（2015）益赫民一初字第2215号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-08-23
案件名称
罗某某、黄某某与益阳银建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
益阳市赫山区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗某某,黄某某,益阳银建房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2015）益赫民一初字第2215号原告罗某某。原告黄某某，系罗某某之夫。两原告共同委托代理人孟益保，湖南银城律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告益阳银建房地产开发有限公司，住所地益阳市海棠东路。法定代表人李新建，系该公司董事长。原告罗某某、黄某某（以下简称两原告）与被告益阳银建房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告黄某某及两原告委托代理人孟益保到庭参加了诉讼。被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2011年3月18日,两原告向被告交纳购房定金20000元。2011年6月6日，两原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，购买被告开发的品阁小区商品房一套，房号为B栋2212号，面积87.67㎡,购房款总额为316384元，其中首付96384元，贷款220000元。合同约定被告应在商品房交付使用后60日内完成商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60日内办好土地使用权证，合同对逾期交房、逾期登记、逾期办证等的违约责任进行了约定。合同签订后,两原告向被告交纳首付款76384元、维修基金7364元、契税6327元。同年7月，两原告向益阳市住房公积金管理中心借款220000元支付给被告。两原告按约履行了所有付款义务，被告至今未为两原告办理房屋产权证，存在违约行为。另根据相关文件规定，被告所收房款内包含有线电视开通费，但被告未为两原告开通有线电视，应按收费标准予以退还。被告多收契税和办证费用，也应予以退还。故请求判令：1、被告为两原告办理好房屋所有权证和土地使用权证；2、被告向两原告支付违约金42157.59元（以违约金额减去应补房差价等费用为准），并按约定赔偿至实际办证之日止;3、被告退还契税3108元、有线电视开通费535.2元、多收费用502元。被告辩称，因公司经营困难，请求核减违约金。经审理查明，两原告系夫妻关系。2011年3月18日，原告罗某某向被告交纳购房定金20000元。2011年6月13日，两原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买缇香名苑二期·品阁楼第14幢B2212房，建筑面积87.67平方米，单价3608.81元/平方米，房款总金额316384元。关于付款方式约定：银行按揭贷款或公积金贷款，首付款96384元于2011年6月2日支付，剩余房款采用公积金贷款方式支付。关于交付期限约定：出卖人应当在2011年12月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，买受人按日向出卖人支付已付房款万分之三的违约金。合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订当日，原告罗某某向被告交纳房款76384元、契税、维修基金、办证费等费用合计16118元。品阁签约缴款单注明的各项收费标准如下：预购商品房预购登记费80元/户、分户登记费80元/户、建档费（按揭）80元、国土证费用400元/户、产权印花税5元、维修基金（84元/㎡）7364元、契税（住宅2%）6327元、抵押手续费580元、抵押登记费（0.3%）660元、分层分户平面图40元，以上各项共计15616元。2011年7月27日，两原告通过益阳市住房公积金管理中心贷款220000元用于向被告支付剩余房款。诉争房屋的房屋所有权证于2014年2月21日办至被告公司名下，但未过户至两原告名下。两原告所购商品房的实际面积经测量确定为89.20平方米，两原告未补交房屋面积差价款5521.5元。2012年3月27日，被告向两原告交房。被告未为两原告所在小区开通数字电视，均由各业主自行前往益阳国安广播电视宽带网络有限责任公司办理有线数字电视开通手续。至2014年3月27日止，诉争房屋系两原告名下唯一住房。另查明，两原告自愿从被告应付违约金中扣除应补交的房屋面积差价款5521.5元。以上事实，有原告当庭陈述、益阳市商品房买卖合同、个人住房借款·担保·反担保合同特别签订条款、收款收据（3份）、收据（1份）、品阁签约缴款清单、益阳市房地产档案馆证明、（2014）益赫民一初字第1243号民事判决书、（2015）益法民一终字第352号民事判决书予以证实，足以认定。本院认为，原、被告所签益阳市商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行各自的义务。根据查明的事实，两原告已按约支付全部购房款和契税、维修基金、办证等费用，故被告应当按约履行全部合同义务。对于两原告要求被告办好房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。关于两原告要求被告支付迟延办理房屋初始登记及房屋所有权证违约金的问题。按合同约定办理初始登记的时间应为2012年5月27日前，其实际初始登记时间为2014年2月21日，逾期天数为634天。综合考虑本案合同履行、诉争房屋位置、被告过错程度、预期利益及核减请求等因素，确定违约金比例为日万分之一。逾期完成初始登记的违约金为316384元×0.0001元/天×634天=20058.75元，两原告要求支付初始登记违约金20058.75元,本院予以支持。合同约定初始登记后365日内办妥房屋所有权证，被告逾期办理房屋所有权证的时间从2015年2月22日起计算至2015年12月9日为316384元×0.0003元/天×290天=27525.4元。以上违约金合计47584.15元,两原告欠付房屋面积差价款5521.5元,并自愿要求从违约金中予以扣减,本院对此予以支持。计算至本案受理之日即2015年12月9日止,被告应付两原告的违约金为42062.65元,两原告要求被告支付违约金42000元,本院予以支持。两原告要求被告按约定支付违约金至实际办证之日止的诉讼请求，本院予以支持。益阳市物价局、益阳市广电局益价费（2009）175号文件规定网络传输单位按每平方米建筑面积6元的标准向建设单位或委托者收取有线电视初装开通费，该费计入房屋销售价格，不得重复或单独向购房业主收取，故被告房价内包含6元/平方米的有线电视开通费，现被告未为两原告开通有线电视，两原告要求退还有线电视开通费535.2元的诉讼请求，本院予以支持。根据《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税〔2010〕94号文件第一条第（一）项内容，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。两原告所购商品房系其家庭购买的唯一住房，应当按1%税率征收契税。诉争房屋实际面积为89.20㎡，其房屋总价为321905.9元，应缴契税为3219元，被告应将多收的部分3107.9元予以退还。根据品阁签约缴款单注明的各项收费标准,其应交费用总额为15616元,被告实交费用16118元,多收502元,应予退还。被告经传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告益阳银建房地产开发有限公司于本判决书生效之日起30日内为原告罗某某、黄某某办理好缇香名苑二期·品阁楼第14幢B2212号商品房的房屋所有权证，并于办好房屋所有权证后60日内办好该套商品房的国有土地使用权证；二、被告益阳银建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗某某、黄某某支付逾期办理初始登记及房屋所有权证违约金42000元;并以316384元为基数按日万分之三的标准自2015年12月10日起计算违约金至实际办妥房屋所有权证之日止；三、被告益阳银建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗某某、黄某某退还有线电视开通费535.2元；四、被告益阳银建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗某某、黄某某退还契税3107.9元；五、被告益阳银建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗某某、黄某某退还多收费用502元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费6740元，由被告益阳银建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 孙黎丽人民陪审员 李 琳人民陪审员 夏克军二〇一六年四月二十七日书 记 员 皮 霞附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注微信公众号“”