（2016）京0112民初1044号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-06-01
案件名称
张xx与曹x等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张ｘｘ,曹ｘ,吕ｘｘ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初1044号原告张xx，女，1986年12月26日出生。委托代理人朱刚山，北京中晏律师事务所律师。委托代理人唐长城，北京薛鹏律师事务所律师。被告曹x，男，1973年4月14日出生。被告吕xx，女，1972年5月24日出生。委托代理人曹x。原告张xx诉被告曹x、吕xx房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张xx的委托代理人朱刚山，被告曹x并作为被告吕xx的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张xx诉称：被告曹x和吕xx是夫妻关系。2012年5月9日，我和二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二被告将其所有的241号房屋出售给我。同时约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方又签订补充协议，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为人民币50万。但是约定的户口迁移时间后，二被告未如约将户口迁出。2014年12月7日，双方签订了《补偿协议》，约定二被告补偿2014年12月1日至2015年6月30日期间补偿我7000元。同时约定，2015年6月30日前将其家庭与本房屋相关户口无条件迁出，否则按《补充协议》签约总房款10%对我进行违约赔偿，同时我有权申请法院强制执行户口迁出。但至今二被告的户口仍未迁出，故起诉要求：1、判决二被告支付2015年6月30日前的违约金5万元；2、判决二被告支付2015年7月11日至开庭之日2016年3月3日的违约金5.9万元；3、诉讼费由二被告承担。被告曹x、吕xx辩称：我二人现在在北京没有住房，也没有亲属可以迁入户口，所以吕xx和子女的户口没有办法迁出。我们经济困难，没有能力支付违约金，违约金过高。经审理查明：被告曹x与吕xx系夫妻关系。2012年5月9日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务，张xx作为买受人与曹x作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），张xx购买曹x所有的241号房屋，房屋成交价格为35.5万元，房屋装饰装修及配套设施设备等作价14.5万元。该合同第十条权属转移登记约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，张xx支付了全部购房款，曹x为张xx办理了241号房屋的所有权转移登记手续，张xx于2012年6月4日取得了241号房屋的所有权证书。后因曹x未及时将配偶吕xx及子女的户口自241号房屋内迁出，2014年12月7日，曹x作为原业主，张xx作为现业主签订《补偿协议》。《补偿协议》约定：“就241原业主方户口无法按买卖合同补充协议（合同编号：0060711）约定日期将户口迁出，原业主方对现业主方进行补偿事宜达成如下协议：1、原业主曹x无法按买卖合同约定日期将其与本房屋相关户口迁出，现双方约定自2014年12月1日起至2015年6月30日截止，共计7个月，原业主曹x在此期间按每月人民币1000元对现业主张xx进行补偿。合计人民币7000元整。2、原业主曹x必须在2015年6月30日之前将其家庭与本房屋相关户口无条件迁出，否则按在链家地产签订的房屋买卖合同补充协议签约总房款10%对现业主张xx进行违约赔偿。同时现业主有权申请法院强制执行原业主户口迁出。……注：补偿款按自然月计算，不足整月按整月计算。”《补偿协议》签订后，曹x向张xx支付了截止2015年6月30日前的延期迁出户口违约金7000元。但至今，吕xx及子女的户口仍未自241号房屋内迁出，亦未向张xx再支付延期迁出户口违约金。在本案审理过程中，曹x、吕xx称《补偿协议》第2条约定如至2015年6月30日户口未迁出，应赔偿张xx签约总房款10%的违约金，系对《房屋买卖合同》第十条约定的变更，故其二人不应再按日计算向张xx支付违约金。张xx对曹x、吕xx所称不予认可，称该合同总房款10%的违约金系对《房屋买卖合同》第十条约定的自房屋所有权转移登记之日起730日内未迁出户口的，支付房屋总价款5%的违约金的变更，而非对超过730日后的10日起，按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金的变更。曹x、张xx另表示其出售241号房屋后没有购房，现系因客观原因无法迁出户口。本院在审理过程中多次组织双方当事人进行调解，均因曹x表示其暂时无法迁出户口而未能达成一致意见。上述事实，有《房屋买卖合同》及《补充协议》、《补偿协议》、房屋所有权证书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律效力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当向对方予以赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，合同当事人双方可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告张xx与被告曹x为241号房屋的买卖事宜签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》及《补偿协议》，上述协议均符合法律规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同的约定进行履行。在《房屋买卖合同》中明确约定曹x应在房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，在曹x、吕xx延期迁出户口后，张xx与曹x另行签订了《补偿协议》，张xx对曹x迁出原有户口的时间予以宽限，且降低了违约金的赔偿标准，但至今曹x、吕xx仍未能将241号房屋内的原有户口迁出，曹x、吕xx已经构成违约，应向张xx支付违约金。关于《补偿协议》第2条的理解，本院认为如曹x截止2015年6月30日仍未能迁出原有户口，仅需一次性向张xx支付全部购房款10%的违约金，便不能促使曹x积极配合迁出原有户口，且如曹x违约期限明显过长，则该违约金的标准明显低于《房屋买卖合同》中约定的按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金的标准，对张xx明显不公平，亦不应系双方当事人签订《补偿协议》时的本意，故该10%的违约金并不能免除曹x、吕xx按照《房屋买卖合同》第十条的约定按延期天数计算向张xx支付全部已付款万分之五的违约金的义务。根据《房屋买卖合同》的约定，241号房屋交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币50万元，故应以50万元为计算违约金的标准；但鉴于吕xx及子女的户籍未迁出并不妨碍张xx居住、使用房屋或将其本人及亲属户口迁入，根据现有国家相关户籍规定，亦不妨碍张xx出售房屋，且曹x、吕xx确因实际未购买房屋的情况而无法迁出户口，本院对曹x、吕xx关于违约金数额过高请求予以降低的答辩意见，本院予以采纳。本院综合合同约定及曹x、吕xx的违约情况酌定曹x、吕xx按日计算向张xx支付全部已经付款万分之二的违约金。自2015年7月1日至2016年3月3日，曹x、吕xx共计延期247天，应给付张xx延迟迁出户口违约金2.47万元。鉴于曹x已向张xx支付2015年6月30日前的延期迁出户口违约金7000元，对张xx要求曹x、吕xx支付2015年6月30日前的延期迁出户口违约金5万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告曹x、吕xx给付原告张xx自二〇一五年七月一日起至二〇一六年三月三日的延期迁出户口违约金人民币二万四千七百元，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回原告张xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币五百二十五元，由原告张xx负担三百一十六元（已交纳），由被告曹x、吕xx负担二百零九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘丹丹二〇一六年四月二十六日书 记 员 苑路佳 微信公众号“”