（2016）湘01民终651号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-10-19
案件名称
罗娜与长沙福源房地产开发有限公司、朱志明商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长沙福源房地产开发有限公司,罗娜,朱志明
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终651号上诉人（原审被告）长沙福源房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇东沩村金亭组（金亭路16号）。法定代表人邵双寿，该公司总经理。委托代理人刘靖，系长沙福源房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）罗娜，居民。委托代理人文义志，湖南严明律师事务所律师。原审被告朱志明。委托代理人任珊，湖南竞茂律师事务所律师。上诉人长沙福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）与被上诉人罗娜、原审被告朱志明商品房销售合同纠纷一案，湖南省宁乡县人民法院于2015年12月14日作出（2015）宁民初字第01886号民事判决。福源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：涉案房屋位于宁乡县玉潭镇一环东路水木天成•颐和源第2栋108房，系福源公司开发建设的项目。2012年7月11日，朱志明以福源公司的名义与罗娜签订《商铺买卖合同》，主要内容有：出卖人福源公司，买受人罗娜。罗娜购买的商品房坐落于宁乡县玉潭镇一环东路（颐和源-2）第2栋1层108号房屋，系商业用房。该商品房总房价为734000元，付款方式为一次性付款，福源公司销售承诺，销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到交易限制的情况，如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金，并有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内，将买受人已付房价款及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）退还给买受人。出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付该商品房，在商品房交付后365个工作日之内办妥买受人的房屋所有权证，540个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.001%支付违约金。罗娜在合同上签名，朱志明以公司委托代理人的名义在合同上盖章。2012年7月10日，罗娜向福源公司颐和源项目部支付了购房款734000元，同日，福源公司颐和源项目部收取罗娜48776元，并在收据上注明收款事由为颐和源2栋108号门面代收费用。款项支付时福源公司颐和源项目部向罗娜交付了房屋。但因福源公司没有向税务机关缴纳税款，导致交易受到限制，福源公司至今仍未办理罗娜的房屋所有权证和土地使用权证，双方为此发生纠纷。2015年4月30日，罗娜向福源公司送达了解除合同通知书，并于2015年5月4日向湖南省宁乡县人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除罗娜与福源公司签订的《商铺买卖合同》；二、福源公司、朱志明立即退还罗娜购房款734000元，代收税费等其他费用48776元；三、福源公司、朱志明立即支付罗娜违约金以及从2012年7月10日起至2015年5月4日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息共计734000元，后段利息依此计算至福源公司及朱志明付清上述款项之日止；四、由福源公司、朱志明承担本案的诉讼费用。原审法院认为：福源公司颐和源项目部系福源公司为完成颐和源项目所组建的临时性的机构，项目部不是享受民事权利、承担民事义务的主体，其对外发生的民事权利义务关系依法均由设立该机构的福源公司承担。《商铺买卖合同》对罗娜和福源公司均具有约束力。现因福源公司没有向税务机关缴纳税款，导致交易受到限制，不能办理房屋产权登记，致使罗娜不能实现合同目的，符合双方约定的解除合同的条件，《商铺买卖合同》自罗娜解除合同通知到达福源公司时解除。《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，罗娜和福源公司均应当按照合同的约定履行各自的义务，罗娜已履行了向福源公司支付购房款及税费的义务，福源公司应当按照约定为罗娜办理产权登记和土地使用权登记，福源公司未在约定的期限内为罗娜办理产权登记和土地使用权登记已构成违约，现罗娜已通知合同解除，福源公司在合同解除以后，应当将依照合同收取的房款、房屋税费款等代收费用退还给罗娜。结合双方在一审庭审时的辩论观点，本案的争议焦点是：一、违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定了违约金的数额，经审查，按《商铺买卖合同》第十二条第一款双方约定的不低于合同总价款百分之一的赔偿金大大高于因福源公司违约给罗娜造成的损失，按《商铺买卖合同》第二十条第一款双方约定按已付房价款的十万分之一支付违约金又远远低于因福源公司违约给罗娜造成的损失。原审法院酌情调整为福源公司从违约之日至实际退还购房款之日止，2012年7月10日交付房屋后应减去365个工作日从2013年12月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付违约金，从2013年12月10日起算至2015年5月4日止的违约金为59549元（734000元×6.0%÷360×341天+734000元×5.6%÷360×96天+734000元×5.35%÷360×63天）。二，关于朱志明是否承担责任的问题。朱志明是以福源公司颐和源项目部的名义对外开展业务，而项目部是福源公司设立的临时性的机构，朱志明履行的是职务行为，朱志明不承担责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条、第十九条之规定，遂判决：一、解除罗娜与长沙福源房地产开发有限公司签订的《商铺买卖合同》；二、长沙福源房地产开发有限公司退还罗娜购房款734000元；三、长沙福源房地产开发有限公司退还罗娜购房费用48776元；四、被告长沙福源房地产开发有限公司按照银行同期贷款利率的标准支付原告罗娜2013年12月10日起算至2015年5月4日止的违约金为59549元，2015年5月4日以后的违约金按照上述标准计算至购房款实际退还之日止；上述二、三、四项义务限福源公司在本判决生效后5日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回罗娜的其他诉讼请求；本案一审案件受理费18450元，保全费5000元，由福源公司负担。上诉人福源公司不服该判决，上诉称：一、双方签订的《商铺买卖合同》第二十条第一款明确约定逾期办证违约金支付标准为已付房价款的十万分之一，原审判决擅自改变双方约定，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金并无依据，应当纠正；二、原审判决将2012年7月10日作为房屋交付时间属事实认定错误，应以罗娜签署《颐和源交房收费确认表》的时间即2013年6月17日作为房屋交付时间，房屋交付之日365个工作日后的第一天才是逾期办证起算时间，因交房起算日期认定错误，故违约金数额认定亦应予以纠正。综上，请求二审法院撤销原审判决第四项，并依法改判。被上诉人罗娜答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。本案二审诉讼过程中，福源公司又向本院提交以下新证据：《颐和源交房收费确认表》一份，拟证明福源公司向罗娜交付房屋的确切时间是2013年6月17日。经质证，罗娜对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该份证据认定如下：该证据来源合法，与本案具有关联性，能够证明福源公司向罗娜交付房屋的确切时间，双方对该证据均无异议，本院予以采信。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，本院另查明：2013年6月17日，福源公司向罗娜交付房屋，罗娜在《颐和源交房收费确认表》签字确认。本院认为：本案争议焦点为：福源公司应支付违约金的计算方法。上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已经按约支付购房款及税费，而上诉人因欠缴税款导致未能在约定期限内为被上诉人办理产权登记及土地使用权登记，构成违约。根据合同约定，上诉人应向被上诉人退还购房款并支付逾期退款的违约金。因双方约定的违约金计算标准过分偏离实际损失，故原审判决结合本案具体情况，酌情确定上诉人以被上诉人已付购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率标准向被上诉人支付自违约行为之日至实际退还购房款之日止的违约金，该计算方法并无不当，本院予以维持。双方二审诉讼过程中，对实际交房时间达成了一致意见，以《颐和源交房收费确认表》中记载的2013年6月17日作为实际交房时间，故上诉人违约金起算之日应为交房之日后365个工作日的2014年12月4日。原审判决确认的违约金起算日有误，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判处不当，上诉人的上诉理由部分成立，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第01886号民事判决第一、二、三项；二、撤销湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第01886号民事判决第五项；三、变更湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第01886号民事判决第四项为“长沙福源房地产开发有限公司向罗娜支付自2014年12月4日起至购房款实际退还之日止的违约金（以罗娜实付购房款734000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）”；四、驳回罗娜的其他诉讼请求。本判决确定的金钱给付义务，限长沙福源房地产开发有限公司在本判决生效后五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18450元，保全费5000元，二审案件受理费18450元，共计41900元，由长沙福源房地产开发有限公司负担32675元，罗娜负担9225元。本判决为终审判决。审 判 长 周 坤代理审判员 周 卓代理审判员 冷子剑二〇一六年四月二十七日书 记 员 陈 娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”