（2016）沪0115民初11449号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-08-29
案件名称
杨志勇、郁玉红与马万林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨志勇,郁玉红,马万林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初11449号原告杨志勇，男，1966年7月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原告郁玉红，女，1966年6月15日生，汉族，住同上。上述两原告共同委托代理人潘德炜，上海市大明律师事务所律师。被告马万林，男，1955年6月19日生，回族，户籍地青海省，现住上海市浦东新区。原告杨志勇、郁玉红诉被告马万林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月15日公开开庭进行审理。原告杨志勇及两原告共同委托代理人潘德炜、被告马万林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志勇、郁玉红共同诉称，2007年4月30日，原、被告签订《租房协议书》，约定原告将位于上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2007年12月1日至2010年11月30日，年租金为人民币55,000元(以下币种相同)。租赁期限届满后，被告使用系争房屋至今。双方未续签租赁合同，口头约定年租金自2010年12月1日起变更为6万元，自2013年12月1日起变更为7万元。2015年12月7日，原告向被告发送《律师函》要求解除双方租赁关系，责令被告于收到函件之日起30日内从系争房屋中迁出并结清拖欠费用，被告于次日收到《律师函》，但至今未迁出，原告认为双方之间房屋租赁关系于2016年1月8日解除。现向法院起诉要求：一、确认原、被告之间房屋租赁关系于2016年1月8日解除；二、判令被告从上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出，将上述房屋返还给原告；三、判令被告支付自2016年3月16日起按照年租金7万元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；四、诉讼费由被告负担。被告马万林辩称，原、被告先后签订三份租赁合同，最后一份租赁合同租赁期限届满日是2010年11月30日，此后双方未签订书面租赁合同。租赁期限届满后，被告一直继续使用系争房屋并支付租金，不同意解除租赁合同并迁出。被告认为系争房屋年租金为55,000元。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在原告杨志勇、郁玉红名下。2004年11月30日，原告出具《收据》一张，“今收到北艾路XXX弄XXX号XXX室门面房屋一间的租金4万元(租期自2004年12月1日至2005年11月30日。收款人：杨志勇，付款人：马万林)”原告于2004年12月1日将系争房屋交付给被告使用。被告支付押金2,000元。2005年8月9日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定租期3年，租赁期限截止到2008年12月12日，年租金为4万元。之后��原、被告双方签订《租房协议书》，签约日期倒签为2004年11月30日，租赁期限自2004年12月1日至2007年11月30日，前两年租金为每年4万元，第三年的租金为42,000元。2007年4月30日，原、被告签订《租房协议书》，约定租赁期限自2007年12月1日至2010年11月30日，年租金为55,000元。2010年11月30日，租赁期限届满后，双方未签订书面租赁合同。被告使用系争房屋至今。以上事实由经庭审质证的租房协议书、沪房地浦字(2001)第054078号房地产权证、付款凭证、律师函等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租房协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。租赁期限于2010年11月30日届满后，原、被告未签订书面续租合同，为不定期租赁合同，原告有权随时解除合同。原告于2015年12月7日向被告发送《律师函》要求被告收到函件后30日内迁出，被告于次日收到该份《律师函》，故原、被告之间房屋租赁合同关系于2016年1月8日解除。租赁合同关系解除后，被告理应从系争房屋中迁出，将房屋返还给原告。被告使用系争房屋，理应按约支付房屋使用费。原告主张双方口头约定年租金自2010年12月1日起变更为6万元，自2013年12月1日起变更为7万元，被告认为年租金应按照合同约定为55,000元。本院认为，根据被告提供的支付租金《收条》显示，2012年11月30日，被告支付2012年12月1日至2013年5月30日半年租金3万元；2013年6月3日，被告支付2013年6月1日至2013年11月30日半年租金3万元，可见被告实际按照年租金6万元的标准支付租金。2014年3月30日《收条》显示“年租金为7万元整，租期2013年12月1日至2014年11月30日，今收到租金25,000元，余款45,000元在2014年8月底前一次性付清。”2015年1月���收条》显示“今收到租金3万元(一年租金为7万元，余款4万元在2015年6月支付，租金自2014年12月1日至2015年11月30日)”，被告对《收条》上注明年租金为7万元从未提出过书面异议，并按此标准实际支付，故本院采信原告对年租金标准的主张。现原告认可被告已付清2014年12月1日前租金，本院依法予以确认。原、被告一致确认被告于2014年12月1日之后支付租金及房屋使用费9万元，按照年租金7万元的标准，被告自2016年3月16日起欠付房屋使用费，故对原告要求被告支付自2016年3月16日起按照年租金7万元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。本案在审理过程中，原告同意被告支付的2,000元押金抵扣欠付的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告杨志勇、郁玉红与被告马万林之间的房屋租赁合同关系于2016年1月8日解除；二、被告马万林在本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告杨志勇、郁玉红；三、被告马万林在本判决生效之日起三十日内支付给原告杨志勇、郁玉红自2016年3月16日起按照年租金人民币70,000元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费(执行时扣除被告马万林已经支付押金人民币2,000元)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币195元，减半收取计人民币97.5元，由被告马万林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民���院。审判员 杨怡霖二〇一六年四月二十六日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不���确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 搜索“”