（2015）房民初字第18782号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2017-12-18
案件名称
白冰与许恒等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白冰,许恒,高崇,翟羽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十八条，第一百零九条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第18782号原告白冰，男，1983年7月8日出生。委托代理人孙吉，北京市瑞风律师事务所律师。被告许恒，女，1983年10月1日出生。委托代理人朱烨，黑龙江轩言律师事务所律师。被告高崇，男，1984年12月14日出生。第三人翟羽，男，1966年5月23日出。原告白冰与被告许恒、被告高崇，第三人翟羽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理，依法由审判员王健担任审判长，会同人民陪审员高建新、人民陪审员苑焕春组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告白冰的委托代理人孙吉，被告高崇及被告许恒的委托代理人朱烨到庭参加了诉讼；第二次开庭审理，原告白冰及其委托代理人孙吉和被告许恒到庭参加了诉讼，被告高崇和第三人翟羽未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白冰诉称：2015年1月28日，原告与被告签订了卖房协议。协议约定，被告将北京市房山区×镇×公寓×号楼×单元×号房屋一套卖给原告，房屋总价款320万元。按照协议约定，原告已给付被告全部购房款，但时至今日被告未予原告办理房产证，故依法诉至法院。诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2015年1月28日签订的房屋买卖协议；2、判令被告返还原告购房款320万元及利息15万元（自2015年1月29日起至法院判决之日止，按照银行同期贷款利率计算利息）；3、诉讼费由被告承担。被告许恒和被告高崇共同辩称：二被告与原告没有房屋买卖合同关系，原告与被告许恒的舅舅翟羽存在合法有效的民间借贷关系。翟羽向原告借款350万元，双方约定以涉案房屋进行担保，当原告无法实现债权时，以变卖房屋所得价款抵充翟羽向原告的借款。这种变相约定将涉案房屋归原告所有的约定应为无效，这种转移不动产所有权的方式违反物权法定原则。故被告方对解除房屋买卖协议和返还购房款及利息的诉讼请求不予认可。原告应向实际债务人主张其合法债权。第三人翟羽书面述称：2015年1月，我向白冰借款人民币320万元，用于公司生产经营。因公司经营资金出现问题，无法按时偿还借款，故双方协商将位于北京市房山区×镇×公寓×号楼×单元202号的房屋抵给白冰（此房已取得房屋所有权人许恒及其亲属同意）。为此，白冰与房主许恒签订了卖方协议，房屋价款核定为320万元，此房白冰自留或出卖由白冰自行处理，房屋产权人全权配合办理相关手续，然而白冰并没有处理房产。后许恒因与刘志刚之间的经济纠纷，许恒房产被大庆市让胡路区人民法院查封，并通过法律程序执行给了债权人刘志刚。以上情况说明属实。经审理查明：2014年5月24日、6月16日、7月4日、9月19日，翟羽四次共向白冰借款350万元。借款期限届满，翟羽未能按期偿还借款。经许恒和高崇同意，翟羽与白冰达成以房抵债协议，双方约定将登记在许恒名下的位于北京市房山区×镇×公寓×号楼×单元×号房屋以320万元的价格出售给白冰，用以抵偿翟羽所借款项。因而许恒、高崇与白冰于2015年1月28日签订了《卖方协议》。许恒、高崇已按约定向白冰交付了房屋所有权证和钥匙，并为白冰出具收到房款320万元的收据，白冰亦依约定将四份借据交付给翟羽。卖房协议履行过程中，因白冰在北京市无购房资格，不能将房屋过户到自己名下。故双方选择对外转让房屋，以所得售房款抵消债务。因刘志刚与翟平、许志学、许恒、高崇及大庆市北洲金属制品有限公司之间在大庆市让胡路区人民法院有债务纠纷，2015年7月20日，大庆市让胡路区人民法院依申请作出诉前财产保全，将许恒名下位于北京市房山区×镇×公寓×号楼×单元×号房屋进行了查封。司法机关采取的查封房屋措施，导致对外转让房屋而无法过户，致使白冰无法通过出售房屋获得售房款，从而形成了本诉讼。另查明，2015年10月16日，大庆市让胡路区人民法院根据生效的民事调解书将被执行人许恒所有的位于北京市房山区×镇×公寓×号楼×单元×号房屋作价278万元，交付申请执行人刘志刚低偿欠款200万元。现涉诉房屋的所有权已经发生转移。以上事实，有原告白冰向本院提交的《卖房协议》，许恒书写的房款收条；有被告许恒提交的翟羽书写的借款条，《卖房协议》，起诉书，传票，（2015）让商初字第701号民事调解书，诉前保全裁定书，（2015）让执字第1082－8号执行裁定书及执行和解协议；以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。上述证据，经当庭质证且经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：本案系因翟羽不能偿还到期借款，在民间借贷债务履行期限届满后，许恒、高崇与白冰签订卖房协议约定以房抵债，而卖房协议已履行不能的情形下引发的诉讼。根据审理查明之事实，翟羽收回借款条，许恒、高崇与白冰订立卖房协议并出具房款收条，一系列行为表明，白冰与翟羽之间的债权债务关系已被许恒、高崇与白冰之间形成房屋买卖关系所产生的新债权债务关系所取代。其法律后果为白冰与翟羽之间的债权债务归于消灭。许恒、高崇提出涉诉房屋为借贷债权担保物的抗辩主张不能成立；白冰主张其与许恒、高崇存在房屋买卖关系予以采信。现卖房协议中涉及的房屋所有权已经发生转移，卖房协议已现实履行不能，该情形符合合同解除的法定情形。故白冰请求解除房屋买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。卖房协议条款中载明钱款已一次性付清，且白冰提供了许恒收到房款的收据，故卖房协议解除后，出卖方应当归还购房款。白冰要求许恒、高崇归还购房款的诉讼请求，本院予以支持。双方确认对外转让房屋不能办理过户手续的时间为2015年11月17日，故白冰要求许恒、高崇赔偿利息损失之诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告高崇经合法传唤，无正当理由，未出庭应诉，不影响本案公正审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第九十八条，第一百零九条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告白冰与被告许恒、被告高崇于二○一五年一月二十八日签订的房屋买卖协议自本判决生效之日予以解除；二、被告许恒、被告高崇于本判决生效之日起十日内给付原告白冰购房款三百二十万元；三、被告许恒、被告高崇于本判决生效之日起十日内赔偿原告白冰三百二十万元购房款的利息损失（按照中国人民银行同期存款利率计算，自二○一五年十一月十八日起至本判决生效之日止）；四、驳回原告白冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万三千六百元，由原告白冰一千二百元负担（已交纳）；由被告许恒、被告高崇共同负担三万二千四百元（于本判决生效后七日内）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 健人民陪审员 高建新人民陪审员 苑焕春二〇一六年四月二十六日书 记 员 王 祎 关注微信公众号“”