（2016）皖0111民初2246号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-06-01

案件名称

邓本华与徐云龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市包河区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓本华,徐云龙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初2246号原告：邓本华，男，汉族，1972年1月7日出生，住安徽省庐江县。委托代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。被告：徐云龙，男，汉族，1970年9月16日出生，住安徽省庐江县。委托代理人：王金胜，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托代理人：凌必军，北京大成（合肥）律师事务所律师。原告邓本华诉被告徐云龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行审理。原告邓本华及其委托代理人王能娟，被告徐云龙的委托代理人王金胜、凌必军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓本华诉称：2015年4月13日，原、被告签订《写字楼租赁合同》，约定被告承租原告位于合肥市包河区滨湖新区徽州大道6669号滨湖时代广场C—01地块C8栋办公楼1304室，租期为2015年7月1日至2020年6月30日，第一年度月租金为12560元，第二年度月租金为13118元，第三年度月租金为13847元，第四年度月租金为14539元，第五年度月租金为15226元，且支付租金日期为每三个月的第一天，但被告从支付2015年第一次三个月的租金时，就多次拖延支付租金时间。截止今日，被告已经三次严重拖延支付租金的时间，且2016年度第一季度的三个月的租金在2016年2月19日才支付。2015年11月18日，被告在支付2015年10月、11月、12月的租金的同时，原、被告之间另行签订了《《写字楼租赁合同》补充协议》，双方已经在该补充协议中明确被告严重迟延支付租金的违约行为，且约定被告支付租金的时间改为每个季度第一个月的前三天。2016年第一季度应当支付租金的时间为2016年1月1日至3日，但被告至今未按照双方约定时间支付租金达50天之久，属于严重违约行为。根据原、被告之间签订的《写字楼租赁合同》中第七条第一项的约定，单次违约延迟达到十天以上的，视为严重违约；根据该合同第七条第七项的规定，乙方发生迟延支付租金达十天以上的，则原告有权立即终止本合同，同时原告有权不退还被告已经支付的押金，且被告在11月28日的（《写字楼租赁合同》补充协议）已经签字确认需支付押金给原告，但一直未付。现原告多次向被告追讨租金，但被告置之不理，原告只能被动接受被告支付租金的时间，为维护自身的合法权利，现诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的《写字楼租赁合同》；二、被告支付原告押金12560元；三、被告支付诉讼费。被告徐云龙辩称：原告应当提交房屋产权证，证明其为房屋所有权人；租赁合同由原告提供，关于违约责任属格式条款，对原告不利，应认定为无效，具体体现在合同第七条第1、7项；合同未约定原告单方解除权；合同签订后，原告多次免费参加被告举办的股票操作技能课程，原告口头承诺每季度租金推迟15日，2016年租金交付延迟至2016年1月15日，后因原告多次单方将房屋大门锁住（2016年1月4、5、8、9、11日），致使被告的安徽省元石资本投资管理有限公司（以下简称元石公司）股票交易无法正常操作，造成290000余元损失；原告单方将房屋锁住后，被告仍多次与其协商沟通损失的补偿及租金延期给付，但原告接受被告租金后仍向法院起诉。原告邓本华为证明自己的主张，向本院举证如下：证据一、《写字楼租赁合同》及补充协议，证明原、被告之间存在租赁合同关系；被告未按照双方约定支付租金达50天之久，属于严重违约行为，原告有权要求解除双方之间的租赁合同。证据二、短信记录（“元石徐云龙”手机号为136××××1107），证明原告多次催缴租金及物业费，但被告置之不理。被告徐云龙质证意见：证据一，三性无异议，但证明目的有异议，原告没有提供被告迟延支付的证据。证据二，三性无异议，原告反映在1月5日之后，被告拖欠原告租金，原告就租金擅自锁门，被告与原告进行积极沟通，没有拖欠租金的故意，原告单方违约在先，给被告造成损失，所以被告迟延租金，而且经过协商，被告支付租金。被告徐云龙为证明自己的主张，向本院举证如下：证据一、被告身份证复印件，证明被告主体资格。证据二、照片（原件存于手机）、短信截屏、原告封锁房屋给被告造成的损失、被告给原告的沟通方案，证明原告违反合同约定，擅自封锁房屋，被告没有违约。证据三、证人夏某的证言，证明被告所在的公司开办的股票交易操作培训，原告免费参加，原告主动提出房租费延迟15天。证据四、证人刘某的证言，证明原告将元石公司大门强行封锁，致使被告无法办公造成损失，同时证明原告有多次参与培训的记录。证据五、证人顾某的证言，证明原告口头承诺将每期的租金延迟15日。原告邓本华质证意见：证据一，三性无异议。证据二，照片三性有异议，这是被告上下班锁门，和原告无关，照片显示“请勿打扰”，无人员走动，不是上班时间，达不到证明目的，虽然原告锁过门，但不是照片显示的这把锁；短信记录真实性认可，证明目的不认可，被告一直拖延支付租金时间，已达四次违约行为，其中三次严重违约；沟通方案是原告单方行为，与事实不符，原告没有见过沟通方案；被告股票截图与本案无关，被告应自行承担。证据三，该证人回答本案不能证明其目的，证人是元石公司股东，与被告及公司存在利益关系，不能作为证据使用；证人所述锁门是在下班之后，对被告的经营不存在影响，证人作为公司股东，证人不知道培训是否收取费用，是无稽之言，所以证人证言不能作为证据使用。证据四，证人证言不能达到目的，是否是我方当事人锁门待定；证人是元石公司员工，偏向其公司，证人所述不实，证人也没有提供有效地证据材料，证人作为风控员工，不是培训人员也不是组织人员，对培训事宜应当是不清楚的，证人只是道听途说，作为证言使用，无法律效力。证据五，证人证言达不到证明目的，假使有原告答应推延十五天在6月份，但是签合同时间是4月份，合同开始是7月份，证人在诉说证言时用的“据说”，由此可推证人都是听他人所说，证人没有参与培训，也没有参与经营，也未在公司上班，所述证言都是道听途说，没有证据效力。本院认证如下：一、原告邓本华提供的证据：证据一，该租赁合同及补充协议具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能证明原、被告之间存在租赁合同关系，且被告曾迟延9天缴纳2015年第3季度房租、迟延48天缴纳房租2015年第4季度租金，但被告是否依约缴纳2016年第1季度和第2季度租金，应由被告对此举证证明。证据二，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能证明原告多次向被告催要房租。二、被告徐云龙提供的证据：证据一，具有真实性，能证明被告身份情况。证据二，照片上无拍摄地点，不能证明系案涉房屋，无法认定与本案具有关联性；短信记录具有真实性，但其内容并未反映出原告违约，擅自封锁房屋，达不到被告的证明目的；沟通方案系被告的安徽省元石资本投资管理有限公司单方出具，无原告签字认可，真实性不予认定；股市截图，不能证明与本案房屋租赁合同纠纷的关联性，本院不予认定，故证据二达不到被告证明目的。证据三、夏某的证人证言，该证人自认系被告元石公司股东，应与被告具有重大利害关系，且证人陈述并不知晓原告曾承诺被告可迟延15日缴纳房租一事，故该证言达不到被告证明目的。证据四、刘某的证人证言，证人自认系被告公司员工，应与被告具有重大利害关系，对其证言的真实性，本院将结合原、被告提交的其他证据进行认定。证据五、顾某的证人证言，该证人身份无法确定，且其证言所述内容并不确切，故仅凭该证据达不到被告的证明目的，本院将结合原、被告提交的其他证据进行认定。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2015年4月13日，原、被告签订《写字楼租赁合同》，主要约定：被告承租原告位于合肥市包河区滨湖新区徽州大道6669号滨湖时代广场C—01地块C8幢办公楼1304室用于开办元石公司；租期为2015年7月1日至2020年6月30日，第一年的租金12560元／月，第二年的租金13118元／月，第三年的租金13847元／月，第四年的租金14539元／月，第五年的租金15226元／月；付款方式为押一付三，每季度一付款，签订合同当日，被告向原告缴纳第一年度一个月的租金作为押金，合同生效之日起，每季度第一天支付当季度租金；原告有权按期收取租金，如被告不能按照合同规定的时间支付租金视为违约，如果被告在一个年度内违约达到三次，或单次违约迟延10天以上（包括10天），视为严重违约，对此原告有权立即终止合同，被告所付押金归原告所有；合同期间，任何一方不得单方提出终止合同，否则违约方必须向对方承担与本合同有关的一切损失，并按押金同等额度进行处罚。2015年11年18日，原、被告另行签订《写字楼租赁合同》补充协议，明确了在合同执行期间，被告曾迟延9天缴纳2015年第3季度房租，迟延48天缴纳房租2015年第4季度房租；双方另约定：被告应按合同第七条第7款约定向原告支付押金12560元；原合同约定的租金支付时间为“当季度的第一天”，改为“当季度的前三天”，据此，2016年第一季度租金付款时间为2016年1月1日至3日，以后皆如此。补充协议签订后，被告仍未按时交纳房租，原告多次催要无果，故诉至法院，请求判如所请。另查明，原告认为被告于2016年2月19日缴纳该租金，且少交了500元。原告自认曾两次在元石公司下班后，将案涉房屋锁住。本院认为：原、被告自愿签订的《写字楼租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同及补充协议履行。被告承租原告的房屋，理应按照合同约定支付租金。依据补充协议，2016年第一季度租金应于2016年1月1日至3日交付，2016年第二季度的租金应于2016年4月1日至3日交付，现原告自认被告于2016年2月19日缴纳该租金，且少交了500元，被告也未举证证明其缴纳了2016年第二季度租金，均已超过15天，故依据合同约定，应属严重违约，据此，原告有权解除合同，对原告解除合同的诉请，本院予以支持。原告另主张被告应按补充协议约定支付押金12560元，但原告在签订补充协议时并未收取该押金，且在其后继续将房屋交由被告承租，故在原告要求解除合同的情况下，原告再要求被告支付该押金，无事实与法律依据，本院依法不予支持。被告辩称其于2016年1月19日全额支付2016年第一季度租金，但并未提供证据证明，本院对此不予采信；被告辩称原告曾口头承诺被告每月可迟延15天缴纳房租和原告多次单方锁门造成元石公司损失，但其所提供的证据并不足以证明，本院对此亦不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告邓本华与被告徐云龙于2015年4月13日签订的《写字楼租赁合同》；二、驳回原告邓本华其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，减半收取107元，由被告徐云龙负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员　孙　健二〇一六年四月二十七日书　记　员　许子豪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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