（2016）湘04民终374号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人肖阳与被上诉人刘勇君房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖阳,刘勇君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终374号上诉人（原审被告）肖阳，男。被上诉人（原审原告）刘勇君,男。上诉人肖阳因与被上诉人刘勇君房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2015）珠和民二初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月12日组织进行了庭前证据交换，并于同月13日公开开庭审理了本案。上诉人肖阳、被上诉人刘勇君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年5月1日，原告刘勇君与被告肖阳就位于衡阳市珠晖区泉溪村19-25号天盛大厦第二层6号建筑面积为115.58平方米的仓库的租赁事宜签订《仓库租赁合同书》，合同主要约定的是：仓库的租赁时间为2013年5月1日至2015年5月15日，租赁期限为两年，租赁期限届满，合同自动终止；承租人在合同签订时必须交纳第一年的租金，租金每平方每月人民币16元，仓库每月租金1849元，在2013年4月26日交纳一年租金22191元，第一年租期届满之日前30天承租方必须按时交纳第二年的租金（第2条第1项）；自合同签订之日起，承租人交纳押金人民币1800元，承租人所交押金不计利息；合同因租赁期届满自动终止后，承租人将仓库按原样清扫干净移交给出租人验收完毕，没有任何问题后，出租人将押金返还承租人；如承租人单方要求提前终止未到期的租赁合同，必须提前60天书面通知出租人，但承租人的租金、押金不退，还应支付违约金1800元；承租人不按合同第2条第1项约定时间支付年租金，除租金外每拖欠1天租金，并另行支付拖欠违约金按70元一天计算，但出租人可在10天后随时单方解除本合同，并收回租赁物，押金不退，全部转为违约金；承租人与出租人的租赁合同届满自动终止后，承租人又未与出租人达成协议签订续租合同，承租人合同到期后又不移���仓库给出租人，从租赁合同届满自动终止的第二天起，按承租人侵权和侵占出租人的仓库财产支付赔偿金，双方预先约定每侵权侵占一天赔偿金为人民币70元整，并依此类推，至侵权和侵占仓库财产移交给出租人止；违约本租赁合同中的条款，违约方必须承担另一方律师代理费、诉讼费、评估费、财产保全费、执行费、交通费（含的士费）、资料费，还要承担法律诉讼期间终审止1个工作人员每月工资人民币3000元整，另承担其他一切与本案有关的其他开支费用。合同签订后，原告将租赁物仓库交付被告使用，贺新元代原告向被告收取了第一年的租金和合同约定的押金。2014年4月，被告通知贺新元解除其与原告签订的租赁合同，并自行搬离了仓库，但贺新元告知被告应就此事与原告联系、协商。后被告没有继续交纳其所承租仓库第二年的租金，原告就此诉至本院，酿成了本案纠纷。原审认为，原告刘勇君与被告肖阳签订的仓库租赁合同是双方真实意思的表示，其内容不违反法律的强制性规定，对该租赁合同的效力予以确认。虽然被告抗辩称租赁物不符合消防验收标准且房屋所有权人不是本案原告，但其并没有提供有效证据证明其抗辩主张的事实，故该院对其抗辩理由不予认可。原、被告应按照合同的约定履行各自的义务。本案租赁时间满一年后，被告称其在无法联系上原告的情况下，在2014年4月份向原告的表见代理人贺新元提出了解除合同。但根据本案证人贺新元的证言，其当时向被告说明了应就解除合同的事宜与原告本人联系，故可以认定贺新元已经向被告告知了原告没有授予其可以解除租赁合同的权限，贺新元��非被告主张的表见代理人，其与原告之间也不存在处理解除合同事宜的委托代理关系。并且根据原告与被告签订的租赁合同中的约定，如承租人单方要求提前终止未到期的租赁合同，必须提前60天书面通知出租人。在贺新元没有代理权限，被告也没有履行书面通知义务的情况下，该院对被告主张的其已于2014年4月份解除了双方之间租赁合同的事实不予认可。被告不按时交纳第二年租金的行为已经构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，支付双方约定的第二年的租金，故对于原告要求被告支付第二年度仓库租金22191元的诉请，该院予以支持。因该院受理本案时双方的租赁合同期限已经届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，被告除应该支付第二年租金外，还应将租赁物返还给原告。至于原告提出的被告支付违约金6657元和不移交仓库赔偿金7350���的请求，该院认为合同法中违约金的性质系用于弥补一方的损失，在被告没有按时交纳第二年租金的情况下，原告可以根据合同中自承租人未支付年租金10天后出租人可随时单方解除合同的约定，及时采取相应措施防止损失的扩大，但原告并未就此采取相应措施，其对于该损失的扩大本身也存在一定过错，故其主张的违约金损失，该院不予支持。同理，对原告要求被告支付2015年5月16日起不移交仓库的赔偿金的诉请，该院同样不予支持。此外，因原、被告在租赁合同中约定的违约方须承担诉讼费的条款属于双方的意思自治，不违反相关法律的规定，故本案诉讼费用应由被告承担。但对于原告主张的5000元律师费、诉讼期间1个工作人员的6000元的工资的诉请，因其提供的证据无法证明该支出的真实性，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百二十六条、二百三十五条的规定，判决：一、被告肖阳于本判决生效之日起七日内向原告刘勇君返还双方签订的《仓库租赁合同书》中的租赁物仓库；二、被告肖阳应于本判决生效之日起七日内给付原告刘勇君《仓库租赁合同书》中约定的第二年的租金22191元；三、驳回原告刘勇君的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费980元，由被告肖阳负担。宣判后，原审被告肖阳不服，向本���提起上诉称：1、原审认定双方当事人没有解除合同系认定事实错误；2、被上诉人不是本案适格主体，因其没有提供房屋产权证证明其系涉案仓库的所有权人。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人刘勇君答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。经审理查明，2014年4月30日，被上诉人打电话给上诉人要求其支付租金，上诉人明确告知被上诉人仓库已没��使用了，仓库的东西已全部搬出，不租了。另查明，上诉人肖阳还有1800元押金在被上诉人刘勇君处。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，被上诉人刘勇君与上诉人肖阳签订的《仓库租赁合同书》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人签订的《仓库租赁合同书》第六条第3款约定“如承租人单方要求提前终止未到期的租赁合同，则必须提前60天书面通知出租人，但承租人的��金、押金不退，还应支付违约金1800元整…”2014年4月30日，上诉人已明确告知被上诉人仓库已没有使用了，仓库的东西已全部搬出，不租了。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”第九十六第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除…”的规定，可认定上诉人已单方解除合同，但上诉人单方解除合同，根据双方签订的《仓库租赁合同书》第二条第一款、第六条第3款须承担的赔偿责任有：押金1800元、违约金1800元、没有在第一年租期届满之日前30天承租方必须按时缴纳第二年租金即拖欠支付租金违约金2100元(70元/天×30天=2100元)、没有提前60天通知出租人应承担的60天的���金损失3698元(22191元/年÷12个月×2个月=3698元)，以上共计为9398元(1800元＋1800元＋2100元＋3698元=9398元)，但上诉人还有1800元押金在被上诉人，故，上诉人还应支付给被上诉人违约金等各项损失共计7598元(9398－1800元=7598元)。房屋所有权人出租自己的房屋，是其行使所有物收益、处分的行为。在所有权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同，不因所有权人缔约时没有取得房屋所有权证而无效。综上，上诉人的上诉主张，部分有理，本院予以部分支持。原审认定双方当事人签订的《仓库租赁合同书》没有解除系适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2015）珠和民二初字第68号民事判决第三项；二、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2015）珠和民二初字第68号民事判决第一、二项；三、上诉人肖阳在本判决生效之日起三日内支付给被上诉人刘勇君违约金等各项损失共计7598元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费980元，二审案件受理费980元，合计1960元，由上诉人肖阳负担1460元，被上诉人刘勇君负担500元。本判决为终审判决。审判长 唐建华审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一六年四月二十六日书记员 谢倩茜校对任人：王洪峰 打印责任人：谢倩茜 附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注公众号“”