（2016）沪01民终4189号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-13
案件名称
吴慧丽诉上海悦华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终4189号上诉人（原审被告）吴慧丽，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市黄浦区XX路XX号。委托代理人车建伟（DAVIDCHE，系吴慧丽儿子），XX年XX月XX日生，住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）上海悦华物业管理有限公司，注册地上海市虹口区XX路XX号XX幢XX室。法定代表人吴引富，董事长。委托代理人丁恒，该公司员工。委托代理人蔡玉兰，该公司员工。上诉人吴慧丽因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室（原地址为上海市长宁区XX路XX弄XX号XX号楼XX室，以下简称涉讼房屋）权利人为吴慧丽、车建伟。共有情况为吴慧丽、车建伟按份共有。核准日期为2001年12月30日。2002年，上海悦华物业管理有限公司（以下简称悦华物业）与XX公寓业主委员会签订了《物业管理服务合同》，由悦华物业为涉讼房屋所在小区提供物业服务，服务期间为2002年9月1日至2004年8月31日。2005年12月28日，悦华物业与XX公寓业主委员会续签了《物业服务合同》。委托管理期间为2006年1月1日至2008年8月22日。合同第十条约定,物业服务费用按月交纳。2008年8月5日，悦华物业与XX公寓业主委员会签订了《补充协议》，将合同延期至新一届业主委员会与物业服务企业签署新的物业服务合同生效前一日止。2009年12月1日，XX公寓业主委员会与悦华物业签订了《物业服务合同》，合同有效期自2009年12月1日至2012年6月30日。2012年3月13日，悦华物业与XX公寓业主委员会签订了协议书，将合同延期至新一届业主委员会与物业服务企业签署新的物业服务合同生效前一日止。2013年3月21日，XX公寓业主大会（甲方）与悦华物业（乙方）签订了《物业服务合同》，服务期限为2013年4月1日至2016年3月31日止。合同第三条约定，在2013年3月31日之前发生的物业服务费用，由业主或物业使用人按照二层楼及以上的用户物业服务费为人民币（以下币种相同）1.55元/平方米/月计。即2013年3月31日之前，涉讼房屋物业费为195.80元/月。合同第六条约定：从2013年4月1日起，二层楼及以上的用户物业服务费为1.80元/平方米/月。即2013年4月起，涉讼房屋物业费为227.30元/月。第八条约定，业主、物业使用人应当按照本合同的约定，按季度缴纳物业服务费用。业主、物业使用人违反本合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，甲方委托乙方，根据法律、法规和管理规约的规定予以追缴。2010年5月18日，长宁XX公寓业主委员会及悦华物业张贴了《关于公布欠缴物业服务费名单的通告》，其中包括涉讼房屋。原审另查明，悦华物业分别在2014年4月24日、2012年12月26日、2011年12月22日、2007年11月13日向吴慧丽或房屋另一产权人车建伟用挂号信的形式催缴物业费。对于悦华物业提供的其余国内挂号信函收据，吴慧丽对真实性不认可，认为有的收件人是用同一个颜色的圆珠笔手工填写的，有的没有收件人名字，无法证明悦华物业是送达到吴慧丽的。2002年12月30日，吴慧丽对涉讼房屋副卫生间现场照片进行证据保全，可见管道井处墙体有漏水现象。悦华物业陈述当时去查过漏水点，漏水点不在502室，悦华物业有所作为。悦华物业提供了2008年5月5日，长宁XX公寓业委会、XX居委会、XX公寓管理处共同出具的关于召开2号楼02室业主会议的通知以及悦华物业XX公寓管理处出具的关于2号楼管龙井检修的说明等证据材料，证明悦华物业已尽义务，但由于2号楼居民意见不一致，以致无法维修。并且悦华物业不认可吴慧丽无数次报修，悦华物业仅认可2009年11月16日及2015年10月28日两次报修，2015年吴慧丽代理人报修，悦华物业上门检查无漏水点，悦华物业并不确认目前还漏水。就602室装修问题，悦华物业对相关照片真实性不认可，并称悦华物业已告知过602室装修条例，悦华物业不可能随时看管。悦华物业诉称，2013年3月21日，悦华物业与上海市长宁区XX公寓业主大会续签《物业服务管理合同》，自2002年以来，悦华物业一直是长宁区XX公寓的物业管理单位。吴慧丽系涉讼房屋的业主，从2002年9月至今未付物业管理费。悦华物业多次向吴慧丽催讨未果。根据《物业服务管理合同》，住宅高层的物业管理费为每月每平方米1.55元（2013年3月前）、1.80元（2013年4月起），涉讼房屋建筑面积126.30平方米，每月应交物业管理费195.80元（2013年3月前）、227.30元（2013年4月起），吴慧丽共拖欠157个月（2002年9月至2015年9月）物业费共计31,680.80元；按合同约定收取滞纳金219,843.50元；合计费用251,524.30元，故悦华物业诉至原审法院，请求判令：吴慧丽支付从2002年9月至2015年9月拖欠的物业管理费31,680.80元；后悦华物业增加诉讼请求要求吴慧丽支付2015年10月至2015年12月的物业管理费681.90元；并支付滞纳金219,843.50元。吴慧丽辩称，不同意悦华物业的诉请。悦华物业主张的2002年9月1日至2013年9月30日的物业费诉请已经超过诉讼时效，悦华物业从未向吴慧丽主张过。2013年10月1日之后的物业费也不同意支付，理由是悦华物业没有提供对应的服务。涉讼房屋北侧公共管道井长期处于漏水状态，导致贴近该管道井的房间潮湿、霉变。吴慧丽多次报修均被推诿无果。2008年涉讼房屋楼上602室装修时进行敲打，使得管道破裂导致大量的水进入吴慧丽家厨房，造成吴慧丽家厨房一路电短路，悦华物业未对602室违反《物业使用管理规约》的行为进行告知和劝阻。对于平等的民事主体，不存在滞纳金问题，物业管理合同中没有滞纳金的条款，即使有滞纳金，千分之三的标准也没有法律依据。庭审中，吴慧丽申请证人孙某某出庭作证，证明内容为：证人自2004年起租赁涉讼房屋，涉讼房屋紧贴管道井处的房间高度潮湿，霉变，业主及本人多次报修均被推诿。2008年，悦华物业未对楼上602室违反《业主使用管理规约》的行为进行劝阻，导致602室损坏水管漏水至涉讼房屋厨房，造成电源短路。原审法院认为，悦华物业与吴慧丽之间建立的物业服务合同关系依法成立，具有法律效力。悦华物业按照合同的约定履行了物业管理服务义务，作为业主的吴慧丽理应支付物业费。物业服务合同的诉讼时效为两年，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据原审法院查明的有效的催缴情况，悦华物业2014年4月24日、2012年12月26日、2011年12月22日以挂号信方式向吴慧丽催缴物业费，并且在2010年5月18日悦华物业及业委会张贴了催缴通告，由此诉讼时效中断。根据2006年1月1日至2008年8月22日期间的物业服务合同约定，物业服务费用按月交纳。即2008年4月份的物业费至迟应在2010年4月30日之前催缴，而悦华物业于2010年5月18日张贴催缴通告，故吴慧丽关于2002年9月30日至2008年4月30日的物业费已过诉讼时效的抗辩意见原审法院予以采纳。针对吴慧丽认为涉讼房屋副卫生间区域潮湿、霉变，悦华物业推诿不修的抗辩，原审法院认为，就悦华物业提供的会议通知、报修记录等证据，证明悦华物业已在其职权范围内有所作为，且目前吴慧丽并未提供充足的证据证明目前涉讼房屋仍在漏水以及漏水原因、责任主体等情况，其抗辩意见原审法院不予采纳。针对吴慧丽陈述悦华物业对602室违反管理规约的装修行为未予劝阻，由此造成了吴慧丽损失的抗辩，吴慧丽并未提供充足的证据证明602室存在违规装修行为，即便吴慧丽因602室装修受损，悦华物业也不是造成损失的责任主体，故原审法院对于吴慧丽的该抗辩理由不予采纳。因悦华物业、吴慧丽之间的纠纷事出有因，故悦华物业要求吴慧丽支付滞纳金之诉请，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于二〇一六年二月二十四日作出判决：一、吴慧丽应于判决生效之日起十日内支付上海悦华物业管理有限公司上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋自2008年5月1日至2015年12月31日的物业管理费共计人民币19,053.10元；二、驳回上海悦华物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,083.08元，因适用简易程序减半收取计人民币2,541.54元，由上海悦华物业管理有限公司负担人民币2,349.54元，由吴慧丽负担人民币192元。一审判决后，吴慧丽不服，上诉于本院，诉称，首先，悦华物业并未对其进行过催缴，故其主张的2013年9月前的物业管理费已过诉讼时效，吴慧丽无需予以缴付。其次，悦华物业未及时对相关公共管道井的漏水进行维修，导致涉讼房屋贴近该管道井的房屋潮湿、霉变，故其无权向吴慧丽主张公共管理所涉每平方米0.7元的物业费用。同时，由于悦华物业涉及违约，故尚需扣除部分物业管理费。经吴慧丽核算，其仅需向悦华物业支付2,625.02元。原审认定有误，故吴慧丽请求撤销原审判决，改判为支持其上述诉讼请求。被上诉人悦华物业辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴慧丽的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定吴慧丽应向悦华物业支付的物业管理费用数额。首先，根据原审法院查明的情况，悦华物业2014年4月24日、2012年12月26日、2011年12月22日以挂号信方式向吴慧丽催缴物业费，并且在2010年5月18日悦华物业及业委会张贴了催缴通告，由此诉讼时效中断。因此，吴慧丽提出悦华物业从未向其催缴过，故其无需支付自2013年9月前物业管理费的意见，与事实相悖，本院对此不予认同。其次，就吴慧丽提出的悦华物业未对保修事项予以维修，故其构成违约的主张，本院认为，就悦华物业提供的会议通知、报修记录等证据，可证明悦华物业已在其职权范围内有所作为。因此，难谓悦华物业的行为构成违约，故本院对吴慧丽提出减免部分物业管理费的意见不予采纳。当然，从吴慧丽提供的照片等材料可知，涉讼房屋的漏水、霉变等情况确实存在，希望悦华物业需、更积极作为，以便及时的处理好业主关切的问题。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人吴慧丽的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币276.30元，由上诉人吴慧丽承担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波代理审判员 李 兴代理审判员 孙 飞二〇一六年四月二十七日书 记 员 洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自