（2016）皖18民终63号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-31
案件名称
上诉人仲纪培与被上诉人郑新双、赵玉林、张雷房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
仲纪培,郑新双,赵玉林,张雷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖18民终63号上诉人（原审被告）：仲纪培。委托代理人：邵雨苍，安徽皖东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑新双。被上诉人（原审被告）：赵玉林。被上诉人（原审被告）：张雷。上诉人仲纪培因与被上诉人郑新双、赵玉林、张雷房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2013）广民一初字第01408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，因被上诉人张雷下落不明，本院依法公告送达开庭传票，公告期满后本院依法组成合议庭于2016年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人仲纪培的委托代理人邵雨苍，被上诉人赵玉林到庭参加了诉讼。被上诉人张雷、郑新双经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院于2015年4月15日对双方当事人进行询问，上诉人仲纪培及其委托代理人邵雨苍、被上诉人郑新双到庭参加。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年4月10日，赵玉林与宣城市新徽商房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由宣城市新徽商房地产开发有限公司出售给赵玉林位于安徽省广德县桃州镇横山南路新徽商公寓29栋404室商品房一套，建筑面积为100.76平方米，价格为244226元，交付时间为2009年6月30日之前。2009年4月28日，赵玉林与中国农业银行广德县支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定赵玉林在中国农业银行广德县支行按揭贷款170000元，借款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款，并用上述商品房作为抵押担保。之后宣城市新徽商房地产开发有限公司按约定将该商品房交付给赵玉林使用。2009年12月4日赵玉林与张雷登记结婚，婚后两人居住在该商品房内。2010年8月赵玉林取得了该商品房房地产权证（证号为：广德字第00063119号）和土地使用权证（证号为：广国用﹤2010﹥第39258号），房地产权证上注明房地产权利人为赵玉林单独所有，土地使用权证（证号为：广国用﹤2010﹥第39258号）上注明土地使用权人为赵玉林。2011年1月24日，张雷与郑新双在张曾光中介所签订一份《私有房屋买卖协议》，约定将位于广德县桃州镇横山南路新徽商公寓29栋404室商品房卖给郑新双，价格为370000元，双方约定交房、付款时间均为2011年3月25日之前，协议下方有张雷、郑新双、中介方张增光签名，及张雷叫仲纪培签有“赵玉林”字样的名字。签订上述协议的当日郑新双即支付给张雷现金人民币40000元，另通过银行转账110000元到户名为“赵玉林”的存折上，张雷当日即通过直接支取方式（即张雷签有“赵玉林”字样取款）及通过“ATM”取款机支取方式将该110000元全部取出。2011年3月3日，郑新双将赵玉林购买的新徽商公寓29栋404室商品房所余欠的按揭贷款本息共计149114.23元一次性支付给中国农业银行广德县支行，另支付给张雷现金900元凑整150000元，加上2011年1月24日支付的150000元（40000元现金＋11万元的转账款）共计支付了300000元，张雷出具收条一份给郑新双持有，收条注明“今收到郑新双购房款人民币叁拾万元整（￥300000元整）。收款人：张雷赵玉林2011年3月3日”，该收条中“赵玉林”字样系张雷叫仲纪培所签；同日张雷通过张增光中介所将新徽商公寓29栋404室商品房钥匙、房产证、土地使用权证及赵玉林的身份证、赵玉林和张雷的户口本、赵玉林和张雷的结婚证交付给郑新双（变更登记需要的证件）。2011年3月26日，因郑新双仍欠购房款70000元（总房款370000元-已付房款300000元）未按时（约定时间在2011年3月25日前）支付，张雷叫上仲纪培一起与郑新双签订一份《补充协议》，约定余欠70000元的付款时间可以延长，协议上有张雷、郑新双签名，以及仲纪培签有“赵玉林”字样的姓名。上述张雷卖房期间，赵玉林因怀孕并生育无人照顾而一直居住在其娘家广德县邱村镇街道。2011年5月，因张雷欠案外人借款，案外人起诉要求张雷、赵玉林共同偿还借款（因张雷与赵玉林系夫妻关系，同时也起诉了赵玉林）及郑新双要求张雷、赵玉林对上述购买的商品房进行变更登记手续，因而找到一直居住在娘家的赵玉林，此时赵玉林才知道张雷欠许多外债及张雷将自己所有的新徽商公寓29栋404室商品房出卖给郑新双的事实。2011年5月17日，赵玉林找到张雷并与张雷在广德县民政局办理了离婚登记手续，离婚协议约定双方生育的女儿由赵玉林抚养教育，张雷承担相应的抚养费，新徽商公寓29栋404室商品房归赵玉林所有。之后张雷便无音讯。赵玉林离婚后即将新徽商公寓29栋404室商品房房屋钥匙换掉并仍回娘家居住。2011年7月28日，郑新双在找张雷、赵玉林要求变更房屋登记手续未果的情况下提起诉讼：请求法院判令赵玉林、张雷协助其办理该商品房房产证、土地使用证变更登记手续。2011年8月，赵玉林收到上述郑新双起诉的诉状后立即查看上述新徽商公寓29栋404室商品房现状，发现郑新双已将该房屋撬开，并在该房屋内居住。2011年8月26日，赵玉林以上述商品房系其个人婚前财产，被告张雷无权处分，其处分房屋行为无效，根据物权法第66条、第106条及合同法第51条之规定提起诉讼，请求依法确认张雷、郑新双在2011年1月24日签订的《私有房屋买卖协议》（即位于桃州镇横山南路新徽商公寓29栋404室房产）无效。广德县人民法院于2012年12月3日作出（2011）广民一初字第2039号民事判决书，判决确认郑新双与张雷在2011年1月24日签订的《私有房屋买卖协议》无效。郑新双不服判决提起上诉，宣城市中级人民法院于2013年5月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2013年7月2日，郑新双提起诉讼，请求判令：1、赵玉林返还购房款259114.23元，并自2011年1月24日起按同期银行贷款利率支付110000元的利息（计算到起诉之日为25520元）、自2011年3月3日起按同期银行贷款利率支付149114.23元的同期银行贷款利息（计算到起诉之日为33401.59元）；2、张雷、仲纪培返还购房款40900元，并自2011年1月24日起按同期银行贷款利率支付利息（计算到起诉之日为9488.8元），上述款项张雷、仲纪培承担连带责任；3、张雷、仲纪培连带赔偿房屋市场差价损失1000元×100.76平方米=100760元（市场差价为1000元／平方米）；4、赵玉林、张雷、仲纪培承担案件诉讼费用。原审法院另查明：2013年5月，位于广德县桃州镇横山南路新徽商公寓29栋404室商品房同地段、同楼层、同面积二手房市场差价已超过1000元／平方米，即上浮1000元／平方米。原审法院审理认为：（一）根据合同法第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（1）本案中，张雷与郑新双在2011年1月24日签订的《私有房屋买卖协议》被终审判决确认为无效，根据合同法规定，赵玉林因此取得的郑新双在2011年3月3日帮其偿还的争议房屋的银行按揭贷款本息149114.23元应当返还给郑新双，同时按揭贷款应当支付利息，即赵玉林应当从2011年3月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息支付给郑新双，故郑新双诉请要求赵玉林返还购房款149114.23元及其自2011年3月3日起之后的利息本院予以支持，利息计算至判决确定给付之日止。关于郑新双诉请要求赵玉林返还2011年1月24日其通过银行转账到户名为“赵玉林”存折上的110000元及其利息，因郑新双该诉称与事实不符，该110000元非赵玉林支取，系张雷隐瞒赵玉林并叫仲纪培冒充赵玉林签订协议而卖掉赵玉林的个人房屋，并取得该110000元，赵玉林对此并不知情，故郑新双要求赵玉林返还该110000元及其利息的诉讼请求，不予支持；因本案中郑新双未主张要求其他被告返还该110000元及利息，故其可以另行主张权利。（2）关于郑新双诉请要求张雷、仲纪培返还原告购房款40900元，并自2011年1月24日起按同期银行贷款利率支付利息，并相互之间承担连带责任。根据合同法第五十八条规定，该购房款40900元（即2011年1月24日签订房屋买卖协议时郑新双支付的现金40000元及2011年3月3日支付的现金900元）应当予以返还，因本案中系张雷及仲纪培冒充赵玉林在《私有房屋买卖协议》上签名将赵玉林的个人房屋卖掉，同时又系张雷及仲纪培冒充赵玉林在300000元购房款（含该40900元）的收条上签名收到购房款，故该购房款40900元应当由张雷、仲纪培共同返还给郑新双。至于郑新双要求支付该40900元购房款的利息损失，利息损失应当包含在房屋差价内，故郑新双在主张房屋差价损失的同时又主张该购房款40900元的利息损失不予支持。（3）关于郑新双诉请要求张雷、仲纪培连带赔偿其房屋市场差价损失1000元／平方米×100.76平方米=100760元。根据查明的事实，该房屋每平方米实际上浮1000元的差价，该房屋面积为100.76平方米，实际总上浮额为100760元，根据上述合同法规定，该差价损失应当由有过错的一方予以赔偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，虽张雷与仲纪培冒充赵玉林签“赵玉林”姓名并将赵玉林所有的房屋出卖给郑新双的行为存在明显过错，但郑新双在审核“赵玉林”（即仲纪培）的身份时存在一定的过失，将仲纪培误认为是赵玉林，合同当事人双方均存在过错，根据本案的实际情况及买卖双方的目的，酌情确认张雷、仲纪培的过错程度为70%，郑新双的过错程度为30%，即对房屋差价损失100760元由张雷、仲纪培依其过错程度承担其中的70%，即70532元。（二）仲纪培辩称赵玉林对张雷呈现表见代理关系，导致赵玉林对仲纪培形成了委托关系。表现代理的构成要件为行为人无代理权，相对人相信其有代理权，相对人为善意无过错，本案中张雷与郑新双签订《私有房屋买卖协议》时并非张雷在无代理权的情况下行使代理权，而是由仲纪培持赵玉林的相关证件冒充赵玉林签“赵玉林”姓名，仲纪培存在明显过错，既不能呈现仲纪培所辩称的表见代理关系，也不能形成仲纪培所辩称的委托关系，故对仲纪培该辩称不予采信。仲纪培辩称在房屋买卖合同签订期间张雷将房屋的房产证等证件交付与仲纪培，并委托仲纪培代赵玉林签订协议，在整个房屋买卖合同签订过程中仲纪培没有任何收益，系善意无过错，法院认为，仲纪培在争议房屋买卖过程中，多次冒充赵玉林并签“赵玉林”姓名，存在明显过错，同时仲纪培认为其在房屋买卖过程中没有任何收益，但其未提供相关证据佐证，故对该辩称不予采信。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年1月30日作出判决：一、被告赵玉林于判决生效之日起二十日内返还给原告郑新双购房款149114.23元及其利息（息自2011年3月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日）；二、被告张雷、被告仲纪培于判决生效之日起二十日内共同返还给原告郑新双购房款40900元；三、被告张雷、被告仲纪培于判决生效之日起二十日内共同赔偿给原告郑新双房屋差价款70532元；四、驳回原告郑新双其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8340元，原告郑新双负担1340元，被告赵玉林负担2000元，被告张雷负担3000元，被告仲纪培负担2000元。仲纪培不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、原判认定事实错误。30万元收条上的“赵玉林”的签名，原审法院委托的鉴定机构无法鉴定出系仲纪培书写，原判即推定系仲纪培代签错误。2、仲纪培没有欺诈的故意，其善意无过失，系有效代理。其与张雷系同学关系，且张雷持有案争房屋钥匙及相关合法证件，基于对张雷的信任才接受委托代签买卖合同，未获取任何利益，且购房款40900元系张雷收取，应由张雷返还给郑新双。3、原判认定房屋存在差价损失证据不足，即使房屋存在升值差价损失应由张雷和郑新双承担。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决第二项、第三项，改判为由被上诉人张雷返还被上诉人郑新双购房款40900元；2、改判上诉人仲纪培不承担被上诉人郑新双房屋差价款70532元的赔偿责任；3、张雷承担一、二审全部诉讼费用。赵玉林未提交书面的答辩意见，其在庭审中辩称：1、仲纪培的上诉理由不成立，原审提交的证据1即录音资料可以证明仲纪培已承认30万元的收条上“赵玉林”的签名是其代签；2、仲纪培未向赵玉林核实即代签，未得到其授权，其不构成代理行为，所产生的法律后果不应当由赵玉林承担；3、房屋买卖合同系张雷、仲纪培与郑新双之间签订，赵玉林不承担赔偿房屋差价的责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑新双未答辩。在二审过程中，双方当事人均未向本院提交证据。当事人所举证据与一审相同。赵玉林针对原审提举的证据1即通话录音补充说明，该录音内容能够证明仲纪培承认30万元的收条上“赵玉林”的签名是其代签。仲纪培于本院庭审询问时认可系其代签。经审核，因仲纪培确认30万元收条上的赵玉林签名系其所签，故对赵玉林的证明目的予以采信。相对方对其他证据质证意见同一审，本院认证意见与一审一致。根据当事人在原审法院提交的证据，并结合二审期间双方当事人陈述，本院查明的事实与原审相同，故本院对原审判决认定的事实予以确认。综合上诉人的上诉理由、被上诉人的答辩情况，并经当事人同意，本院归纳本案二审的争议焦点为：1、仲纪培与赵玉林有无形成委托代理关系；2、仲纪培是否应当返还郑新双购房款40900元及赔偿房屋差价款70532元。本院认为：关于争议焦点1。委托代理是代理人根据被代理人授权而进行的代理，即委托代理的代理权产生于本人的授权行为。经查，仲纪培在张雷在未取得赵玉林的授权擅自出售赵玉林所有的案涉房屋过程中历次冒充赵玉林，并在与郑新双签订的《私有房屋买卖协议》、《补充协议》及张雷出具的收条上签署“赵玉林”姓名，期间未得到赵玉林的授权，事后亦未得到赵玉林的追认，仲纪培的行为存在明显过错，属无权代理，仲纪培上诉称其代理行为有效不符合法律规定，本院不予支持。关于争议焦点2。依据相关法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。案涉房屋属赵玉林个人所有，仲纪培与张雷在未取得赵玉林授权的情况下与郑新双签订《私有房屋买卖协议》并将该商品房转让给郑新双，该行为对赵玉林不产生法律效力，仲纪培、张雷擅自处分赵玉林的财产导致房屋买卖合同无效、郑新双权益受损的法律后果，应由其二人承担。原审法院判决仲纪培、张雷共同返还郑新双购房款40900元系属正确，本院予以维持。关于房屋差价款。原审法院参考目前房产交易市场价格、综合考量当地房屋中介机构的报价，酌定案涉房屋价格上浮100760元，并依据双方存在过错责任的大小，确定仲纪培与张雷共同赔偿郑新双房屋差价款70532元并无不当。综上，上诉人仲纪培提出的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2527元、公告费600元，合计3127元，由上诉人仲纪培负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈月银审 判 员 包 娟代理审判员 冯忠山二〇一六年四月二十七日书 记 员 宫瑞芳 微信公众号“”