（2016）沪0109民初11号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-25
案件名称
吴云庆与中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴云庆,中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初11号原告吴云庆，男，1954年4月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人涂红全，上海市树声律师事务所律师。委托代理人贺欣，上海市树声律师事务所律师。被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司，住所地上海市。负责人王爱平，总经理。委托代理人王俊。原告吴云庆与被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴云庆的委托代理人贺欣，被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司的委托代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴云庆诉称，被告前身上海市邮政速递物流有限公司与原告于2011年8月29日签订了《耀江国际广场商铺租赁合同》，合同约定原告将位于本市虹口区汉阳路XXX号，建筑面积176.05平方米的房屋；及汉阳路XXX号，建筑面积139.31平方米的房屋(上述建筑面积合计：315.36平方米)，出租给被告作为商业与办公使用。该房屋的租赁期限为：2011年9月1日至2016年8月31日。房屋租金为每日每平方建筑面积4.5元。该房屋租金前三年不变，自第四年起，每年按照上一年每日每平方米建筑面积的5%递增对租金进行调整。前三年每年年租金为517,979元，第四年(即2014年9月1日至2015年8月31日)的年租金为543,878元，第五年(即2015年9月1日至2016年8月31日)的年租金为571,072元。上述房屋租金，每半年一付，被告应于每期提前5日内向原告支付。嗣后，被告于2014年12月30日单方通知原告其于2015年2月28日止不再承租上述租赁房屋。就被告该擅自退租行为，原告多次与被告方沟通，并先后于2015年1月20日及2015年3月26日致函被告。随后，原、被告双方于2015年6月2日达成《备忘录》，其中约定为减少损失原告可随时带人看房进行推租，如推租成功则原租赁合同解除；而此间被告仍需按原租赁合同约定履行义务。此后原告几经努力，最终于2015年6月23日将本案所涉房屋推租成功。然而，时至原告起诉之日止，被告仍未向原告支付任何此前拖欠租金及滞纳金等，故现起诉要求确认原、被告之间的《耀江国际广场商铺租赁合同》于2015年6月22日解除；被告向原告支付2015年3月1日至2015年6月22日的房屋租金，按每日每平方米4.725元计算，共计169,868.66元；被告向原告支付延付租金的滞纳金(滞纳金按日租金100%，自2015年2月23日起计算至所有款项支付完毕之日)；被告向原告支付违约金45,323.17元；被告向原告赔偿租金损失19,072元；被告向原告支付被告解除合同前能耗费、物业管理费3,098.91元。中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司辩称，对原告解除合同的诉请无异议，同意解除。对原告要求支付租金的诉请无异议，对租金金额无异议，同意按照4.725元每日每平方米的租金标准支付。对原告主张的滞纳金、违约金和损失，根据合同法规定及双方合同约定，违约金和损失不能同时主张，合同约定的不论滞纳金还是违约金的本质都是违反合同后承担的经济损失，因此都是违约金，根据最高院司法解释，违约金过分高于实际损失的，要求法院依法调整。被告同意支付租金后，原告并没有损失，原告与下家签订的合同约定的租金是高于原、被告合同约定的租金，本案原告的损失最多为迟延获得租金的利息损失，但有租金变高的差额，可见原告没有损失。同意原告要求被告支付能耗费、物业管理费的诉讼请求。经审理查明，原告为上海市汉阳路XXX号1层、汉阳路XXX号1层房屋权利人。2011年8月，原告(甲方、出租方)与上海市邮政速递物流有限公司(乙方、承租方)就上述房屋租赁事宜签订《耀江国际广场商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺座落在上海市虹口区汉阳路XXX号，建筑面积176.05平方米；汉阳路XXX号建筑面积139.31平方米；该房屋建筑面积合计为315.36平方米，土地用途为综合、建筑结构为钢混；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业与办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于2011年9月1日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自2011年9月1日起至2016年8月31日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.50元；年租金总计为517,979元，该房屋租金三年内不变，自第四年起，每年按照上一年每日每平方米建筑面积租金的5%递增对租金进行调整，第四年租金为543,878元，第五年租金为571,072元；4-2乙方应于每期提前5日内向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金43,165元；9-2甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过0.5个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，双方各自履行合同。2014年12月30日，上海市邮政速递物流有限公司四川路桥营业部向原告发出通知函，表示该营业部接上级公司调整营业部网点精神通知，提前通知原告，于2015年2月28日止不再续租汉阳路XXX号，53号房产。2015年1月7日，上海市邮政速递物流有限公司四川路桥营业部向原告发出告知函，表示先前已通过告知函形式，通知原告该营业部于2015年2月28日止不再续租汉阳路XXX号，53号房产，现根据该营业部上级公司要求需另行签订《房屋租赁合同解除协议》，一式肆份，需原告签字确认。2015年3月26日，原告委托律师发函给上海市邮政速递物流有限公司表示双方签订的《耀江国际广场商铺租赁合同》合法有效，虽经协商，未达成一致意见，合同属继续履行状态；依照合同，上海市邮政速递物流有限公司应于2015年2月23日之前支付2015年3月1日至8月31日期间的租金271,939元，逾期应承担相应违约责任。2015年4月30日，上海市邮政速递物流有限公司与被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司向原告发出《合同开票信息变更告知函》，表示吴云庆与上海市邮政速递物流有限公司签署了《耀江国际广场商铺租赁合同》，本函系由上海市邮政速递物流有限公司为告知随附合同权利义务承继及开票信息变更事宜而向吴云庆发出。上海市邮政速递物流有限公司系中国邮政速递物流股份有限公司子公司。经相关政府部门批准，中国邮政速递物流股份有限公司拟吸收合并含上海市邮政速递物流有限公司在内的31省邮政物流有限公司，并在各省设立对应的分公司作为管理机构。自中国邮政速递物流股份有限公司发布的债权人公告(见2015年03月29日《工人日报》第3版)载明的期限届满之日起，上海市邮政速递物流有限公司在上述合同项下的权利义务将转由中国邮政速递物流股份有限公司承继，并由中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司按照合同的条款和条件继续履行，上海市邮政速递物流有限公司将注销。详情可至国家工商总局门户网站查阅《工商总局办公厅关于做好中国邮政集团公司和中国邮政速递物流股份有限公司管理体制改革登记有关工作的通知》。根据相关法律规定及上述重组安排，自2015年5月1日起，烦请吴云庆履行随附合同开具发票时，以“中国邮政速递物流有限公司上海市分公司”为付款单位。2015年6月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订备忘录，载明现乙方提出提前解除合同，双方就解除合同未达成一致意见，为减少损失，甲乙双方就以下事宜达成一致意见：1、乙方将房屋钥匙复制一套，提供给甲方。2、甲方对外推租系房屋，第1条钥匙复制件为方便甲方带客户看房。3、如甲方将房屋推租成功，则由甲乙双方协商一致解除原租赁合同。4、本备忘录的签订不影响甲方行使原合同的所有权利。除非甲乙双方就解除租赁合同达成协议。5、本备忘录一式两份，签章生效，各执一份。2015年6月23日，案外人上海德佑房地产经纪有限公司与原告签订《房屋租赁合同》向原告承租汉阳路XXX号、53号一层房屋，约定租期自2015年6月23日起至2024年6月22日止，免租期为2015年6月23日至2015年8月7日；月租金46,000元，3年内不变，从第4年起每两年，租金按5%的比例递增。现被告支付租金至2015年2月，因双方就合同解除事宜协商未果，原告起诉法院要求判如所请。审理中，原告表示，原告系依据合同第4-2条及第9-2条第6项的约定主张滞纳金和违约金，因为原告认为还有实际损失，故还主张了实际损失。新的租赁合同期限从2015年6月23日起算，但有免租期，实际起算租金从2015年8月8日开始，从2015年9月1日到2016年8月31日年租金是552,000元，而原、被告的租赁合同从2015年9月1日到2016年8月31日的租金为571,072元。如违约金、损失原告只能主张一项，原告选择主张违约金，具体金额由法院决定。被告支付的押金43,165元，同意抵扣被告应付费用。上述事实，有原告提供的《耀江国际广场商铺租赁合同》、通知函、告知函、律师函、合同开票信息变更告知函、备忘录、原告与新承租户签订的《房屋租赁合同》、电费和物业费支付情况，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原告与上海市邮政速递物流有限公司签订《耀江国际广场商铺租赁合同》后，因承租方机构调整，上海市邮政速递物流有限公司及被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司向原告发函确认上海市邮政速递物流有限公司在上述租赁合同项下的权利义务由被告继续履行，原告现亦确认合同相对方为被告，故《耀江国际广场商铺租赁合同》对原、被告双方具有法律拘束力，该合同项下原上海市邮政速递物流有限公司的权利义务由被告继续履行。被告在租期内要求提前解除租赁合同，双方达成备忘录约定租赁合同于原告将汉阳路XXX号，53号房产再行出租之日解除，现原告已将上述房屋再行出租，被告对于原告要求确认租赁合同解除，支付租金、能耗费及物业管理费的诉讼请求均无异议，本院对原告的相应诉请，依法予以支持。根据双方达成的备忘录，备忘录的签订不影响原告行使原合同的所有权利，被告提前解除合同及未按约支付租金的行为，构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。根据合同约定，被告逾期支付租金的，逾期一日，被告需按日租金的100%支付违约金，被告认为该违约金标准过高，本院结合合同履行情况及原告实际损失酌情予以调整。至于原告依照合同9-2条主张的违约金，根据合同约定，被告逾期未付租金超过0.5个月的，原告可解除合同，被告应按月租金的一倍支付违约金，鉴于被告未按约支付租金超过0.5个月且存在提前退租行为，虽双方就合同解除已达成一致意见，但原告仍有权主张违约责任，现原告主张一个月的租金作为违约金，无不当，被告要求调整，缺乏依据。关于原告主张的免租期及租金差额损失，原告与案外人签订的租赁合同条款系由双方自行磋商，不足以全部认定为因被告提前解除合同所造成的损失，亦不符合合同法关于违约金低于实际损失可予调整的规定，原告的该诉请，本院不予支持。被告支付的押金43,165元，原告同意抵扣被告应付的相应费用，即同意返还，于法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴云庆与被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司之间的《耀江国际广场商铺租赁合同》于2015年6月22日解除；二、被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司应于本判决生效之日起10日内向原告吴云庆支付2015年3月1日至2015年6月22日的房屋租金169,868.66元及迟延支付租金的违约金，违约金以169,868.66元为本金，按照日万分之二的利率标准，自2015年2月23日起计算至被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司实际付清欠付租金之日止；三、被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司应于本判决生效之日起10日内向原告吴云庆支付违约金45,323.17元;四、被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司应于本判决生效之日起10日内向原告吴云庆支付能耗费、物业管理费3,098.91元；五、原告吴云庆应于本判决生效之日起10日内向被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司返还押金43,165元；六、对原告吴云庆其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,377.29元，减半收取4,688.65元，由原告吴云庆负担2,732元，由被告中国邮政速递物流股份有限公司上海市分公司负担1,956.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赖维娜二〇一六年四月二十七日书记员 戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”