（2015）中一法民一初字第3907号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-08-05
案件名称
张翅与中山市桂芝堂药房连锁有限公司、陈长春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张翅,中山市桂芝堂药房连锁有限公司,陈长春,黄玉芝
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十二条，第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第九十二条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第3907号原告：张翅，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0314。委托代理人：李亚玲、梁婉薇，均系广东中元（中山）律师事务所律师。被告：中山市桂芝堂药房连锁有限公司，住所广东省中山市东区。法定代表人：黄玉芝。被告：陈长春，男，汉族，住中山市西区，公民身份号码×××2014。被告：黄玉芝，女，汉族，住中山市西区。原告张翅诉被告中山市桂芝堂药房连锁有限公司（以下简称桂芝堂公司）、陈长春、黄玉芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张翅的委托代理人李亚玲、梁婉薇到庭参加诉讼。被告桂芝堂公司、陈长春、黄玉芝因下落不明经本院公告传唤期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翅诉称：原告与被告桂芝堂公司在2014年7月16日签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于中山市东区富湾东路6号1卡×层商铺，计租面积为228.54㎡出租给被告桂芝堂公司作办公用途。合同约定租赁期限从2014年8月1日起至2017年11月30日止，每月租金为人民币2915元，须在每月18日前将当月租金支付给原告。合同还约定，在办理租赁过程中，如果由于国家法律法规或政策的原因，政府租赁管理部门核定的每月租金总额超过原告实际收取租金的，则超出部分租金的租赁税由被告桂芝堂公司负责缴交，具体金额按最终确定的租赁总额计算；如在合同履行中发生违约情况，违约方应向守约方支付4500元的违约金并承担守约方实现债权的一切费用。合同签订后，原告依照约定将出租商铺交付被告桂芝堂公司经营使用。被告桂芝堂公司自2015年6月起至今一直拖欠租金、物业管理费及税费差额，已违反合同约定。另外，根据《商铺租赁合同》第八条保证条款的约定：“1、为确保乙方依约履行合同，丙方愿意向甲方提供保证担保。2、丙方提供的保证方式为连带责任担保，即，如乙方没有按租赁合同约定履行义务的，甲方有权直接要求丙方承担保证责任。丙方应在接到甲方的书面通知之日起10日内履行保证责任。……”被告陈长春、黄玉芝作为保证人对被告桂芝堂公司的违约行为应承担连带保证责任。原告认为，《商铺租赁合同》是协议各方的真实意思表示，在合同条款不存在法律法规禁止性规定的情况下，一经签署对双方均具有约束效力。被告桂芝堂公司长期拖欠租金的行为，已经构成严重违约。原告为维护自身合法权益，现起诉请求判令：1.解除原告与三被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告桂芝堂公司向原告立即交还租赁物并完成租赁物清理工作，逾期搬迁，原告有权自行收回租赁物，租赁物中的所有设施无偿归原告所有；3.被告桂芝堂公司缴付的租赁保证金4500元归原告所有；4.被告桂芝堂公司向原告支付自2015年6月1日起至完成清理交付工作之日止的租金（暂计至2015年10月31日14575元）及税费差额（暂计至2015年10月31日为1264.75元）、自2014年8月1日起至完成清理交付工作之日止的物业管理费（暂计至2015年10月31日为4110元）；5.被告桂芝堂公司向原告支付违约金人民币4500元；6.被告陈长春、黄玉芝对上述第四项至第五项的诉讼请求承担连带清偿责任；7.三被告承担本案全部诉讼费用。庭审期间，原告张翅明确诉讼请求其中租金计算至2016年3月31日，2016年4月开始不主张租金；物业管理费计算至2016年3月31日，2016年4月开始不主张管理费。原告张翅就其陈述的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件；2.被告桂芝堂公司的企业机读档案登记资料、信息查询结果；3.被告陈长春、黄玉芝的身份证复印件；4.商铺租赁合同；5.国有土地使用证；6.房地产权证；7.2015年6月至2015年10月租金发票、税收缴款书；8.2014年8月至2016年3月物业管理费发票；9.工商银行存折复印件。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其他方式送达法律文书给被告桂芝堂公司、陈长春、黄玉芝，以及被告桂芝堂公司、陈长春、黄玉芝下落不明，本院依法于2016年1月7日向被告桂芝堂公司、陈长春、黄玉芝公告送达诉状副本和开庭传票。公告期限届满后，被告桂芝堂公司、陈长春、黄玉芝未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见和证据。经审理查明：2014年7月16日，以原告张翅为出租方（甲方）与以被告桂芝堂公司为承租方（乙方），以及以被告陈长春、黄玉芝为保证方（丙方）签订商铺租赁合同（陈长春、黄玉芝分别为丙方一、丙方二），主要约定甲方将坐落于中山市东区富湾东路6号1卡×层商铺出租给乙方作办公之用；租赁期限从2014年8月1日起至2017年11月30日止，每月租金为人民币2915元，乙方须于当月18日前交纳租金，如乙方拖延十天不交纳租金，甲方有权收回商铺，并不退还租赁保证金；如果由于国家法律法规或政策的原因，政府租赁管理部门核定的每月租金总额超过甲方实际收取租金的，则超出部分租金的租赁税由乙方负责缴交，具体金额按最终确定的租赁总额计算；乙方在合同生效后即日内向甲方交纳4500元租赁保证金，保证金不计利息，在租赁期满或合同解除时，乙方未发生违约事项、交清水电费、物业管理费或治安、清洁费等有关费用，在工商局办理完毕经营地址迁出手续，并确认乙方在租赁商铺期间没有任何遗留事项未办理完毕而导致甲方不能正常依法使用商铺后，甲方将租赁保证金无息退回乙方；乙方经营商铺的一切费用（包括但不限于投资成本、水电费、物业管理费、商铺装修、税费及一切债务等）由乙方负责；租赁期满（或提前解除租赁合同）时，乙方在租赁期间装修的固定设施无偿归甲方所有；如发生违约情况，违约方应向守约方支付4500元的违约金并承担守约方实现债权的一切费用；为确保乙方依约履行合同，丙方愿意向甲方提供保证担保，保证方式为连带责任担保，如乙方没有按租赁合同条款约定履行义务的，甲方有权直接要求丙方承担保证责任，保证期间自租赁合同签订之日起至租赁合同履行期届满之日后两年止。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告桂芝堂公司于2014年7月18日向原告张翅交纳租赁保证金11000元（其中涉本案商铺保证金4500元，余额6500元为另一商铺租赁保证金）。被告桂芝堂公司向原告张翅交纳租金至2015年5月，2015年6月开始拖欠租金。另涉案商铺从2014年8月开始未缴交物业管理费，至2016年3月物业管理费合计5480元（每月为274元），均由原告张翅缴交。庭审期间，原告张翅称其于2015年10月发现租赁的商铺没有经营，被告桂芝堂公司去向不明，无法取得联系。另查，涉案商铺税务部门征收租赁税金额按每月租金4560元计算，每月实缴税收金额为701.19元。2015年6月至同年10月租赁税收已由原告张翅缴交。再查，诉讼期间，原告张翅增加诉讼请求，并提交中山日报认刊书及原告张翅于2015年11月16日在中山日报刊登的声明，拟作为增加的诉讼请求的依据，后撤回该项增加的诉求并收回该增加诉讼请求的申请书。原告张翅在中山日报刊登的声明内容为：“张翅是位于中山市东区富湾东路6号1卡（×层）的房屋产权人，于2014年07月22日由代理人梁小敏与中山市桂芝堂药房连锁有限公司（陈长春）签订了房屋租赁合同，将该房屋租给其作为中山市桂芝堂药房连锁有限公司（法定代表人：黄玉芝），注册号：4420000006694××的经营场所。现声明解除与中山市桂芝堂药房连锁有限公司（陈长春）签订的房屋租赁合同，收回该房产的使用权”。又查，被告桂芝堂公司的企业类型为有限责任公司，法定代表人为被告黄玉芝，投资者为被告陈长春、黄玉芝，认缴出资额各为50%。本院认为：原告张翅与被告桂芝堂公司以及陈长春、黄玉芝签订的商铺租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。原告张翅已依约向被告桂芝堂公司交付租赁商铺，被告桂芝堂公司也应依约定的期限支付租金。被告桂芝堂公司无正当理由迟延支付租金，其行为显属违约，原告张翅可以要求其在合理期限内支付，逾期不支付的，原告张翅作为出租人可以解除合同。被告桂芝堂公司未按时支付租金并停业，后去向不明，原告张翅于2015年11月16日在《中山日报》刊登声明，声明解除与被告桂芝堂公司签订的商铺租赁合同，收回该房产的使用权，该商铺租赁税收也缴交至当年10月，本院认定双方于2015年11月16日解除商铺租赁合同，原告张翅可收回租赁商铺。因此原告张翅关于支付租金的请求，基于前述认定，租金应从2015年6月计至同年11月16日。被告桂芝堂公司应支付的租金为16130元（2915元×5个月＋2915元÷30天×16天）。关于原告张翅的税费差额的请求。上述租赁合同已约定如果政府租赁管理部门核定的每月租金总额超过甲方实际收取租金的，则超出部分租金的租赁税由乙方负责缴交。原告张翅也已缴交该款项，故被告桂芝堂公司应向原告张翅支付2015年6月至同年10月的租赁税费差额1235元（具体计算方法：计税租金4560元－实际租金2915元＝1645元；税率＝实缴税额÷计税金额＝701.19元÷4560元＝0.15；每月税费差额＝1645元×0.15＝247元；税费差额合计247元／月×5个月＝1235元）。关于原告张翅请求支付物业管理费问题。涉案商铺的物业管理费已由原告张翅缴交，租赁合同已约定经营商铺的一切费用包括物业管理费等由被告桂芝堂公司负责，故被告桂芝堂公司应支付原告张翅2014年8月至2015年11月16日期间的物业管理费4256元（274元／月×15个月＋274元÷30天×16天）。关于原告张翅请求被告桂芝堂公司支付违约金4500元及已交纳的租赁保证金4500元归其所有的问题。上述租赁合同对此已有约定，本院已认定被告桂芝堂公司违约，故该两项请求依法无悖，可予支持。关于原告张翅主张被告陈长春、黄玉芝承担连带清偿责任的问题。上述商铺租赁合同约定，被告陈长春、黄玉芝为保证人，保证方式为连带责任保证。同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。原告张翅主张被告陈长春、黄玉芝对支付租金、税费差额、物业管理费及违约金承担连带清偿责任，依法可予支持。关于原告张翅请求租赁商铺所有设施无偿归其所有、以及被告桂芝堂公司交还租赁商铺和清理商铺的问题。本案系因被告桂芝堂公司违约导致合同提前解除，根据合同约定，按照公平原则，对已形成附合的装饰装修物也即固定装修设施，如拆除已无使用价值，可归原告张翅所有。至于交还租赁商铺问题，原告张翅已于2015年11月16日登报声明解除租赁合同，收回该房产的使用权，对此上述本院也已作出认定，被告桂芝堂公司、陈长春、黄玉芝均下落不明，原告张翅可自行收回租赁商铺，其未收回，责任在于本人，之后的租金不予计付。现其主张交还租赁商铺，可予照准。被告桂芝堂公司、陈长春、黄玉芝因下落不明经本院公告传唤期满未到庭应诉，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险。综上所述，对原告诉讼请求中的有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，第十二条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告张翅与被告中山市桂芝堂药房连锁有限公司、陈长春、黄玉芝于2014年7月16日签订的《商铺租赁合同》于2015年11月16日解除；二、被告中山市桂芝堂药房连锁有限公司于本判决生效之日起七日内，将承租的中山市东区富湾东路6号1卡×层商铺交还原告张翅。该商铺已形成附合的装饰装修物（即固定装修设施）归原告张翅所有；三、被告中山市桂芝堂药房连锁有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告张翅支付2015年6月至2015年11月16日的租金16130元、2015年6月至2015年10月的租赁税费差额1235元、2014年8月至2015年11月16日期间的物业管理费4256元，合计21621元；四、被告中山市桂芝堂药房连锁有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告张翅支付违约金4500元；五、被告陈长春、黄玉芝对上述被告中山市桂芝堂药房连锁有限公司应向原告张翅支付的租金、租赁税费差额、物业管理费及违约金承担连带保证责任；六、被告中山市桂芝堂药房连锁有限公司已交纳原告张翅的租赁保证金4500元归原告张翅所有；七、驳回原告张翅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，财产保全费365元，合计939元（原告已预交），由被告中山市桂芝堂药房连锁有限公司、陈长春、黄玉芝连带负担（被告中山市桂芝堂药房连锁有限公司、陈长春、黄玉芝于本判决生效之日起七日内迳付原告张翅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 陈文旭人民陪审员 陈晓莹人民陪审员 郭泳欣二〇一六年四月二十七日书 记 员 卢翠香邱志婵