39=1.59)，安置房15％以上公摊4.58㎡，超15㎡以上建筑面积为零，大修基金按中院判决为零。45.57㎡-26.55㎡-1.59㎡-4.58㎡-15㎡=-2.15㎡。应缴房款(15-2.15)×1500=19275元。应缴房款-已缴房款=最终结算款19275-9547.5=9727.5元。这三年的纠纷中，由于旺德公司不交房的原因，造成刘成模在外租住房屋的直接损失达5万多元，这个损失应由旺德公司承担。4、旺德公司的此次起诉的事实理由，在刘成模起诉旺德公司一案中，旺德公司就曾提出过，经过了一、二审法院处理，旺德公司无权再次起诉，旺德公司的诉讼属于一事不再理。旺德公司在2009年7月13日更改房屋后，就应该知道权利受到侵害，应该要求刘成模按照更改后的房屋支付购房款，但是直到现在旺德公司才起诉。所以旺德公司的起诉过了诉讼时效。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第二十五条规定，刘成模在《拆迁补偿安置协议》中已结清了产权调换的差价，履行了《拆迁补偿安置协议》义务，刘成模的权利更应该得到保障。请求驳回旺德公司的诉讼请求。经审理查明：拆迁人旺德公司因北碚区文星湾片区改造（经济适用房）工程项目建设，于2008年7月29日取得拆迁北碚区文星湾三巷、四巷、五巷、七巷、文星湾路单号及其所有附号的房屋及其附属物的《房屋拆迁许可证》，北碚区房产管理局于同日发布《城市房屋拆迁公告》，搬迁期限为2008年8月5日起至2008年9月3日止。旺德公司于2008年7月29日制定了《城市房屋拆迁补偿安置方案》及附则。2008年12月4日，旺德公司（拆迁人、甲方）与刘成模（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：一、原房屋拆除情况。（一）甲方拆除乙方原位于北碚区文星湾四巷32号房屋，房屋用途住宅，建筑面积26.55平方米。（二）甲方拆除乙方房内设施如下：水表1个，电表1个，天然气表1个，闭路电视1户，电话无，宽带无。二、拆迁安置。（一）乙方自愿选择过渡安置方式，过渡期限为24个月，回迁期为2010年8月4日前。（二）安置房屋必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准。（三）乙方原有的水、电、天然气、闭路电视等设施由甲方恢复安装，不另收费。新增设施按国家相关部门现行收费标准由被拆迁人交纳。（四）乙方自愿选择住宅7-2幢1层7-1号1室1厅房屋1套，暂定建筑面积45.57平方米，待房屋竣工后，以施工图由房屋测量部门核定的建筑面积（含公摊面积）为准结算，多退少补。三、拆迁补偿。（一）甲方拆除乙方住宅房屋以产权调换的方式进行补偿，甲方实际安置建筑面积与乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积相等的部分，乙方不支付费用。（二）按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待乙方接收安置房时按规定结算。（三）甲方安置建筑面积超过乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积15平方米以内的超建筑面积部分，暂按1500元/平方米（以区政府文件为准）由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计15平方米，应向甲方支付超建筑面积款计22500元；甲方安置建筑面积超出乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积及15平方米超建筑面积以外的超建筑面积部分，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元/平方米由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计4.02平方米，应向甲方支付超建筑面积款计10050元。……。（六）乙方应支付甲方第（三）、（四）、（五）项费用共计人民币32550元。四、拆迁补助、奖励及相关费用。……（二）临时安置补助费：由甲方暂按每户每月800元付给乙方（以区政府文件为准）临时安置补助费，从2008年8月5日起，按24个月计算，合计19200元。……。（六）其他：甲乙双方约定过渡费从2008年8月5日暂发5个月计4000元整。（七）甲方应支付乙方（一）至（六）项费用计6200元。五、付款方式和时间：……。（二）根据本协议第三条，乙方安置房建筑面积超出原房建筑面积及15平方米以外的，必须一次性全额支付超建筑面积房款，甲方优惠乙方应付超建筑面积房款的5%，乙方应支付甲方超建筑面积房款计9547.5元。（四）根据本协议第三条，乙方超建筑面积15平方米以内的超建筑面积房款计22500元在签订本协议未支付，待甲方在安置房交付时，乙方必须一次性付清全部房款，方可入住安置房。（六）甲方根据本协议第四条应支付乙方的费用与乙方根据本协议第五条第（二）款应支付给甲方的费用相抵扣后，乙方在签订本协议时应付甲方3347.5元，此款于2008年12月3日支付。六、产权登记。新房办理《房屋产权证》登记时，所需要费用由甲乙双方按国家有关政策规定各自缴纳所需费用。七、因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的100%加付临时安置补助费。拆迁人若提前交房回迁，临时安置补助费按实际过渡时间发放。八、补充部分。（一）依据渝府发[2008]38号文件第四条规定拆迁安置房（独立产权证的原建筑面积部分）的“四通”费（水、电、气、闭）和大修基金由甲方缴纳。（二）乙方必须在完清安置房房款及相关手续后才能接房入住。（三）安置房类型选择及其标准：乙方自愿选择还建房（标准详见附表）。等等。重庆市北碚公证处对旺德公司、刘成模签订的《拆迁补偿安置协议》进行了公证，公证书载明乙方（即刘成模）被拆迁的房屋座落在重庆市北碚区文星湾四巷32号，建筑面积计26.55平方米。协议签订后，刘成模履行了将原房屋交由旺德公司拆除的义务及按协议约定的支付房款的义务。旺德公司按协议履行了支付搬家费、过渡费等义务。2009年7月13日，刘成模之子刘忠辉代刘成模与旺德公司签订《选房更改通知》，将原选房屋变更为x栋x-x号，暂定建筑面积为70.42㎡。2009年7月13日，重庆市物价局发布《关于文星湾住宅工程经济适用住房销售价格的通知》（渝价[2009]238号），该通知就文星湾住宅工程经济适用住房住宅销售价格为：一、单套面积符合国家现行政策规定的住宅，其销售价格：套内建筑面积每平方米3355元（建筑面积每平方米2720元）。……等等。2010年7月30日，北碚文星湾片区改造工程3-7号楼通过工程竣工验收。2010年8月18日，旺德公司取得重庆市公安局消防局核发的（建验）字[2010]第0236号《关于北碚文星湾片区改造工程4-7号楼上层工程消防验收合格的意见书》。2010年11月3日，旺德公司取得重庆市规划局核发的《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规北碚核[2010]0050号）。2010年11月17日，旺德公司取得北碚文星湾片区改造工程《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[碚2010]46号），该证载明：工程竣工验收时间2010年8月24日。2010年7月13日，旺德公司发出交房通知，认为旺德.旺城3-7号住宅楼已全面完工，并具备交房条件，要求被拆迁人带上相关接房资料办理交房手续，具体安排为：1、2010年7月19日至25日拆迁安置结算；2、2010年7月31日至8月2日原拆迁住户接房；3、2010年8月3日至8月4日其他拆迁住户接房。旺德公司同时于2010年7月30日在重庆商报公告了交房通知。在2010年11月房屋达到交房条件后，从2010年11月起刘成模每年都找过旺德公司要求结算接房，而双方对按哪套房屋进行结算存在争议，刘成模要求按公证书公证的原选房进行结算，旺德公司要求按更改后的房屋进行结算，故双方没有达成一致。旺德公司与刘成模至今未对房款进行结算。2010年12月21日，公示单位旺德公司与监督单位北碚朝阳街道办事处、北碚区城镇建设拆迁管理办公室共同发布《文星湾公摊面积等复核公示》，针对文星湾片区被拆迁人所反映的情况，经有关职能部门监督检查，结合拆迁政策，对文星湾片区的公摊面积等问题进行了复核，旺德公司对公摊面积等问题进行了整改，并公示了《住户公摊计算情况表》，该表对住户资料、原房资料、保障建筑面积、还房资料、公摊面积更正补偿等进行了复核计算，该表载明：住户资料：产权姓名刘成模，现房号4-2-3；原房资料：原面积26.55，原公摊2.39，查询公摊2.39，套内面积24.16，政策15%3.62，不足15%1.23；还房资料：实测面积70.92，公摊系数0.2060,公摊面积12.11，套内面积58.81，政策15%8.82，政策超过15%3.29；更正补偿：补偿面积4.53，已补公摊0.00，应补公摊4.53。刘成模等人因对旺德公司安置房屋的价格、公摊面积、大修基金、过渡费等问题有异议，向有关部门反映未果后，刘成模于2012年7月起诉至本院。刘成模要求：1、请求判决旺德公司按政策及合同约定价格2500元/㎡接房；2、请求判决旺德公司补偿公摊面积6.72㎡；3、请求判决旺德公司按渝府发（2008）38号文的规定免收刘成模“四通”费和大修基金；4、请求判决旺德公司支付刘成模违约交房的超期过渡费38400元；5、请求判决旺德公司承担入户防火门全款；6、本案诉讼费由旺德公司全部承担。庭审中，刘成模增加诉讼请求：1、刘成模是二人，也没有其他住房，原房是26.55㎡，要求享受30㎡保障面积，按30㎡计算旺德公司应补足保障面积3.45㎡；2、要求旺德公司无条件立即先交付房屋给刘成模居住。在该案审理过程中，重庆市北碚区人民政府朝阳街道办事处于2012年9月5日向本院出具《情况说明》，该说明载明：“按照北碚区房管局房发【2008】35号《关于危旧房拆迁项目中享受安置保障对象条件认定程序的通知》的精神，朝阳街道办事处于2008年分三批公示了拟享受保障性安置被拆迁人的公示名单，具体人员名单附后。”朝阳街道办事处分别于2008年8月16日、9月19日、11月20日对文星湾危旧改拟享受保障性安置被拆迁人的名单进行了公示。公示的名单中无刘成模。本院于2012年11月29日作出（2012）碚法民初字第05126号民事判决书，判决：一、由旺德公司于本判决生效之日起10日内将位于北碚区xx湾“xx•xx”x栋x-x号房屋交付给刘成模。二、由旺德公司于本判决生效之日起10日内支付刘成模2010年8月5日起至2010年11月3日止的双倍过渡费（即临时安置补助费）4800元；三、由旺德公司于本判决生效之日起10日内返还刘成模防火门款400元；四、驳回刘成模的其他诉讼请求。该判决书载明：“一、关于原告刘成模应否享受保障安置面积30㎡的问题。……本院认为，原告应否享受保障住房以及享受多少面积的保障住房的情况需经有关单位审查公示。原告要求判决被告按国家政策补偿保障面积的诉讼请求，因原告应否享受保障性安置及享受多少保障房面积，不属于民事案件的受理范围，因此，原告要求判决被告按国家政策享受补偿保障面积的诉讼请求，在本案中本院不予处理。……三、关于原告刘成模要求判决被告按政策及合同约定价格2500元/㎡接房的问题。……旺德公司与刘成模均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方签订《拆迁补偿安置协议》均是适格的协议主体，已经公证处公证，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。刘成模未举证证明该协议第三条第（三）款中‘房屋价格按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）’这段话具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。对刘成模要求按2500元/㎡的价格结算超优惠15㎡以上的超建筑面积部分的房款的问题。对该问题，双方签订的《拆迁补偿安置协议》第三条第（三）款中约定安置房超出原房登记的建筑面积15㎡以外的超建筑面积部分，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元/㎡计算。结合文星湾片区既有危旧改项目，又有经济适用房项目，其经济适用房项目应当执行政府指导价的事实，该项约定应当理解为在政府指导价未明确之前的暂定价格，待政府指导价明确之后，另行按照政府指导价确定超出原房登记的建筑面积15㎡以外的超建筑面积部分价格。其后重庆市物价局于2009年7月13日发布《关于文星湾住宅工程经济适用房销售价格的通知》，对文星湾经济适用房项目作出指导价，至此，双方在协议第三条第三款中约定的暂定价格，应当以该通知确定的指导价格予以明确。刘成模认为应当按照2500元/㎡计算价格结算超15㎡以上的超建筑面积部分的房款，缺乏事实和法律依据。根据该通知的规定，文星湾片区经济适用房政府指导基准价应为套内建筑面积每平方米3355元。因双方不能就上浮或下浮以及浮动的比例达成一致意见，根据本案实际和公平原则，则应当以基准价作为双方结算的价格标准。在本案中要确定旺德公司是否退还和退还多少房款应先行确定原告应否享受保障性住房以及享受的保障性住房的具体面积。如前第一条所述，原告应否享受保障住房以及享受多少面积的保障住房需经有关单位审查公示，现原告未举示证据证明其应否享受保障性住房以及享受保障性住房的具体面积，应承担相应不利后果，因此，原告请求旺德公司退还多收房款的诉讼请求，在本案中本院不予处理。四、关于原告要求被告立即先交付房屋给原告居住的问题。本案争议拆迁安置房屋系重庆市北碚区文星湾片区危旧改拆迁补偿安置房，该房屋截止2010年11月3日已通过建设、监理、设计、地勘、施工单位、消防、规划的验收，已符合交付条件。因涉案房屋属重庆市北碚区文星湾经济适用房项目（也是危旧改项目），原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议》约定的回迁期为2010年8月4日。现已逾期两年。虽合同约定‘必须在完清安置房房款及相关手续后才能接房入住’，但原告的房屋已交由被告方拆除，现已付清大部分安置房房款，且按照原协议约定的暂定房屋单价，原告已足额付清房款。虽现因原被告双方对调整暂定价发生纠纷，原告未付清房款余额，但原告也已按合同约定履行了拆迁安置补偿合同法律关系项下的主要义务。现被告不及时将安置房屋交付原告，严重影响原告居住。故被告应向原告履行交付房屋义务。五、关于刘成模要求旺德公司按渝府发[2008]38号文件规定免收原告‘四通’费及大修基金的问题。……在本案中要确定旺德公司是否退还和退还多少大修基金应先行确定原告应否享受保障性住房以及享受的保障性住房的具体面积。如前第一条所述，原告应否享受保障住房以及享受多少面积的保障住房需经有关单位审查公示，现原告未举示证据证明其应否享受保障性住房以及享受保障性住房的具体面积，应承担相应不利后果，因此，原告请求旺德公司退还大修基金的诉讼请求，在本案中本院不予处理。……七、关于刘成模要求旺德公司承担入户防火门全款的问题。根据双方所签《拆迁补偿安置协议》约定，入户门为普通木门，但该协议第二条第（二）项同时规定，安置房必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准。根据此一规定，旺德公司有义务保证安置房符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准。本案中双方约定的入户门为普通木门，其后旺德公司根据消防法规等有关技术规范、标准要求，将入户门安装为防火门，应当理解为是旺德公司履行保证安置房符合国家普通民用住宅设计规范基本要求的义务。旺德公司作为拆迁单位，应当知道双方在合同中约定的木门不符合有关消防法规的规定，而刘成模是改装防火门的实际受益人，故本院根据公平原则，认定木门改为防火门产生的800元费用，可由双方各承担400元。”旺德公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，要求撤销原判第一项，依法改判驳回刘成模要求交付房屋的诉讼请求，并由刘成模承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审判决旺德公司将涉案x栋x-x号房屋交付给刘成模，对事实认定错误。双方签订的拆迁安置协议第二条第四款明确约定乙方所选房屋为x-x栋x层x-x号1室1厅房屋1套，暂定面积45.57平方米。协议签订后，为满足消防设计，经规划批准，安置房的设计图进行变更后已没有协议中的7-1号房屋。旺德公司与刘成模就上述问题进行了协商，双方同意更换安置房，2009年7月13日刘成模之子刘忠辉代表刘成模与旺德公司签订了《选房更改通知》，将原选房变更为x栋x-x号，暂定面积为70.42平方米。但《选房更改通知》未经合法公证，效力存在瑕疵，且双方没有签订新的拆迁安置协议来确认2-3号房屋，同时刘成模至今未交清x栋x-x号安置房的房款。故一审判决交房存在错误。刘成模辩称：旺德公司的上诉理由不成立，要求维持原判。刘成模已经按照协议约定的2500元单价交清了房款，由于更换的房子面积与公证书的房屋面积不一样产生了争议。二审应诉仅针对旺德公司的上诉内容。重庆市第一中级人民法院于2013年6月16日作出（2013）渝一中法民终字第01311号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书载明：“安置房的基本功能就是满足被拆迁人安置居住的需求，尽早得到安置是被拆迁人选择产权调换方式订立拆迁安置协议的合同目的之一。旺德公司的上诉理由表明，旺德公司与刘成模之间并非没有签订拆迁安置协议，双方所签《拆迁补偿安置协议》关于安置房的标的物约定已经双方事后协议进行了变更，该变更事由责任不在刘成模。由此可见，旺德公司与刘成模的权利义务，并非无法确定，仍然应以原拆迁安置协议为准，仅仅是因标的物的变更导致相应内容随之变更而已。是否需要重新签订完整的拆迁安置合同，本案并非必须，是否需经公证，本案也无必要，未经公证也不会影响双方变更合同部分内容的意思表示及效力。旺德公司还提出未交清全部结算款就不能交房的上诉理由。一审判决已经分析了作为被拆迁人的刘成模已交付了原房，并按原合同约定的暂定金额支付了房款。刘成模已履行了合同项下的主要义务，如旺德公司不履行合同项下的主要义务即交房义务，既不符合公平原则及对等原则，也会严重影响刘成模的居住，使其不能实现得到安置的合同目的。此外，本案并非刘成模拒不支付已结算房款，双方因房屋价格等结算问题发生了争议，旺德公司不能要求刘成模必须接受其提出的结算意见，其不顾双方在结算意见上的分歧片面以未交清房款为由拒绝交付安置房的上诉理由不能成立。”之后，刘成模向本院申请强制执行。经本院执行，旺德公司于2013年8月30日将位于北碚区xx湾“xx•xx”x栋x-x号房屋交付给刘成模。审理中，旺德公司陈述：刘成模于2013年8月30日通过法院强制执行接房时，旺德公司将物业告知书和房屋移交书送达给刘成模，刘成模收了物业告知书和房屋移交书但是没有签字。刘成模陈述：刘成模在接房时，旺德公司出示了物业告知书和房屋移交书，刘成模也接了物业告知书和房屋移交书但是没有签字也不认可，当时旺德公司叫刘忠辉拿回去看，刘忠辉就拿回去了。是刘成模委托刘忠辉去接的房。审理中，刘成模陈述：在一中院判决前刘成模向政府登记要求享受保障安置面积，在一中院判决之后政府第二次公示应享受保障安置面积的拆迁户的情况，没有包括刘成模。刘成模现在已经放弃了要求享受保障安置面积的权利。旺德公司表示对刘成模的陈述的具体情况不清楚，但是对刘成模放弃了要求享受保障安置面积的权利没有意见。审理中，旺德公司陈述：从交付房屋之日起才算诉讼时效的起算点。协议约定交房的同时应该付清房款，因此应该从达到交付条件2010年11月3日时计算诉讼时效的起算点。旺德公司在2010年11月3日后多次主张了自己的权利，诉讼时效应中断。刘成模于2012年7月向法院起诉旺德公司，所以旺德公司多次主张了自己的权利，这期间也应该中断诉讼时效。上述事实，有书证和原、被告在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，拆迁人旺德公司在取得《房屋拆迁许可证》后，和被拆迁人刘成模签订《拆迁补偿安置协议》，旺德公司已认可刘成模的被拆迁人地位，双方均是适格的协议主体。该协议已经公证处公证，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。因为房屋拆迁安置协议既是双方作为平等民事主体协商的结果，又具有很强的政策性，因此在确定双方的权利义务时，如果双方所签协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，首先应以双方所签协议和双方在协议中明确适用的有关拆迁文件、政策为依据进行认定。在合同没有约定或约定不明的情况下，适用有关法律规定和重庆市人民政府及重庆市北碚区人民政府其他有关拆迁政策予以认定。综合审理情况，对本案诉争焦点分别予以评析。一、关于旺德公司的诉讼请求是否超过诉讼时效，是否存在一事不再理的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，从2010年11月起刘成模每年都找过旺德公司要求结算接房，双方对按哪套房屋进行结算存在争议，刘成模要求按公证书公证的原选房进行结算，旺德公司要求按更改后的房屋进行结算，双方没有达成一致，旺德公司与刘成模至今未对房款进行结算。故从2010年11月起旺德公司每年均要求刘成模按更改后的房屋进行结算，旺德公司每年均向刘成模提出要求，诉讼时效每年因旺德公司向刘成模提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。旺德公司请求判令刘成模支付其房款及从2010年11月3日起计算的利息，未超过诉讼时效。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”交纳物业专项维修资金即大修基金是法律、法规规定的业主的法定义务，故对于大修基金的催讨不适用诉讼时效的规定。刘成模是位于北碚区xx湾“xx•xx”x栋x-x号房屋的业主，旺德公司请求判令刘成模支付其大修基金及从2010年11月3日起计算的利息，不适用诉讼时效的规定。旺德公司在本案中起诉要求刘成模支付房款、大修基金等，刘成模在另案中起诉要求旺德公司支付过渡费等，在这二案中旺德公司与刘成模的诉讼主体地位不一致，二案诉讼请求不相同，旺德公司所提诉讼请求也未经发生法律效力的法律文书作出过处理，因此，旺德公司在本案中提起的诉讼不属于一事不再理的情形。二、关于刘成模应否支付旺德公司房款、利息及金额的问题。旺德公司与刘成模于2008年12月4日签订《拆迁补偿安置协议》，双方所签《拆迁补偿安置协议》关于安置房的标的物的约定已经双方事后协议进行了变更，双方在协议变更时没有就变更的标的物房屋涉及的权利、义务进行约定。但旺德公司与刘成模的权利义务，并非无法确定，仍然应以原《拆迁补偿安置协议》为准，仅仅是因标的物的变更导致相应内容随之变更而已。旺德公司与刘成模在《拆迁补偿安置协议》中约定安置房超出原房登记的建筑面积15平方米以外的超建筑面积部分，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元/平方米计算，结合文星湾片区既有危旧改项目，又有经济适用房项目，其经济适用房项目应当执行政府指导价的事实，该项约定应当理解为在政府指导价未明确之前的暂定价格，待政府指导价明确之后，另行按照政府指导价确定超出原房登记的建筑面积15平方米以外的超建筑面积部分价格。其后重庆市物价局于2009年7月13日发布《关于文星湾住宅工程经济适用房销售价格的通知》，对文星湾经济适用房项目作出指导价，至此，双方在协议第三条第三款中约定的暂定价格，应当以该通知确定的指导价格予以明确。根据该通知的规定，文星湾片区经济适用房政府指导基准价应为套内建筑面积每平方米3355元。因双方不能就上浮或下浮以及浮动的比例达成一致意见，根据本案实际和公平原则，则应当以基准价作为双方结算的价格标准。《拆迁补偿安置协议》第三条第（二）款约定：“按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待乙方接收安置房时按规定结算。”渝府发（2008）37号文件第一条第三款规定：被拆迁住房建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被拆迁住房建筑面积公摊系数高于15%的按实际面积计算房屋补偿。刘成模被拆迁房屋原公摊面积为2.39㎡，双方在《拆迁补偿安置协议》中确定刘成模被拆迁房屋建筑面积为26.55㎡，由此，刘成模被拆迁房屋的公摊面积按15%的公摊系数计算为3.62㎡（26.55㎡-2.39）×15%），旺德公司对原房公摊不足15%应补足3.62㎡-2.39㎡=1.23㎡。刘成模现在已经表示放弃了要求享受保障安置面积的权利，旺德公司表示对刘成模放弃了要求享受保障安置面积的权利没有意见。渝府发（2008）37号文件第一条第四款规定：实行产权调换安置，安置住房公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的按实计算。根据该规定，刘成模安置房公摊系数超过15%以上部分对应的公摊面积，应由拆迁人旺德公司承担购房费用，在15%以内部分对应的公摊面积，应当按实计算，由被拆迁人刘成模承担该部分购房费用。刘成模现安置房建筑面积为70.92㎡，公摊系数为0.2060，套内面积为58.81㎡[70.92㎡÷（1+0.2060）]，则旺德公司应补偿刘成模安置房公摊系数超过15%的公摊面积为3.29㎡[58.81㎡×（0.2060－0.15）]。刘成模应享受政策公摊合计4.52㎡（1.23㎡＋3.29㎡）。本案中，暂按1500元/㎡计算的超建筑面积15平方米内的超面积的房款应按1500元/㎡计算，金额为1500元/㎡×15㎡=22500元。暂定价格为2500元/㎡的超建筑面积部分共有建筑面积为24.85㎡（70.92㎡-26.55㎡-4.52㎡-15㎡），折合套内建筑面积为20.61㎡[24.85㎡÷（1+0.2060）]，该超建筑面积部分的房款应按照3355元/㎡计算，金额为3355元/㎡×20.61㎡=69146.55元。旺德公司已将变更后的标的物房屋交付给刘成模，刘成模也应支付旺德公司相应的房款。刘成模应交纳房款合计为91646.55元。刘成模已支付旺德公司房款9547.5元，刘成模还应支付旺德公司房款82099.05元。刘成模辩称其与旺德公司变更房屋为以房换房的意见，其并未举示充分证据证明，本院不予采纳。旺德公司与刘成模所签《拆迁补偿安置协议》关于安置房的标的物的约定已经双方事后协议进行了变更，该变更事由责任不在刘成模。作为被拆迁人的刘成模已交付了原房，并按原合同约定的暂定金额支付了房款。本案并非刘成模拒不支付已结算房款，双方因房屋价格等结算问题发生了争议，旺德公司不能要求刘成模必须接受其提出的结算意见。因此，旺德公司要求刘成模支付按照房款95001.55元为本金，按银行同期同档贷款利率的4倍从2010年11月3日起计算至本金付清为止的利息的诉讼请求，本院不予支持。三、关于刘成模应否支付旺德公司大修基金及利息的问题。双方所签《拆迁补偿安置协议》第八条第(一)项约定：“依据渝府发[2008]38号文件第四条规定拆迁安置房(独立产权证的原建筑面积部分)的‘四通，一费(水、电、气、闭)和大修基金由甲方(即旺德公司)缴纳”。括弧中的“独立产权证的原建筑面积部分”，应当理解为对渝府发[2008]38号文件第四条规定的限制性适用。在双方没有就超面积部分作出约定，且对渝府发[2008]38号文件第四条作出限制性适用的情况下，应当根据其他文件精神及公平原则予以认定。由于刘成模依据渝府发[2008]37号文件第一条第三款、第四款应享受优惠部分是刘成模应当享受的政策优惠，该部分的大修基金应当由拆迁入旺德公司负担，除此以外暂定价为2500元每平方米的超建筑面积部分，并不属刘成模应当享受的优惠安置范围，故其作为受益方，理应自己承担该部分的大修基金。对于大修基金。根据《物业管理条例》第五十四条的规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”可见，大修基金属于业主所有，旺德公司要求刘成模向其支付大修基金及利息并无法律依据。对此，本院不予支持。刘成模所提出的因旺德公司不交房导致其租房造成的损失5万多元应该由旺德公司承担，因刘成模未提起反诉，本案不予合并审理，刘成模可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第(二)项、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告刘成模在本判决生效之日起10日内支付原告重庆旺德实业发展有限公司房款82099.05元。二、驳回原告重庆旺德实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2240元，减半收取1120元，由原告重庆旺德实业发展有限公司负担194元，由被告刘成模负担926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李军二〇一六年四月二十七日书记员 李霞 来自：