（2015）新民重字第12号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2017-11-16
案件名称
新建县长堎镇实验农场与汪受国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市新建区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新建县长堎镇实验农场,汪受国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第一条，第二条第一款，第五条第一款，第八条第一款，第十五条
全文
江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民重字第12号原告（反诉被告）新建县长堎镇实验农场，住所地：新建县长堎镇长征东路510号，组织机构代码：66977406-7。法定代表人肖明，职务：场长。被告（反诉原告）汪受国，男，汉族，1975年7月11日出生，住江西省南昌市新建县。委托代理人：张甲坤，系江西竞平律师事务所律师。原告新建县长堎镇实验农场（反诉被告）诉被告汪受国（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日作出江西省南昌市新建区人民法院(2015)新民三初字第20号民事判决，因被告汪受国（反诉原告）不服判决，提起上诉。南昌市中级人民法院于2015年8月26日作出(2015)洪民三终字第147号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重新审理。本院受理后，该案审理期间，被告汪受国提起反诉，经本院审查合并审理。本案依法由审判员胡建平担任审判长、代理审判员王冰清主审、代理审判员姜蕾另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新建县长堎镇实验农场（反诉被告）的法定代表人肖明，被告汪受国（反诉原告）及其委托代理人张甲坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月9日。原、被告双方经过友好协商，签订了《实验农场综合楼租赁合同》（以下简称：租赁合同），合同约定：原告（甲方）将坐落于长征东路乌石桥旁的一幢新建的综合楼，共九层，面积约为4100平方米的房屋租赁给被告（乙方）使用，租期为10年，自2010年7月1日至2020年6月30日止；每月租金计28700元，先交房租后使用，房租采取按年支付办法进行，即乙方在每年6月底之前，一次性交纳下一年度（12月）的租金344400元，在租赁期间，乙方不按时交房租。甲方应及时发催租通知书给乙方，乙方在拖欠租金及水电费用达到10天内甲方视乙方违约，协议因违约而告中止等条款。《租赁合同》签订后，原告即将约定的租赁房屋交给被告使用，至今被告仅支付了两年租金，从2013年7月至2014年12月共18个月的租金未支付。原告多次催被告支付租金，被告以各种借款拖延，后来就拒绝与原告联系。2014年8月22日，原告只好向被告发出书面《催缴房租通知书》，并将该通知书张贴在租赁房屋的大门玻璃上，被告的行为违反了双方签订的《租赁合同》的约定，是严重违约的行为，为此向法院起诉，诉请为：一、请求依法判令解除原被告双方于2010年6月9日签订的《实验农场综合楼租赁合同》；二、请求判决被告立即将租赁房屋交还给原告；三、请求判令被告支付房屋租金516600元（暂计算到2014年12月30日，共18个月的租金）；四、本案诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）为证明自己的主张，向法庭提交的证据有：1、《营业执照》1份、《组织机构代码证》1份，证明原告诉讼主体资格。2、《实验农场综合楼租赁合同》1份、长堎镇实验农场房屋产权证1份、《催缴房租通知书》1份、房屋照片3张，证明诉争房屋是原告所有，被告与原告签订租赁合同，每月房租28700元，从2013年7月至今未交房租，原告依法向被告发出催缴房租通知，被告未履行。3、房租缴纳《收据》复印件1组，证明被告缴纳房屋租金从2010年7月至2013年6月30日止，共3年。被告答辩并反诉称：2010年6月9日，我与原告签订《房租合同》，租下原告综合楼开宾馆，租期10年，月租金28700元，提前一年交租，押金30万元。我因此首期另投巨额租金装修、筹建“新海商务酒店”及其茶楼，2011年6月22日开张经营。2013年4月，新建县乌沙河整治，原告整体搬迁。综合楼处在拆迁范围之中。酒店及茶楼无法正常经营，《房租合同》自然中止。然而，在《房租合同》中止事宜双方未达成协议情况下，动工拆迁，致我宾馆与“孤岛”，损毁我宾馆厨房（直接损失153710元多），导致我宾馆直接关闭，经营损失953710元。我还承担着投资贷款的银行利息和部分民间借贷的高额利息。有关我方损失，我多次找原告交涉，原告曾承诺赔偿，但须待其与拆迁部门沟通。至2014年，原告领导更换，向新建县法院起诉我。乌沙河整治是政府惠民工程，双方均应支持。因此产生的费用、损失，政府有权充分考量和补偿。拆迁导致酒店、茶楼停业，《房租合同》自然中止，我方遭受巨大损失，房屋租金理应暂时停交。待整治工程结束，酒店、茶楼恢复经营，双方继续履行《房租合同》。综上，原告作为综合楼所有权人，获得政府拆迁补偿的同时，应按法律、政策及合同将起给我造成的损失补偿给我，而不应终止合同，催缴租金。故提出反诉：1、判令原告（反诉被告）赔偿拆迁过程中给被告（反诉原告）造成的直接经济损失153710元；停业损失80万元，共计人民币953710元；2、诉讼费由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）提供了下列证据：1、厨房被碾压的照片4张，证明厨房是原告所建，当时房屋定性是国有性质房产，属于拆迁范围，也证明了厨房被毁损的事实，证明宾馆不具备经营的环境和条件。2、厨房设备采购清单，证明厨房设备损失15.3710万元。3、酒店的纳税凭证，证明营业情况和可获取收益的情况。原告（反诉被告）辩称：1、厨房是我们建的，拆迁时将厨房压倒，当时关于厨具的损失已经赔偿了，所以针对厨房赔偿不存在。2、2013年5月份通知拆迁，宾馆不在拆迁整治之内，我们没有被通知要拆迁，拆迁是政府行为，你们的损失要找政府，停业是自动停业，也没有通知我们，水电也没有交，故该项损失与我们无关。3、2015年7月将宾馆通往红谷滩进行阻路。原告（反诉被告）就反诉提供了下列证据：1、家具、厨房设备赔偿单据，证明原告已经赔偿厨房设备损失8000元给租用厨房姓廖的人，不是赔偿给被告的。2、江西省新建县供电有限责任公司新坊供电所出具的水电费单据1份，证明宾馆用电一直持续到2014年8月份。本院依法调取了以下证据：1、照片5张，反映了《租赁合同》中所涉综合楼现状及现场拆迁整治情况。证明了新建区乌沙河整治及其周边旧城改造的事实。2、南昌市新建区乌沙河整治及其周边旧城改造项目总指挥办公室调取新府【2013】36号《新建县人民政府关于印发新建县乌沙河整治及其周边旧城改造项目集体土地上房屋征收补偿安置方案的通知》，证明征收补偿拆迁期限。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）就本诉提供的证据1无异议。对证据2《实验农场综合楼租赁合同》的真实性合法性无异议，关联性有异议，认为出现了合同第八条所规定性质问题，对《催缴房租通知书》、房屋照片的真实性合法性无异议，关联性有异议，认为双方没有进行有效的沟通才导致这样的局面；对房屋产权证三性均无异议。对证据3中票据的三性均无异议。提出最后一次交房租是补交的，时间为2013年12月。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）就反诉提供的证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，提出具体情况不清楚，没有办法排除其他可能。对证据2无异议。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1中照片1无异议；对照片2真实性有异议，认为是属于被告自己所造；对照片3关联性有异议，属于被告自己停业造成的。对照片4无异议，并提出2015年7月份开始阻路，与被告违约未交房租不在同一时间段。对证据2关联性、真实性有异议，提出厨房不是原告经营的，原告方已经赔偿了厨具的损失给租用该厨房的承租人。对证据3关联性有异议，提出地下一层的酒店不是被告做的，是租给别人经营，该证据不能反映真实的纳税情况。原告（反诉被告）对法院调取的证据1照片关联性有异议，提出这些只能反映现在酒店及周边的情况，不是当时的情况。被告（反诉原告）对证据1无异议。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对法院调取的证据2均无异议。本院对证据认定如下：原告提供的证据1、3，因被告无异议，本院予以认可。原告提供的证据2《房屋租赁合同》第八条规定的情形与本案情况相符，本院对该证据的关联性予以认可。原告（反诉被告）就反诉提供的证据1，被拆迁损坏的厨房设备赔偿款8000元，原告提出已赔偿给宾馆厨房的次承租人，且厨房设备为厨房次承租人所购买，本院对该证据予以认可。原告（反诉被告）就反诉提供的证据2，因被告无异议，本院予以认可。被告提供的证据1照片四张，原告对照片1、4无异议，本院予以认可，照片2不符合证据的三性，无其他证据佐证予以证明合同标的物酒店为国有性质的事实，本院对该证据不予认可。被告提供的证据2，设备清单不属于合法正式发票，不能证明厨房设备的真实价值，本院对该证据的关联性不予认可。被告提供的证据3纳税凭证仅能反映个别月份的纳税情况，无账目流水信息及账目记录等信息予以佐证，不能证明酒店的盈利情况，本院对该证据的关联性不予认可。经审理查明：2010年6月9日，原、被告双方经过协商，签订了《实验农场综合楼租赁合同》（以下简称：租赁合同），合同约定：原告（甲方）将坐落于长征东路乌石桥旁，地址为新建区长征东路490号的一幢综合楼，共九层，面积约计4100平方米的房屋租赁给被告（乙方）经营宾馆使用，租期为10年，自2010年7月1日至2020年6月30日止；每月租金计28700元，先交房租后使用，房租采取按年支付办法进行，即乙方在每年6月底之前，一次性交纳下一年度（12个月）的租金344400元，交租方式为现金支付。签订协议时，被告向原告交纳了租房履约金（即保证金）计人民币30万元整，原告将等额收据交于被告。协议终止，被告已交清租金及其他费用迁出时，甲方将履约金退回被告。如被告违约造成原告损失，原告有权从履约金中扣除。租赁期间，原、被告双方都不得借故解除协议。原告需收回自用，须提前2个月以书面形式通知被告，并退回履约金，如被告因事需退房，需提前2个月书面告知原告，在通知期间租金照交，原告不退回履约金。合同中第八条约定，租赁期间如遇到国家建设需要，房屋需要征收、拆迁，甲方不负经济及法律责任，房屋装修赔偿金由被告向国家要求赔偿，本协议自然中止。2012年12月，被告（反诉原告）因经济情况不佳，在与原告（反诉被告）沟通且经其同意的情况下，交纳了2013年1月至2013年6月半年房租，后未再交纳房租，但酒店还在继续运营，运营持续到2014年8月。2013年5月1日，新建县人民政府关于印发《新建县乌沙河整治及其周边旧城改造项目集体土地上房屋征收补偿安置方案的通知》，新建区乌沙河整治及其周边旧城改造项目进入征迁补偿搬迁环节，该环节持续至2013年8月31日。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，合同履行期间遇政府对乌沙河整治及其周边旧城改造，虽合同标的物暂未拆迁征收，但酒店属开门迎客的运营场所，其运营范围主要为餐饮及住宿，周边环境的改变和生意情况的好坏有必然的因果联系，故周边拆迁征收的事实致使合同不能继续履行，按合同约定原、被告权利义务自然中止。新建区乌沙河整治及其周边旧城改造项目征迁补偿搬迁期限为2013年5月1日至2013年8月31日。被告最后一次交纳租金为2012年12月，且在原告同意的情况下先行交纳半年租金，即自2013年1月至2013年6月。故在整治及改造项目启动前，被告按合同约定履行义务，无明显违约行为。现原告提出解除正处于中止状态的合同，按原、被告所签《租赁合同》第五条之约定，原告的约定解除权成就条件为本案租赁房屋确需收回自用，而原告并未向本院提交证据证明收回自用的情况，结合本院调查照片显示，本案租赁房屋已闲置，属无人使用状态，且即使原告确实需收回自用，也应补偿被告酒店的装修损失以示公平，故本院对原告提出解除合同的请求不予支持。按照《租赁合同》第八条之约定，乌沙河整治及其周边旧城改造的情况应属于合同自然中止情形，自然中止时间即为2013年5月。原、被告按照合同约定的履行义务亦属于中止阶段。根据原告提供的证据显示，被告酒店用电持续至2014年8月，该段时间内被告仍在占有及使用酒店,故应当支付相应租金给原告。2014年9月至2014年12月期间，《租赁合同》处于中止状态，酒店亦未经营，但被告经营的酒店内物品仍对本案租赁物持续占用，按照公平原则，本院酌情判决被告每月支付原告约定租金的一半，即14350元/月。被告反诉提出的直接经济损失及经营损失均缺乏相应证据予以证实，应自行承担举证不足的后果，故对其该项诉请本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第五条、第八条、第十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）汪受国于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）新建县长堎镇实验农场自2013年7月1日起至2014年8月31日止的租金人民币401800元，自2014年9月1日起至2014年12月31日止的租金人民币减半收取为57400元，共计人民币459200元。二、驳回原告（反诉被告）新建县长堎镇实验农场的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）汪受国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8966元，由被告（反诉原告）汪受国承担4500元，由原告（反诉被告）新建县长堎镇实验农场承担4466元。反诉费13337元由被告（反诉原告）汪受国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 胡 建 平代理审判员 王冰清代理审判员姜蕾二〇一六年四月二十七日书 记 员 黄 琼 更多数据：