（2016）京03民终3272号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-06-17

案件名称

中国人民解放军66322部队等与北京润天和物业管理有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中国人民解放军66322部队,王燕东,陈平年,北京润天和物业管理有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条

全文

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终3272号上诉人（原审原告、反诉被告）中国人民解放军66322部队，住所地北京市朝阳区朝阳路3号院。法定代表人闫勇辉，团长。委托代理人徐顺启，男，1978年3月出生。委托代理人武丽君，北京谦君律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王燕东，男，1953年5月3日出生。委托代理人王卫中，北京永勤律师事务所律师。上诉人（原审第三人）陈平年，男，1961年6月1日出生。委托代理人李贵山，北京市翔龙律师事务所律师。委托代理人杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）���京润天和物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡定福庄西村1号。法定代表人张连元，经理。委托代理人马长良，男，1945年12月16日出生。上诉人中国人民解放军66322部队（以下简称66322部队）、上诉人王燕东、上诉人陈平年因与被上诉人北京润天和物业管理有限公司（以下简称润天和公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第01320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官张慧、法官赵卉参加的合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理，66322部队的委托代理人徐顺启、武丽君，王燕东及其委托代理人王卫中，陈平年的委托代理人李贵山，润天和公司的委托代理人马长良到庭参加了诉讼；于2016年4月26日公开开庭进行了审理，66322部队的委托代理人徐顺启、武丽君，王燕东及其委托代理人王卫中，陈平年及其委托代理人李贵山到庭参加了诉讼，润天和公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。66322部队在一审中起诉称：2013年11月8日，66322部队与润天和公司、王燕东签订《农场土地使用协议》。合同履行过程中，润天和公司、王燕东未经66322部队同意擅自将承租场地中的30亩土地及一套院落转租给陈平年使用，并改变场地租赁用途擅自建房。此外，润天和公司、王燕东逾期交纳2013年下半年及2014年租金，分别逾期19个月和7个月。润天和公司、王燕东的上述行为严重违反了协议的相关约定，侵犯了66322部队的合法权益，构成根本违约，因此，66322部队起诉至法院，要求判令解除双方签订的《农场土地使用协议》，润天和公司、王燕东限期拆除违建房屋，恢复场地原状，润天��公司、王燕东限期腾空所租赁场地的房屋及土地，并完好无损的归还给66322部队，润天和公司、王燕东支付66322部队违约金10万元。王燕东在一审中答辩称：1.根据双方的合同约定，王燕东在合同期内有违规建房的行为，66322部队以此事实追究王燕东2万元的违约责任，王燕东没有异议，愿意承担2万元的违约金。2.王燕东虽然存在延期支付租金的事实，但因为当时交纳租金有困难，经与66322部队协商，在相应的时间内补交了所有租金，实际上王燕东也不欠66322部队租金了，66322部队不应以此为由要求解除合同，并向王燕东主张违约金。3.即使延期支付租金的违约金王燕东应当支付，王燕东也认为违约金的约定明显过高，合同期内一年的租金为10万元，但几个月的违约金算下来就是十几万元，因此违约金约定明显过高，如果王燕东需要支付延期支付租金的违约金，���燕东请求法院对违约金予以酌减。4.关于66322部队要求王燕东拆除违建房屋，恢复场地原状，限期腾空租赁场地的房屋及土地的诉讼请求，王燕东同意拆除违章建筑，但是希望66322部队给予王燕东合理的腾退时间，另外王燕东要求取回场地上属于王燕东所有的物品和财物。润天和公司在一审中答辩称：同王燕东答辩意见。陈平年在一审中陈述称：66322部队的所有诉讼请求并未指向陈平年，66322部队诉求中要求解除的合同也与陈平年无关。陈平年与王燕东有租赁协议，协议尚未到期，陈平年和王燕东还有另案的诉讼，且正在审理期间。如果66322部队解除与王燕东、润天和公司的租赁协议，陈平年提出异议，因为陈平年租赁的土地也在其中，66322部队与王燕东、润天和公司之间协议的解除将侵犯陈平年的权益。王燕东在一审中反诉称：2000年10月，王燕东与66322部队建立土地租赁关系，并在租赁土地上投资建设地上物包括房屋及仓库等，价值约为300万元，现66322部队提出解除双方的租赁协议，应当对王燕东的地上物（含陈平年投资的地上物）进行补偿，现王燕东提起反诉，要求66322部队支付王燕东地上物补偿款300万元。66322部队在一审中就反诉答辩称：1.王燕东在本案中提起的反诉不符合反诉的条件。66322部队起诉要求解除的合同是2013年11月8日签订的，如果王燕东所称的房屋等地上物是在2000年建造的，应不在本案的审理范围内。王燕东提出的2005年的合同是66322部队与农业公司签订的，与王燕东并非同一主体，因此从主体资格上来说，王燕东不能作为反诉的原告。本案土地上建造的房屋是违建，没有经过任何审批和66322部队同意，且涉及到第三人，因此本案不宜受理王燕东的反诉，王燕东的反诉请���应另案解决；2.2013年5月，66322部队与彩虹公司就2005年签订的合同做了解除，彩虹公司承包66322部队的560亩土地被政府征用，对地上物进行了补偿，政府以每亩4800元的标准对彩虹公司进行了补偿，是王燕东代为收取的，补偿金额为268.8万元。本案的合同纠纷针对的是2013年11月8日双方签订的合同，每年租金为10万元，66322部队出租的土地是农用地，不允许建造地上物，因此建房是违法的，王燕东提出的300万元的地上物补偿，有违公平正义，且无事实及法律依据，请求法院驳回王燕东的反诉请求。查明：2000年12月，66322部队后勤处以66322部队农场的名义与北京豪润彩虹农业科技发展有限公司（以下简称彩虹公司）签订《联营协议书》，约定主要内容为：66322部队和彩虹公司联合经营农场土地800亩，66322部队为彩虹公司提供场部东院的房屋给彩虹公司作为生活区，将场部隐蔽墙以南的水泥场面及1号库房和西侧大库房提供给彩虹公司使用。彩虹公司的法定代表人是王燕东，2000年10月30日成立，经营期限至2010年10月29日。2005年9月30日，66322部队与彩虹公司在双方第一轮五年期合作的基础上签订第二轮的土地联营协议，主要约定内容为，66322部队和彩虹公司联合经营农村土地560亩，66322部队为彩虹公司提供场部东院、大门东侧第一排和第二排的房屋给彩虹公司作为生活区，66322部队将场部隐蔽墙以南的水泥场面及1号库房提供给彩虹公司使用，经营期限至2015年9月30日。彩虹公司对66322部队提供的房屋、场地，要负责维修和保护，在联营协议终止时，凡由彩虹公司出资修建、改造的住房设施，彩虹公司不得拆除，全部归66322部队所有。2007年3月，66322部队与彩虹公司签订《补充协议书》，约定的主���内容为，双方同意在上述2005年9月30日签订的联营协议书基础上，将部队农场大门东侧所属彩虹公司办公区及办公区东侧的30亩土地租赁期限再延长5年，至2020年9月30日止，上述土地租赁费用按原协议执行。在协议期内土地被国家征用时，根据国家有关政策规定，经双方协商，对彩虹公司自建的地上物进行相应的补偿。根据王燕东、陈平年的自认，2007年8月王燕东将彩虹公司办公区及办公区东侧的30亩土地转租给陈平年，陈平年自2007年8月即进入涉案场地进行承包经营。2010年4月21日，王燕东（甲方）与陈平年（乙方）基于陈平年实际租赁土地经营的事实，签订了《协议书》一份，约定的主要内容为：王燕东将彩虹公司办公区内的院落及耕地30亩交陈平年承包经营，期限自2007年8月30日起至2020年8月30日止，共计13年。陈平年交付王燕东最低收入2007年8��30日至2020年8月30日为每年15万元，分两次付清。于付款当年2月30日前付清50%（7.5万元），当年8月30日前付50%（7.5万元），陈平年须于《协议》规定日期内缴纳应付款项，如有拖欠按1000元／日交滞纳金，拖欠15日仍未缴款者，王燕东有权停止合作并收回合作场地，陈平年必须在收到王燕东终止通知后5个工作日内，腾空场地并交给王燕东，如超期未腾空，可以取消或增加同等条件约束王燕东交付用地时间的条款。所有因此而产生的损失，全部由陈平年自行承担。承包院外耕地费用，按王燕东与其他承包户协议中最低标准收取。所有院内原有设施、物品、植物在陈平年承包期内所有权归王燕东，使用权归陈平年，双方均无权损害、拆除、挖掘，陈平年如需变动需报王燕东同意。建筑的改造、装修，所建应事先通知王燕东，王燕东同意后，方可施工。王燕东应及时��部队报建征得部队的许可。由于陈平年原因造成本协议无法履行，陈平年将承担因此给王燕东带来的全部损失，并进行补偿。反之，由于王燕东原因使得本协议无法履行，王燕东将承担因此给陈平年带来的合作损失，并对陈平年进行补偿。此条款基于王燕东与部队所签订的《联营协议》及《补充协议》，当本协议同王燕东与部队所签之协议冲突时，以王燕东与部队所签订的协议为准执行。双方同时还约定了其他条款。2011年10月30日，彩虹公司被工商行政管理部门吊销企业法人营业执照。66322部队于2013年4月出具的《情况说明》认可涉案土地的实际承租人是王燕东。2013年5月20日，北京市通州区台湖镇农业服务中心、66322部队、王燕东签订《台湖镇农业服务中心、66322部队、王燕东土地清退工作协议书》，就王燕东租用66322部队原农场560亩土地清退，���上述土地流转给台湖镇用于平原造林工程，一次性土地补偿标准和数额（4800元＊560亩=2688000元），先行支付每亩1800元青苗补偿费，王燕东负责清退现租户及洽谈补偿事宜。该协议书签订后，268.8万元补偿款打入王燕东个人账户。诉讼中，王燕东、66322部队均确认该560亩土地及补偿款与涉案争议的《农场土地使用协议》项下的土地及地上物、暨王燕东、陈平年之间租赁合同的土地和地上物没有任何关联。2013年11月8日，66322部队（甲方）、润天和公司（乙方）、彩虹公司（丙方）签订《农场土地使用协议》，约定主要内容为：经甲乙丙三方共同协商，丙方同意甲方将位于北京市通州区台湖镇农场场院东北侧原丙方承租的房屋建筑面积660平方米，场地面积8600平方米，土地30亩由丙方委托乙方代理丙方与部队签订此协议。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分���解，愿意承租该房地产。租赁用途为农副业生产及办公。租赁期自2013年5月1日起至2020年4月30日止。年租金为10万元。租金按年结算，乙方于每年5月的前十日内交付甲方。付款方式为现金或支票。协议第七条约定乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。乙方不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。不得以所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意。协议第九条甲方违约责任约定：甲方有违反本合同第六条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付2万元作为违约金。第十条乙方违约责任约定：乙方有违反本合同第七条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付2万元作为违约金。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十一条约定，本合同甲乙丙三方签字盖章后生效，以���与彩虹公司（代表人王燕东）所签联营协议书及补充协议书全部即行废止。协议落款处的丙方签字人为王燕东，66322部队表示因彩虹公司的营业执照被吊销，因此部队认可该协议的丙方实际应为王燕东个人。润天和公司、王燕东均称该协议的承租人实际为王燕东个人，润天和公司与王燕东之间系代理签约和管理的关系，王燕东委托润天和公司代为签署该协议，并代为对涉案租赁场院进行管理。陈平年认可王燕东在2013年11月给了其一份《农场土地使用协议》复印件。2013年9月后，陈平年未向王燕东支付租金。陈平年在诉讼中辩称，收到《农场土地使用协议》后，不知道租金给谁，因为根据约定王燕东无权收取租金，涉案土地的实际承租人是润天和公司，润天和公司才是适格原告，真正能起诉陈平年的是66322部队。在诉讼中，66322部队确认：首先陈��年就交租金问题没有与66322部队联系过，也没有收到陈平年支付的租金。在诉讼中，王燕东、66322部队均认可，2015年5月1日前王燕东与66322部队之间的租金已经支付完毕。诉讼中，66322部队提交了中国工商银行的业务回单凭证，用以证明王燕东延期支付2013年下半年及2014年租金的事实，并据此要求王燕东给付迟延支付租金的违约金，王燕东对上述证据及延期支付租金的事实不持异议，但称迟延支付租金的原因是资金紧张，也与66322部队说明了情况要求延期支付，66322部队也同意了延期支付申请，66322部队对此不予认可，王燕东未对其与66322部队就延期支付租金事宜达成一致的说法提供相应证据。2014年11月13日，66322部队向润天和公司下发了《通知》，主要内容为：根据贵公司与我部签订的农场土地使用协议内容，贵公司现已违反协议第七条��三款内容（不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。）之规定，经我部研究决定责成贵公司于2014年11月20日前自行移除租赁土地上的新建房屋，逾期我部将以贵公司违约而与贵公司解除协议，由此造成的损失，全部由贵公司承担。王燕东及润天和公司的法定代表人张连元于当日签收了该通知。在一审诉讼的2015年2月12日庭审笔录中，王燕东、润天和公司对上述《通知》的真实性认可。王燕东称陈平年在涉案场地上进行违章建设的事实是其最先发现，其本人亦对陈平年从事违建的行为进行了制止，但陈平年仍然坚持建设，王燕东将���平年的违建事实通知了66322部队及城管部门，为此王燕东提交了2014年11月5日其向台湖城管等有关部门反映陈平年建造违建的录音笔录予以证实。诉讼中，66322部队、王燕东、润天和公司对王燕东将涉案场院转租给陈平年一事各执一词。2014年6月，王燕东以土地租赁合同纠纷为案由起诉陈平年，第三人是润天和公司，由于陈平年自2013年8月30日起拒绝支付租金，要求判令解除王燕东与陈平年签订的土地租赁合同，陈平年在合同解除之日起5日内向王燕东腾退场地，并要求陈平年支付自2013年9月1日起至判决解除之日的租金。陈平年反诉王燕东称，根据《农场土地使用协议》内容，66322部队才是土地使用权人，王燕东与66322部队的协议已经在2013年5月1日解除，陈平年支付王燕东的租金至2013年8月，多交付的租金应当由王燕东返还，由于王燕东的承租权被收���，王燕东应赔偿陈平年地上物损失2465548元。2014年12月，66322部队起诉王燕东、润天和公司，第三人是润天和公司。66322部队以王燕东擅自违章建房，逾期支付租金19个月和7个月为由，王燕东根本违约，要求解除《农场土地使用协议》，拆除房屋，恢复原状，并支付违约金10万元。王燕东以66322部队要求解除《农场土地使用协议》应赔偿地上物损失为由反诉要求66322部队赔偿损失300万元。诉讼中，陈平年申请对其所建地上物价值进行评估，一审法院委托北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）进行了评估，2015年4月29日京评公司出具评估报告，评估结论为地上物无争议部分的价格为2465548元（不包括2014年11月66322部队提出异议的建房部分），有争议部分价格为636312元。双方有争议部分主要为温室大棚、合子房、车库棚及岩棉板框架大棚。诉讼中，经王燕东申请，一审法院委托北京中嘉盛源资产评估有限公司（以下简称评估公司）对王燕东所建地上物价值进行了评估，一审法院组织双方及评估公司于2015年8月12日到现场勘验和清登，评估公司根据双方在现场的指认对评估标的进行了现场确认和清登，2015年8月28日，评估公司出具评估报告，评估结论为王燕东所建地上物在评估基准日2015年8月12日的评估价值为人民币38.11万元，并详细列明涉案房屋建筑物评估明细表和工程造价表。66322部队对该评估报告持有异议，称评估报告中地上物平面图中的16、17、22、23、24、25、26号房屋均系原有房屋，但是王燕东后来有翻建。王燕东对66322部队的上述异议不予认可，称66322部队在2015年8月12日的评估现场已经确认16、17、22、23、24、25、26号等房屋均系王燕东所建，现在又推翻了之前的自认，应以66322部队���现场指认为准，16、17号原来没有房屋，都是王燕东租赁后建造的，22、23、24、25、26号在其租赁时是一个破落的院落，只剩下一面墙，王燕东依托这一面墙建造了上述房屋。66322部队并未对16、17、22、23、24、25、26号系原有房屋的说法提供相应证据。上述事实，有《联营协议书》、《补充协议书》、《协议书》、《情况说明》、《台湖镇农业服务中心、66322部队、王燕东土地清退工作协议书》、《农场土地使用协议》、《通知》、资产评估报告及当事人陈述等在案佐证。一审法院判决认定：公民的合法民事权益受法律保护。2000年12月，66322部队与彩虹公司签订为期5年的联营协议，协议双方在800亩土地上开展联营；合同到期后，协议双方于2005年9月签订第二轮为期10年的土地联营协议，约定双方在560亩土地上展开联营。2007年3月，66322部队与彩虹公司签订《补充协议书》，双方同意在上述2005年9月签订的联营协议书基础上，将部队农场大门东侧所属乙方办公区及办公区东侧的30亩土地租赁期限再延长5年，至2020年9月30日止。2007年8月开始，王燕东将涉案土地转租给陈平年使用，2010年4月，王燕东与陈平年补签了协议书。2013年的平原植树造林活动征占了2005年9月土地联营协议项下的560亩土地，因2011年11月彩虹公司的营业执照被吊销，因此2013年4月66322部队出具《情况说明》一份，认可彩虹公司所承包的土地由王燕东个人继续承包经营，由此可以认定联营协议的承租主体自彩虹公司的营业执照被吊销后变更为王燕东个人。其后，66322部队、王燕东、北京市通州区台湖镇农业服务中心三方签订《台湖镇农业服务中心、66322部队、王燕东土地清退工作协议书》，三方一致同意将560亩土地流转给台湖镇用于平原植树造林，台湖���按照每亩4800元的标准对王燕东进行补偿，王燕东负责清退现租户及洽谈补偿事宜，上述三方协议顺利履行完毕，台湖镇按照协议约定标准向王燕东支付了补偿费。2013年11月，66322部队、润天和公司和彩虹公司（王燕东）签订《农场土地使用协议》，就涉案30亩土地的租赁事宜进行了详细约定，通过该协议约定内容看，该协议系对2007年3月66322部队与彩虹公司签订的补充协议的补充和完善，并未对承租主体进行变更，因2013年4月66322部队出具情况说明认可联营协议的承租主体由彩虹公司变更为王燕东个人，因此2013年11月的农场土地使用协议的三方主体实际上应为66322部队、润天和公司及王燕东三方，通过该协议的内容、权利义务及责任的约定来看，承租主体仍应为王燕东个人，润天和公司系接受王燕东委托的实际管理方。关于王燕东是否存在逾期支���租金的违约行为问题，王燕东未按照协议约定的期限，向66322部队支付2013年下半年及2014年的租金，构成了违约，应当承担相应的违约责任。因王燕东逾期支付租金超过30日，因此66322部队根据协议约定可以要求解除合同，故对66322部队据此要求解除涉案2013年11月农场土地使用协议的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，王燕东及陈平年应当将涉案土地腾退并交付给66322部队，润天和公司作为接受王燕东委托的实际管理方，负有共同腾退义务。关于66322部队要求王燕东、润天和公司支付违约金的诉讼请求，双方在合同约定中约定的逾期支付租金的违约金过高，王燕东亦表示要求酌减，该院参照逾期支付租金给66322部队造成的损失（主要为利息损失）进行相应酌减，对66322部队的过高请求不予支持。关于王燕东是否存在擅自转租违约行为的问题。王燕东自2007��8月即将涉案土地转租给陈平年使用，66322部队称对王燕东的转租并不知情，但通过王燕东提供的录音证据、证人高×的证言及《台湖镇农业服务中心、66322部队、王燕东土地清退工作协议书》中约定由王燕东负责租户清退工作的内容，可以认定66322部队对王燕东转租一事是知情的，66322部队以王燕东违反合同约定擅自转租，构成违约，因此66322部队可以行使合同解除权的理由不能成立。关于王燕东或陈平年是否存在擅自建房的问题。2013年11月的农场土地使用协议约定，王燕东不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实要新建和添建的，必须向66322部队提供建设方案，在66322部队按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后方可实施，费用由乙方自理。2010年4月，陈平年与王燕东补签的协议书中明确约定，建筑的改造、装修，所建应事先通知甲方，甲方同意后，方可施工。甲方应及时向部队报建征得部队的许可。此条款基于甲方与部队所签订的《联营协议》及《补充协议》，当本协议同甲方与部队所签之协议冲突时，以甲方与部队所签订的协议为准执行。陈平年违反上述约定，在未经王燕东并报经66322部队同意的情况下，擅自在承租土地上建造房屋的行为，违反了其与王燕东签订的协议书的约定，对王燕东构成了违约。根据合同相对性原则，王燕东应当对陈平年擅自建房的行为，向66322部队承担违约责任，王燕东亦表示同意就此向66322部队支付2万元违约金，该院对此不持异议。关于王燕东要求66322部队对其地上物（含陈平年所建地上物）进行补偿的反诉请求应否支持的问题。66322部队与王燕东的合同中、王燕东与陈平年的转租合同中均明确约定，建房需征得66322部队同意，王燕东、���平年并未对其添附征得部队同意的说法提供相应证据，该院对此不予采信。虽然66322部队与王燕东的合同中明确约定租赁期满后或解除合同时，王燕东的添建无偿归部队，但2014年11月66322部队针对陈平年的建房行为提出异议并下发限期拆除通知前，66322部队疏于管理，并未就王燕东及陈平年的新建、添建、改建或扩建的行为予以及时发现和制止并采取有效管理措施，因此对王燕东、陈平年添附损失亦负有一定之过错，因此应对王燕东、陈平年的添附损失（根据评估报告予以确定）承担一定的赔偿责任。根据合同相对性原则，66322部队应当就王燕东、陈平年添附行为的价值向王燕东进行相应补偿。与此相应，对66322部队要求被告限期拆除违建房屋，恢复场地原状的诉讼请求，该院不予支持。66322部队对评估报告中王燕东的添附存有异议，但因66322部队在评估现场已经指认评估项目中均系王燕东添附，同时结合前后几份联营协议及其附图载明的房屋坐落情况，可以认定66322部队的上述异议不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除中国人民解放军66322部队、王燕东、北京润天和物业管理有限公司于二〇一三年十一月八日签订的《农场土地使用协议》；二、王燕东、北京润天和物业管理有限公司、陈平年将上述《农场土地使用协议》项下的土地腾退并交付给中国人民解放军66322部队，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、王燕东支付中国人民解放军66322部队违约金（含逾期支付租金违约金及擅自建房违约金）人民币五万元，于本判决生效之日起十日内执行清；四、中国人民解放军66322部队支付王燕东地上物补偿款人民币八十五万三千九百九十四元四角，于本判决生效之日起十日内执行清；五、驳回中国人民解放军66322部队的其他诉讼请求；六、驳回王燕东的其他反诉请求。66322部队不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：66322部队与王燕东签订的两份《联营协议》及王志刚的谈话录音，证明王燕东是在原有地基上利用原来的建材对场地东侧房屋进行改建，王燕东没有添加其他建筑；评估报告中场院东北侧的第16-19及21-26号房屋是《农场土地使用协议》中场院东北侧660平方米建筑物，该部分房屋权属为66322部队，王燕东是承租使用人；30亩土地是农用地，陈平年在农用地上建设建筑物，不仅违反了约定更是违反土地管理法，66322部队在2014年11月向陈平年发出了拆除新建建筑物的通知并向一审法院反映，陈平年收到了通知，一审法院对违规添附事实认定不清；66322部队对评估不同意，根据一审法院的催促，营房股长配合到农场进行评估，营房股长的意见没有得到66322部队的授权，不能代表66322部队；王燕东逾期支付租金、违建转租的违约金数额为164750元，66322部队主张10万的违约金并不高，应当支持。请求维持一审判决第一项、第二项，改判支持66322部队的其全部诉讼请求，改判驳回王燕东的全部反诉请求，一、二审案件受理费由王燕东、润天和公司负担。王燕东不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：延期交纳租金确有其事，但66322部队同意延期交纳，目前王燕东不欠66322部队任何租金，没有书面协议是因为王燕东与66322部队之间存在多年友好关系，逾期支付租金违约金的判决结果无事实依据，且酌定违约金数额的计算方法没有释明；关于房屋，2013年以前的建造的房屋，是王燕东自2000年以来建设的，经过66322部队的认可，评估的价格为381100元，2014年陈平年违章建房，王燕东制止无效后，向66322部队及相关部门反映，66322部队限期陈平年一个月内拆除，王燕东没有违约建房的行为，王燕东不应据此支付违约金，且酌定违约金数额的计算方法没有释明；协议中虽然约定王燕东所建地上物无偿归66322部队所有，但66322部队应根据实际取得地上物的事实对添附行为的实际价值向王燕东进行相应补偿，根据评估结果，补偿范围应包括王燕东所建地上物381100元和陈平年所建地上物2465548元，一审法院酌情判定66322部队低价取得地上物是错误的，一审法院酌定的赔偿数额没有依据，且酌定补偿数额的计算方法没有释明，不能弥补给王燕东带来的损失。请求维持一审法院判决第一项、第二项，撤销一审法院判决第三项、第四项、第六项，改判66322部队给付王燕东地上物补偿款278万元，或者发回��审，一、二审案件受理费、评估费由66322部队负担。陈平年不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：王燕东不是本案适格被告，因为根据王燕东向陈平年提供的《农场土地使用协议》，王燕东与66322部队的协议已经在2013年5月1日解除，王燕东已经对涉案土地没有承租权；陈平年不是2013年11月《农场土地使用协议》的相对方，与66322部队无合同关系，陈平年与王燕东签订合同取得了诉争土地的使用权，王燕东的地上物只被评估为381100元，一审法院判决66322部队给王燕东地上物补偿款853994.40元没有依据，判决陈平年腾房，应判决66322部队给陈平年补偿款。请求维持一审法院判决第一项，撤销一审法院判决第二项，改判将66322部队从王燕东、润天和公司收回的土地由陈平年继续使用到2020年8月30日。王燕东针对66322部队的上诉答��称：不同意66322部队的上诉理由和请求。一审时对地上物已经进行了评估，评估时66322部队已经派人参加且签字确认，故评估报告有效。王燕东在土地上添置房屋经过了66322部队的认可，现在解除合同是由于陈平年违约，王燕东同意解除合同，但66322部队应当按照合理价格给王燕东补偿。王燕东2000年开始租用66322部队的土地，当时只是把小院落交给王燕东使用，后来王燕东在土地上重建，所以现在上面的建筑不是部队的营房。66322部队与王燕东签订的合同中允许王燕东自建，到2007年，66322部队又给王燕东调换了院子进行改造，这是陈平年与王燕东签署合同的基础。与66322部队的合同也明确约定，如果租赁期限未到要征用土地，需要对地上物进行补偿。陈平年在2014年又进行了新的违章建筑，王燕东得知后提出制止。土地性质是农用地，但是在部队原来营房的基础上重建��，66322部队之前对土地也是这样使用的，租给王燕东后，王燕东仍然这样使用，王燕东增建的都是农用的，王燕东在土地上的建设也都是经过66322部队同意的。陈平年针对66322部队的上诉陈述称：陈平年与王燕东签合同时，王燕东出示了其与66322部队签订的合同及补充协议，根据合同约定，如果在土地上建设后，有征用土地的情形，应当对地上物按照造价进行补偿。建设大部分是改建，有部分是扩建。农用地上允许建设一些农用设施，相应的办公用房也是为农业服务。关于土地性质管理的问题，如果土地是部队权属，地方的土地管理机构无权管理，经过部队同意建设的，地方机构不用再管。对王燕东的说法基本认可。润天和公司针对66322部队的上诉答辩称：同意王燕东的意见。66322部队针对王燕东的上诉答辩称：要求全部驳回王燕东的请求或者发回重审。关于延期交纳租金的问题，66322部队没有和王燕东签订书面协议，对此也没有承诺，故王燕东关于此事的陈述与事实不符。关于违章建筑的问题，2013年以前建造的，66322部队不予认可，对2014年以后建造的违章建筑，66322部队已经多次予以制止，且限期拆除。2000年，66322部队原有的房屋给王燕东使用，根据合同约定，合同到期或者解除后，王燕东应当完好无损地归还66322部队。关于补偿问题，王燕东认可租赁的土地是农用地，农用地上除了为经营农用地必要的办公用房和库房外，其余都属于违章建筑，涉案土地上原有建筑之外的建筑没有经过审批，也未得到66322部队的同意，应当予以拆除，并不予补偿。部队原来的用房是国家同意规划的。陈平年针对王燕东的上诉陈述称：因为地上物大部分是陈平年建设的，王燕东只改建了几间，故不同意��王燕东地上物补偿。陈平年希望能与66322部队继续签合同，继续承租土地。润天和公司针对王燕东的上诉答辩称：同意王燕东的意见。66322部队针对陈平年的上诉答辩称：与针对王燕东上诉的答辩意见相同。王燕东针对陈平年的上诉答辩称：王燕东要求66322部队赔偿的钱中包含了陈平年的部分，等王燕东拿到66322部队的补偿款后，再补偿给陈平年。同意陈平年继续承租，但要给王燕东38万元利益以及王燕东跟66322部队之间剩余的租金。润天和公司针对陈平年的上诉答辩称：同意王燕东的意见。66322部队就其上诉和答辩于2016年3月22日庭审后提交了如下新证据：台湖镇人民政府于2016年4月7日出具的《限期拆除通知书》，证明涉诉土地系农用地，是未经规划的，66322部队不应给王燕东、润天和公司、陈平年任何补偿。王燕东就其上诉和答辩未向本院提交新证据，其对66322部队提交的新证据持有异议：66322部队在举证期限内未提交新证据，对此不予质证。陈平年就其上诉和陈述未向本院提交新证据，其对66322部队提交的新证据持有异议：同意王燕东的意见，且之前已经确认涉案土地系军产，台湖镇政府无权处置军产，该《限期拆除通知书》应属无效。润天和公司就其答辩未向本院提交新证据，亦未对66322部队提交的新证据发表意见。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定，66322部队在本院审理期间提交的上述证据不属于新证据，本院不予确认。本院认为：本案项下的《联营协议书》、《补充协议》、《农场土地使用协议》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述协议的约定内容，《农场土地使用协议》项下的土地由66322部队管理使用。根据王燕东、66322部队、润天和公司有关“因彩虹公司的营业执照被吊销，《农场土地使用协议》丙方暨承租人为王燕东，润天和公司与王燕东之间系代理签约和管理的关系，王燕东委托润天和公司代为对涉案租赁场院进行管理”的陈述，结合《农场土地使用协议》中“66322部队、王燕东、润天和公司签字盖章后生效，以前与彩虹公司（代表人王燕东）所签联营协议及补充协议书全部即行废止”的约定，以及66322部队、王燕东、润天和公司在《农场土地使用���议》上盖章签字的事实，又结合陈平年对66322部队出具《情况说明》不持异议且《情况说明》证明了王燕东个人对原彩虹公司所承包的土地继续承包经营的情形，《农场土地使用协议》对66322部队、王燕东、润天和公司均具有约束力，具体到本案而言，涉案场地及地上物的实际使用和经营人为王燕东和润天和公司，再结合陈平年系依据其与王燕东之间《协议书》的约定实际取得涉案场地及地上物进行生产经营的事实，表明陈平年系通过王燕东成为了涉案场地及地上物的实际使用人，陈平年、王燕东之间《协议书》中的主体并未发生变更，《农场土地使用协议》的签订并未影响陈平年利用涉案土地及地上物进行生产经营，王燕东有权依据《协议书》的约定要求陈平年履行合同项下的权利义务，故本院对陈平年有关“根据王燕东向陈平年提供的《农场土地使用协议》，���燕东与66322部队的协议已经在2013年5月1日解除，王燕东已经对涉案土地没有承租权，王燕东不是本案适格被告”的上诉理由和请求不予采纳。《农场土地使用协议》约定“润天和公司不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得66322部队书面同意……润天和公司不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实要新建和添建的，必须向66322部队提供建设方案，在66322部队按规定报经军队主管部门批准并由66322部队出具书面同意书后方可实施……润天和公司违反本合同约定行为的，66322部队有权解除合同……润天和公司逾期交付房地产租金及有关费用……逾期30日，66322部队有权解除本合同……”，根据涉案场地和房屋在未经66322部队同意的情形下进行翻建、新建的事实，又根据王燕东、润天和公司逾期支付租金的数额和期限，表明系王燕东、润天和公司的违约行为导致《农场土地使用协议》解除，结合66322部队、润天和公司、王燕东、陈平年对一审法院判决解除《农场土地使用协议》无异议的陈述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，《农场土地使用协议》应按66322部队的诉讼请求予以解除。一审法院作出的判决书中判决“王燕东、润天和公司、第三人陈平年将《农场土地使用协议》项下的土地腾退并交付给66322部队（于判决生效之日起三十日内执行清）”，66322部队、王燕东、润天和公司对一审法院的上述判项均未提出上诉，由此表明66322部���、王燕东、润天和公司服从一审法院的上述判项。根据上述一审法院作出的上述判决结果，在66322部队不同意利用装饰装修残值的情形下，结合王燕东、润天和公司的违约行为导致《农场土地使用协议》解除的情形，依据《农场土地使用协议》中有关“解除合同时，新建、添建各种建筑物和构筑物、改造、装修房屋或者增扩固定设施，权属归66322部队，必须完好地无偿移交给66322部队”的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《农场土地使用协议》被判决解除后，王燕东、润天和公司及涉案土地及地上物的实际使用人陈平年应将《农场土地使用协议》项下的土地及地上物全部腾退并交付给66322部队，王燕东要求支付地上物补偿款的300万元的反诉请求不应予以支持，一审法院判决66322部队支付王燕东地上物补偿款853994.40元的处理意见应予纠正，故本院对王燕东有关“66322部队应根据实际取得地上物的事实对添附行为的实际价值，对王燕东（含陈平年）的地上物进行补偿”的反诉理由和请求不予支持，对王燕东有关“一审法院酌定的赔偿数额没有依据，不能弥补给王燕东带来的损失”的上诉理由和请求亦不予采纳。由于王燕东基于本案项下《联营协议书》、《补充协议》、《农场土地使用协议》的内容与陈平年签订的《协议书》，陈平年是依据其与王燕东签订的《协议书》成为涉案土地及地上物的实际使用人，陈平年无权据此要求66322部队向其支付补偿款，故本院对陈平年有关“判决陈平年腾房，应判决66322部队给陈平年补偿款，判决陈平年继续使用66322部队从王燕东、润天和公司收回的土地”的上诉理由和请求亦不予采纳。关于66322部队违约金的主张。根据涉案场地和房屋在未经66322部队同意的情形下进行翻建、新建的事实，依据《农场土地使用协议》中关于违约金的约定，结合王燕东同意就此向66322部队支付2万元违约金的意见，王燕东应就此向66322部队支付违约金2万元。根据王燕东逾期支付租金的数额和期限，结合王燕东对违约金要求酌减的请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在66322部队提供的证据不��证明其主张的违约金数额并不过分高于违约行为给其造成的损失的情形下，一审法院酌定王燕东就此向66322部队支付3万元违约金的处理意见并无不妥，故本院对66322部队有关“66322部队主张10万的违约金并不高，应当支持”的上诉理由和请求不予采纳。润天和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，一审法院适用法律有误，处理结果应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2015）通民初字第1320号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项。二、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第1320号民事判决第四项、第六项；三、驳回王燕东的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2300元，由中国人民解放军66322部队负担1150元（已交纳），由王燕东负担1150元（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费15400元，由王燕东负担（已交纳）；一审诉讼期间评估费18000元，由王燕东负担（已交纳）。二审案件受理费29840元，由中国人民解放军66322部队负担518元（已交纳），由王燕东负担29252元（已交纳12840元，未交纳部分16412元于本判决生效之日起七日内交纳），由陈平年负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　张　　印　　龙代理审判员　张　　　　　慧代理审判员　赵　　　　　卉��〇一六年四月二十六日书　记　员　赵凯书记员邸硕 来自