（2016）苏05民终1053号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-06-17
案件名称
魏建松与司光荣、昆山市南大物资贸易有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
司光荣,魏建松,昆山市南大物资贸易有限公司,昆山市二里桥市场发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终1053号上诉人（原审被告）司光荣。委托代理人曹建平，江苏江花律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏建松。委托代理人王小军，上海市树声（昆山）律师事务所律师。委托代理人黄海晶，上海市树声（昆山）律师事务所实习律师。原审被告昆山市南大物资贸易有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇大同村。法定代表人叶小巧，该公司总经理。委托代理人向秀清，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。原审被告昆山市二里桥市场发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇镇政府内。上诉人司光荣因与被上诉人魏建松及原审被告昆山市南大物资贸易有限公司（以下简称南大公司）、昆山市二里桥市场发展有限公司（以下简称二里桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第01993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年9月29日，司光荣与南大公司签订《南大公司综合楼房屋出租合同》一份，合同约定，南大公司将坐落于昆山市新3**国道南侧南大公司综合楼1#楼一至四层、2#楼一至三层，建筑面积为4665平方米的房屋出租给司光荣，司光荣承诺该房屋作为酒店经营、宾馆、洗浴等商业用房使用，租期为12年，自2006年11月30日至2018年12月1日，在租赁期内，司光荣将房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得南大公司书面同意方可转租。2007年4月28日，南大公司向司光荣出具《合同补充说明》一份，言明为考虑司光荣能尽早收回投入资金，同意司光荣将房屋转租其他经营者，由司光荣自行与其他经营者签订转租合同，原合同中关于转租的约定废除，本补充说明即视为南大公司同意司光荣进行转租的书面证明。2008年9月15日，魏建松（乙方）和司光荣（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将昆山市玉山镇大同村路口新3**国道南侧南大公司1号楼2-4层，南侧楼梯、弧形大厅、电梯和楼梯，面积约2326平方米租给乙方，租赁期限自2008年12月15日至2018年12月15日，该房屋仅限作为浴场、宾馆使用，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交换，里面的物品除甲方宾馆原有物品之外，能带走的归乙方所有。双方约定，该房屋第一年至第五年的年租金为56万元，第六年至第十年的年租金为60万元，以上租金为不开房屋租赁正式发票价格。租金每半年支付一次，以先付后租的原则，需提前一个月付清下次房租，逾期支付的，每逾期一月，需按月租金的4%支付违约金。乙方应向甲方支付房屋及水电费保证金1万元，租赁期限使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方自行承担。乙方不得任意改变房屋结构，若擅自改变造成房屋损坏的，一切后果由乙方付全部责任。上述相关条款双方执行，若甲方违约赔偿乙方一年租金5%，若乙方违约赔偿甲方一年租金5%。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。国家行为或政府行为造成无法经营，装修赔偿费由乙方所得。该合同由魏建松和司光荣签字，南大公司作为鉴证方盖章。合同签订后，司光荣按约将房屋交付魏建松，魏建松将房屋用于经营宾馆、浴场并于2010年8月9日成立昆山市玉山镇南大假日客房部。2009年7月9日，南大公司起诉司光荣要求解除合同并支付租金及违约金，原审法院于2010年8月25日判决：一、2006年9月29日南大公司与司光荣就位于昆山市新3**国道南侧玉山镇大同村综合楼（建筑面积4665平方米，其中1#楼1至4层，2#楼1至3层）签订的房屋租赁合同解除。二、司光荣支付南大公司房屋租金500000元和逾期支付房租违约金15000元，合计515000元，于判决生效后十五日内履行完毕。后司光荣以南大公司的土地性质为工业用地无法办理营业执照，其可暂停支付部分租金为由上诉于苏州市中级人民法院，终审于2011年9月12日判决驳回上诉，维持原判。司光荣收悉终审判决后向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2013年10月12日裁定驳回再审申请。2009年7月，昆山市玉山镇人民政府向南大公司发出书面搬迁通知，告知按照市政规划改造要求须进行政策性搬迁。2009年12月15日，昆山众信资产评估事务所受昆山市玉山镇人民政府委托对截至2009年3月20日南大公司所涉及的搬迁损失进行评估，总评估价值为18767315.71元，其中司光荣所承租范围内的鹏程宾馆及浴场设备搬迁损失304119元，附属设施及装修1587032.45元，合计1891151.45元，湖扬宾馆的设备搬迁损失88720元，附属设施及装修515160.35元，合计603880.35元，综合楼底层店面附属设施及装修107273.57元，共计2602304.45元。2010年4月8日，南大公司与二里桥公司签订搬迁补偿协议书一份，约定：搬迁范围为位于新3**国道南侧，总计15.6亩范围内所有工厂、企业；根据昆山众信房地产评估有限公司出具“昆众信评拆字（2009）第017号评估结论”，结合搬迁补偿相关政策，应补偿给南大公司搬迁款21741700元；二里桥公司应在协议签订后30天内先支付总额30%补偿款，余款在拍卖完成（二里桥公司保证土地拍卖在2010年9月30日前完成）后60天内付清，凡南大公司与各企业、个人所签订租赁合约均由二里桥公司负责处理及补偿，南大公司应予全力协助配合。同日，南大公司与二里桥公司还签订《南大物资贸易有限公司搬迁补偿清单》，列明：总搬迁款21741700元，其中：1、评估报告所列各项不可搬迁损失13710800元，2、装修及搬迁费用总计3455910元，3、原土地按224000元退付，15.6亩×224000元=3494400元，4、填土104000元，5、停工停业损失补偿976590元。上述搬迁补偿协议签订后，南大公司与二里桥公司进行了上述搬迁补偿协议所约定范围房屋及设备的交接手续，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司代替二里桥公司向南大公司付清了搬迁补偿协议所约定的21741700元，尚余部分已经评估但并非搬迁补偿协议所涉之款项因司光荣所租赁房屋并未交接完毕而未支付。2014年1月24日，司光荣起诉魏建松要求解除合同并支付租金，原审法院于2014年11月24日判决：一、魏建松于判决生效后十日内支付司光荣租金260万元。二、确认司光荣与魏建松2008年9月15日签订的房屋租赁合同自2014年2月25日解除。2014年10月30日司光荣起诉南大公司、二里桥公司、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，要求返还司光荣的装修及搬迁费用2602305.36元，赔偿司光荣的停工停业损失补偿976590元，合计3572309.019元。原审法院于2015年4月23日判决：一、南大公司于判决生效后十日内向司光荣赔付装修费用损失2209465.45元。二、驳回司光荣的其他诉讼请求。上述事实由《南大公司综合楼房屋出租合同》、《合同补充说明》、房屋租赁合同、营业执照、（2014）昆民初字第3669号民事判决书、（2009）昆民一初字第5063号民事判决书、（2014）昆民初字第0447号民事判决书及双方的庭审陈述予以证实。原审原告魏建松的诉讼请求是：1、司光荣支付鹏程宾馆及浴场搬迁损失。附属设施及装修费用、停工停业损失2867741.45元；2、司光荣支付鹏程宾馆及浴场搬迁损失、附属设施及装修费用评估不足部分差额1212968元；3、司光荣赔偿2008年12月15日至2010年8月18日期间不能正常营业的损失160万元。南大公司和二里桥公司对上述第一、二项承担连带责任。原审法院认为，魏建松与司光荣签订的房屋租赁合同合法有效，原审法院予以认定，双方之间形成的租赁合同关系对双方具有约束力，魏建松主张租赁房屋的装修及搬迁等费用是基于租赁产生的损失，其赔付主体应当确定为司光荣，魏建松无权主张南大公司、二里桥公司承担赔偿责任。关于魏建松要求司光荣支付其鹏程宾馆及浴场搬迁损失。附属设施及装修费用、停工停业损失2867741.45元的诉讼请求，原审法院认为，魏建松取得承租房屋后对房屋进行了重新装修并经营鹏程宾馆及浴场，双方合同约定：国家行为或政府行为造成无法经营，装修赔偿费由魏建松所得。现租赁房屋遇拆迁，根据生效的判决书，司光荣取得了鹏程宾馆附属设施及装修赔偿1587032.45元，理应支付。至于搬迁损失和停工停业损失，因双方并无合同约定，且司光荣也未因拆迁取得搬迁及停工停业补偿，魏建松要求司光荣支付上述损失没有依据，原审法院不予支持。关于魏建松要求司光荣支付鹏程宾馆及浴场搬迁损失、附属设施及装修费用评估不足部分差额1212968元的诉讼请求，魏建松申请重新评估或补充评估，理由是投入的费用远远高于评估报告显示的费用。原审法院认为昆山众信资产评估事务所系具有资质的评估机构，魏建松申请重新评估或补充评估的理由并不充分，本院不予准许，对魏建松主张评估不足差额的诉讼请求亦不予支持。关于魏建松要求司光荣赔偿2008年12月15日至2010年8月18日期间不能正常营业的损失160万元的诉讼请求，原审法院认为，魏建松于2010年8月办理了昆山市玉山镇南大假日客房部的营业执照，魏建松并未举证证明是由于司光荣的不配合导致未能及时领取营业执照，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、司光荣于判决生效后十日内支付魏建松鹏程宾馆附属设施及装修赔偿1587032.45元。二、驳回魏建松的其他诉讼请求。案件受理费51565元，保全费5000元，合计56565元，由魏建松负担32482元，司光荣负担24083元。上诉人司光荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人在转租前已对宾馆房屋进行装修，因此应将宾馆的装修补偿款归上诉人所有。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人魏建松、原审被告南大公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。原审被告二里桥公司未作答辩。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。本院认为，上诉人司光荣与被上诉人魏建松签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。该合同约定“国家行为或政府行为造成无法经营，装修赔偿费由魏建松所得。”因租赁房屋政策拆迁，经评估，司光荣所承租范围内的鹏程宾馆、浴场附属设施及装修损失为1587032.45元，通过生效判决司光荣获得赔偿款，故魏建松要求司光荣支付宾馆、浴场附属设施及装修损失有合同依据。上诉人称在转租前已对宾馆房屋进行装修，要求将宾馆的装修补偿款归己所有没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人司光荣的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51565元，由上诉人司光荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一六年四月二十六日书 记 员 吴茂程 微信公众号“”