（2015）内民提一字第00064号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-12-29
案件名称
高君、黄蓉与张二兰房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
内蒙古自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
高君,黄蓉,张二兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2015）内民提一字第00064号申请再审人（一审原告、二审上诉人）高君，男，1971年12月21日出生，汉族，鄂尔多斯市圣圆公司员工，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。申请再审人（一审原告、二审上诉人）黄蓉（高君妻子），女，1970年11月4日出生，汉族，鄂尔多斯市东胜区交通局职工，住址同高君。二申请再审人的共同委托代理人段艳霞，内蒙古易非律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人)张二兰，女，1964年5月12日出生，汉族，伊金霍洛旗水利局退休职工，住内蒙古自治区伊金霍洛旗阿勒腾席热镇。委托代理人王翔（张二兰丈夫），男，1965年8月5日出生，汉族，伊金霍洛旗公安局民警，住址同张二兰。申请再审人高君、黄蓉因与被申请人张二兰房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市中级人民法院(2014)鄂民终字第253号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年4月23日作出（2015）内民申字第114号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。黄蓉及其与高君的委托代理人段艳霞，张二兰及其委托代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年10月22日，一审原告高君、黄蓉起诉至伊金霍洛旗人民法院称，2012年9月5日，高君、黄蓉与张二兰签订《合同书》，约定张二兰按照每平方米30000元的价格购买其二人所有的位于伊金霍洛旗阿镇地税小区西侧11号、建筑面积为76.5平米底商一套，房屋总价款2295000元。因二人在签订该房屋买卖合同之前尚欠张二兰借款本金815000元，核减该笔借款后，张二兰应当支付购房款148万元。经多次催要，张二兰均拒绝支付购房款。现请求判令张二兰继续履行房屋买卖合同并支付购房款148万元，由张二兰承担本案的诉讼费。一审被告张二兰辩称，黄蓉欠张二兰借款本金84万元未还，数次索要未果后，张二兰于2012年9月5日到伊金霍洛旗公安局经侦大队报案，民警杨浩民、刘彦平负责处理此案。报案当日，黄蓉与张二兰在经侦大队达成口头还款协议：黄蓉于2012年10月偿还张二兰10000元，于2012年11月偿还张二兰20000元，于2012年春节前偿还一半借款，2013年4月底清偿全部借款。为保证黄蓉按时还款，张二兰要求黄蓉用其位于伊金霍洛旗地税小区76.5平方米底商作为抵押，但黄蓉称该底商已经向银行设立了抵押，无法向张二兰设立抵押。黄蓉提出，张二兰如果想要该底商，黄蓉可以按照每平方米30000元的价格向张二兰抵顶债务，张二兰未同意。后由经侦大队民警提出双方可签订一份买卖合同，防止黄蓉将该底商转卖他人转移财产。张二兰为确保债务得以清偿，与黄蓉、高君签订了房屋买卖合同，并依照黄蓉的意见，在《合同书》中以远高于市场价格的每平方米30000元填写了房屋价格。该合同签订之后，黄蓉于2012年10月向张二兰还款10000元；于2012年11月向张二兰还款15000元。双方签订该房屋买卖合同的目的是约束债务人黄蓉按约还款，并非买卖房屋，故该房屋买卖合同无效，应当驳回黄蓉、高君的诉讼请求。伊金霍洛旗人民法院审理查明，黄蓉、高君系夫妻，高君与张二兰原为同事。2012年9月5日，因黄蓉欠张二兰80余万元未还，张二兰向伊金霍洛旗公安局经侦大队报案。当日，在伊金霍洛旗公安局经侦大队张二兰与黄蓉、高君签订了《合同书》，合同中载明：张二兰向黄蓉购买位于伊旗阿镇地税小区11号底商一套（地号：4-984-68、房屋产权证号：102**、建筑面积76.50平方米），房屋价格为每平方米30000元，总价款2295000元；付款方式为一次性付清全款；房屋的抵押权人是中国邮政储蓄伊旗支行。该《合同书》未约定房屋交付日期、房款支付日期、房屋产权过户日期、办理过户费用的承担人以及交易所产生税、费的承担人。《合同书》模板由伊金霍洛旗公安局经侦大队提供，黄蓉、高君、张二兰在修改合同模板之后签字。合同签订之后，黄蓉未将房屋交付张二兰，张二兰未支付购房款。另查明，该房屋最近一次抵押登记的日期为2010年9月27日，注销抵押登记的日期为2011年9月2日，担保权利价值为612000元。还查明，因张二兰诉黄蓉民间借贷纠纷案（借款本金765000元），张二兰、张希贤（张二兰父亲）诉黄蓉民间借贷纠纷案(借款本金50000元)，张晓兰（张二兰妹妹）诉黄蓉民间借贷纠纷案（借款本金150000元)，张二兰、张晓兰、张希贤申请对黄蓉所有的伊金霍洛旗阿镇地税小区11号底商（即本案争议房屋）采取诉前财产保全，伊金霍洛旗人民法院于2013年5月6日对该房屋予以查封。黄蓉在接收民事裁定书时陈述：“我欠张二兰、张晓兰、张希贤钱是事实，该房是我的，户名是我本人，我同意保全该房屋”。上述三案该院于2013年5月30日立案受理，于2013年8月13日开庭审理，庭审过程中，黄蓉的委托代理人陈述：“对（张二兰所举证的）编号为0000691的借款单有异议,该借款单的借款日期应为2012年10月1日”。伊金霍洛旗人民法院一审认为，本案的争议焦点是：2012年9月5日，黄蓉、高君与张二兰签订《合同书》时，双方是否有买实房屋的意思表示。首先，在签订该《合同书》之前，黄蓉尚欠张二兰借款80余万元未还，而双方在签订合同时并未在房屋总价款2295000元中直接核减该笔欠款，这一做法与交易习惯不符；其次，签订该《合同书》之后，黄蓉、高君并未将房屋交付张二兰，张二兰亦未支付过购房款,即该《合同书》双方并未实际履行；第三，该《合同书》中未约定房屋交付时间、房款支付日期、办理过户登记时间、办理过户费用的承担人以及因交易产生税、费的承担人等与房屋交易有关的重要信息，明显有悖于一般的房屋买卖合同。高君、黄蓉主张其与张二兰曾另行口头约定在交付剩余1480000元购房款时向其交付房屋，因高君、黄蓉未能举证证实，且张二兰否认，故对高君、黄蓉的这一陈述不予采信；第四，双方签订该《合同书》时，房屋并未设立抵押登记，而《合同书》中载明该底商已向中国邮政储蓄伊旗支行设立抵押登记，这一内容可印证张二兰所述的未以抵押的方式担保债权是因黄蓉声称该房屋已向银行设立了抵押登记。结合该《合同书》的内容、《合同书》未实际履行的事实以及证人杨浩民、刘彦平的证言，对于张二兰就双方签订该合同的目的是约束黄蓉按约还款、而非买卖房屋的陈述予以采信。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”故房屋买卖合同的成立应当以签订合同的双方均有买卖房屋的真实意思表示为要件，即一方发出买卖房屋的要约，另一方作出接受该房屋买卖要约的承诺时，房屋买卖合同成立。本案中，双方在签订《合同书》时并无买卖房屋的合意，该《合同书》欠缺房屋买卖合同成立的要件，故高君、黄蓉要求张二兰履行《合同书》的请求于法无据。该院于2014年1月22日作出（2013）伊民初字第1331号民事判决：驳回高君、黄蓉的诉讼请求。案件受理费9060元，由高君、黄蓉负担。高君、黄蓉不服一审判决，向鄂尔多斯市中级人民法院提出上诉，一审法院采信证据不当，适用法律错误，认定合同不是双方真实意思表示错误，认为合同书约定明确，已经生效。鄂尔多斯市中级人民法院二审查明事实与一审一致。鄂尔多斯市中级人民法院二审认为，双方签订合同后，黄蓉、高君未将房屋交付张二兰，张二兰也未支付过购房款，也未抵押登记，合同目的未实现，其合同未生效。该房屋至今归高君、黄蓉拥有，现在向张二兰主张购房款，既不合理又不合法，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。并于2014年6月13日作出(2014)鄂民终字第253号民事判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费9060元，由高君、黄蓉负担。高君、黄蓉申请再审称，一、二审法院认定高君、黄蓉与张二兰所签订的房屋买卖《合同书》为限制性合同、该合同未生效是错误的。双方所签订合同的意思表示真实，内容不违反法律规定，且已生效，应受法律保护。第一，该合同书是平等、自愿协商的结果，价格公平。第二，《合同书》完整生效合法，没有法定无效的任何一种情形，未约定交付房屋及其他相关事宜，并不影响《合同书》的效力。第三，229.5万元是房屋交易的总价款，3万元的单价是双方买卖合意的表示，并无胁迫，在不违法的前提下，约定高于法定，法律无权干涉。第四，对民警杨浩民、刘彦平以证人身份出现，证明房屋价款3万元、总价款229.5万元是在二证人在场，张二兰、高君、黄蓉同意后才签字的事实认可，但张二兰和证人说此合同为限制性合同太过牵强。2011年9月5日之后高君、黄蓉未还过款，在合同签订之后也未承诺还款，两位证人与张二兰丈夫王祥有上下级关系，其证言的可信度低、证人证言的证明效力低于双方当事人所签的《合同书》这一书面直接证据的效力。所以从证据类型和效力上都应该采信《合同书》。请求纠正原审错误，依法改判。本院再审查明事实与一审法院查明事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是双方签订的《合同书》是否为真实意思表示，是否成立有效。从签订该《合同书》的过程来看，双方在去公安局之前并无买卖房屋的意思表示。签订合同的起因是因黄蓉欠款不还，张二兰向公安机关举报，双方到公安机关后，在民警的指导下，用公安机关的格式模板写下了本案合同书。从《合同书》的内容来看，双方仅约定了房屋价款且约定一次性付清房款，而与价款同等重要的付款时间及交付房屋时间、违约责任等均未作约定，欠缺买卖合同的要件。从《合同书》的履行情况来看，双方在合同签订之后均未要求履行，到2013年6月20日伊金霍洛旗人民法院向黄蓉送达对该房屋的诉前保全裁定时，黄蓉仍未提及房屋已出售给张二兰、双方借款已抵偿的事实。从本案证人证实的情况来看，两位证人是以公务人员身份出庭证明办案经过，证实张二兰在与黄蓉达成还款协议后，要求黄蓉以房屋作为借款抵押，因黄蓉称房屋已抵押，才写了该合同来约束黄蓉还款。民警杨浩民与黄蓉有远亲，与张二兰并无亲属关系，两位民警的陈述具有客观真实性，与双方在《合同书》上注明的房屋抵押、已出租的备注能够互相印证。综合上述事实，结合民间有以签订房屋买卖合同的形式作为民间借贷担保的实际情况，应确认本案当事人签订该买卖合同的目的是为了约束黄蓉还款，双方买卖房屋的意思表示不真实。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定认定该《合同书》不成立，并判决驳回黄蓉、高君要求履行合同的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人的请求及理由不能成立，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持鄂尔多斯市中级人民法院(2014)鄂民终字第253号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 贾 祯代理审判员 王文君代理审判员 魏 英二〇一六年四月二十六日书 记 员 戴红慧 来自