（2015）鄂江岸民商初字第00433号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-12-02
案件名称
胡啸炜与邵宇、李芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡啸炜,邵宇,李芳,武汉万和盛世房地产营销代理经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民商初字第00433号原告胡啸炜，男，1986年1月17日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托代理人来祥鹏（一般授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告邵宇，男，1964年7月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告李芳，女，汉族，住武汉市江岸区。第三人武汉万和盛世房地产营销代理经纪有限公司，住所地：武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）6层C15室。法定代表人：李盛林。本院于2015年1月28日立案受理了原告胡啸炜诉被告邵宇、李芳及第三人武汉万和盛世房地产营销代理经纪有限公司（以下简称：武汉万和盛世经纪有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序由审判员魏平独任审判。因被告邵宇、李芳、武汉万和盛世经纪有限公司下落不明，本院依法公告送达，并依法裁定本案转为普通程序审理，另行组成由审判员魏平担任审判长和人民陪审员王国君、欧阳筱兰参加的合议庭，并于2016年3月18日公开开庭进行了审理，原告胡啸炜及其委托代理人来鹏翔到庭参加诉讼，被告邵宇、李芳、武汉万和盛世经纪有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席进行了审理。因案情复杂，经院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告胡啸炜诉称：2013年10月17日，胡啸炜与邵宇委托的武汉万和盛世经纪有限公司签订《房屋代理出租合同》，约定1、武汉万和盛世经纪有限公司将其代理位于武汉市江岸区万科香港路8号1124室房屋及设施出租给乙方使用，出租面积71.29平方米；2、租赁期限自2013年10月17日起至2014年10月16日，共计一年；3、房屋租金（含物业费）每月2，400元整。付款方式经协商为一次付清，付款日期2013年10月23日；4、胡啸炜缴纳2，800元保证金，合同期满退还；5、租赁期内甲方不得无故收回出租房屋，如确需收回，必须提前30天通知乙方，并退还未满七月的租金及保证金，并按乙方两个月房子作为违约金支付给乙方。签约当日，武汉万和盛世经纪有限公司向胡啸炜出示了邵宇委托武汉万和盛世经纪有限公司出租房屋并收取全部租金的授权委托书。2012年10月23日，在邵宇在场的情况下，胡啸炜向武汉万和盛世经纪有限公司一次性支付了一年的房租及保证金31，600元。然而在胡啸炜仅居住两个月零十天后，邵宇以武汉万和盛世经纪有限公司未向其支付租金为由，要求胡啸炜搬离房屋，并强制停水停电逼迫胡啸炜离开。2013年12月27日晚，在邵宇强制停水停电的情况下，胡啸炜被迫离开出租房屋在酒店居住4日，花费住宿费636元，又联系搬家公司花费搬家费180元，通过房屋中介另行介绍房屋中介费900元。邵宇要求胡啸炜搬离房屋前，未提前30日通知胡啸炜，更以停水停电方式迫使胡啸炜搬离，邵宇行为是严重违约行为。为维护胡啸炜的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令邵宇、李芳退还胡啸炜9个月20天的房屋租金共计23，200元；2、邵宇、李芳退还胡啸炜房屋保证金2，800元；3、判令邵宇、李芳向胡啸炜支付违约金4，800元，并赔偿胡啸炜经济损失1，716元；4、判令邵宇、李芳承担本案的全部诉讼费用。原告胡啸炜为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《房屋代理出租合同》，证明胡啸炜与邵宇委托的武汉万和盛世经纪有限公司签订房屋出租合同；证据二、《收据》，证明胡啸炜已向邵宇委托的武汉万和盛世经纪有限公司支付全部房屋租金及保证金共计31，600元；证据三、《委托书》，证明邵宇与武汉万和盛世经纪有限公司是委托法律关系，邵宇委托武汉万和盛世经纪有限公司代理出租房屋并代收全部房租及押金；证据四、2张收据、发票，证明胡啸炜支付搬家费180元、房屋中介费900元、住酒店636元；证据五、证人黄某、袁某证言，证明胡啸炜承租涉案房屋的情况。被告邵宇、李芳、武汉万和盛世经纪有限公司在答辩期及举证期内未提交任何答辩意见及证据。经合议庭评议认为，胡啸炜提交的证据真实有效，能够证明本案的事实，作为本案的定案依据予以采信。经审理查明，涉案房屋，即位于武汉市江岸区万科·香港路8号1124房屋原系邵宇所有，现邵宇与李芳离婚，根据双方离婚协议书约定，该房屋属于李芳所有。2013年10月13日，邵宇（甲方）与武汉万和盛世经纪有限公司（乙方）签订《委托书》，委托事项为：甲方委托乙方以甲乙双方之前签订的“房屋委托出租合同”为依据，代理出租甲方之房产，并代收押金及全部房租。委托期限：自2013年10月16日至2014年10月15日。邵宇在委托人处签名并加盖手印，武汉万和盛世经纪有限公司在被委托人处盖章。2013年10月17日，出租方武汉万和盛世经纪有限公司（甲方）与承租方胡啸炜（乙方）签订《房屋代理出租合同》，合同约定：甲方同意将其代理位于武汉市江岸区万科·香港路8号1124房屋及设施，在良好的状态下租给乙方作为住房使用，出租房的总面积共计71.29平方米；双方商定租赁期限自2013年10月17日起至2014年10月16日，共计一年；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及设施，乙方如期交还；逾期甲方有权向乙方按日租金双倍标准收取逾期租金；租赁期满前一月乙方应就是否续租事宜向甲方提出书面通知，否则甲方有权于到期日将该房转租他人；租金（包含物业费）每月2，400元，乙方付给甲方租金的付款方式为先行给付，提前一个月支付下次租金；付款方式为年／次，并交纳2，800元整作为各项费用的保证金；合同期满乙方结清各项费用，保证金退还，在合同期内保证金不能冲抵房租及各项费用；租赁期内甲方不得无故收回出租房屋，如需收回，必须提前三十天通知乙方，并退还乙方未满期约的租金及保证金；并按乙方两个月房租作为违约金给付乙方，乙方按甲方指定时间搬出。合同还约定，任何一方如有违反本合同各项条款，视为违约，违约方要向守约方赔偿违约金；双方约定违约金为两个月房屋租金。合同还对其他事宜进行了约定。武汉万和盛世经纪有限公司在甲方处盖章，胡啸炜在乙方处签名。2013年10月23日，武汉万和盛世经纪有限公司工作人员张星收取涉案房屋押金2，800元、房屋一年的租金28，800元，共计31，600元。武汉万和盛世经纪有限公司在收据单位盖章处加盖了该公司的财务专用章，张星在收据经手人处签名。胡啸炜在出租房屋内居住两个月零十天后，邵宇以武汉万和盛世经纪有限公司未向其支付租金为由，要求胡啸炜搬离房屋。胡啸炜于2013年12月27日晚搬离出租房屋在酒店居住4日，花费住宿费636元、搬家费180元及通过中介公司另行租赁房屋的中介费900元，以上共计1，716元（636元＋180元＋900元）。现胡啸炜诉至法院，要求邵宇、李芳退租、退还保证金并支付违约金。经本院释明，胡啸炜坚持诉讼请求。本院认为，邵宇与武汉万和盛世经纪有限公司签订的《委托书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。武汉万和盛世经纪有限公司作为合同相对人与胡啸炜签订的《房屋代理出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且胡啸炜履行了向武汉万和盛世经纪有限公司支付房屋租金、押金的义务，故双方之间成立租赁合同关系。现涉案房屋不能继续承租使用，致使合同目的无法实现，根据合同相对性原则，签订合同的相对人为武汉万和盛世经纪有限公司，收取房屋租金亦为该公司，故对于胡啸炜要求邵宇、李芳退还房屋租金、保证金并支付违约金的主张，本院不予支持。因邵宇临时要求退房，给胡啸炜造成的经济损失，应由邵宇承担，故对胡啸炜要求邵宇赔偿经济损失1，716元的主张，本院予以支持。对于胡啸炜要求李芳共同承担上述还款责任的主张，因其未提供证据证明李芳知晓其租房的事实，且《委托书》仅有邵宇一人签名，故对于该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邵宇自本判决生效之日起十日内向胡啸炜支付经济损失1，716元；二、驳回原告胡啸炜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元、邮寄送达费40元、公告送达费510元，共计1，160元由被告邵宇承担。因原告胡啸炜已将此款全部预交，故被告武汉万和盛世经纪有限公司于判决生效之日起十日内将其承担部分直接支付给原告胡啸炜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 魏 平人民陪审员 欧阳筱兰人民陪审员 王 国 君二○一六年四月二十七书 记 员 姚 忠 全 来源：