（2016）皖0621民初804号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-06-16

案件名称

杨峥嵘与李荣琳、淮北光大房产咨询服务有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

濉溪县人民法院

所属地区

濉溪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨峥嵘,李荣琳,淮北光大房产咨询服务有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第四十八条第一款，第四十九条，第九十一条，第二百一十二条，第二百二十六条，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省濉溪县人民法院民事判决书（2016）皖0621民初804号原告：杨峥嵘，男，1981年11月9日出生，汉族，居民，户籍地上海市闵行区，住安徽省淮北市烈山区。被告：李荣琳，男，1988年4月29日出生，汉族，居民，住安徽省淮北市杜集区。被告：淮北光大房产咨询服务有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：孙俊，该公司总经理。委托代理人：杨玉皊，该公司职工。原告杨峥嵘与被告李荣琳、淮北光大房产咨询服务有限公司（以下简称淮北光大公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员余绍德适用简易程序，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。杨峥嵘，李荣琳，淮北光大公司的委托代理人杨玉皊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨峥嵘诉称：2015年11月12日，原、被告签订房屋居间租赁合同，合同约定租期1年，月租金1800元。杨峥嵘按约定向李荣琳支付9000元租金及3600元保证金，向淮北光大公司支付900元居间服务费。但在该合同履行期间，李荣琳多次要求单方解除合同，且租赁的房屋多次在白天被人无故断电，导致杨峥嵘无法正常入住。后经了解，得知上述租赁的房屋存在纠纷，此重要信息两被告并未如实告知，被告也未尽到审查责任，导致杨峥嵘合法权益受损。无奈之下，杨峥嵘被迫搬离该房屋，并将房屋钥匙返回给李荣琳，但两被告至今仍拒不返还房屋租金、保证金等。故诉请法院：1、依法判令李荣琳返还杨峥嵘房屋租金4500元、保证金3600元，并支付违约金2160元；2、��令淮北光大公司返还居间服务费900元；3、诉讼费由被告负担。杨峥嵘为证明其诉讼主张，举证：1、李荣琳、马六风的身份证复印件。2、淮北光大公司的组织机构代码证。证据1-2分别证明李荣琳、淮北光大公司的诉讼主体资格等。3、房屋居间租赁合同及收据。证明杨峥嵘租赁马六风的房屋，租赁期限、租金、违约责任等。4、视频聊天记录截图等。证明涉案房屋存在纠纷。李荣琳辩称：杨峥嵘租房3个月。但其未举证。淮北光大公司辩称：物业管理费是杨峥嵘自己交的，不应当退。居间服务费也不退还。但其未举证。经庭审举证、质证，李荣琳、淮北光大公司对杨峥嵘所举证据1-4无异议。本院经审核认为：杨峥嵘所举证据1-4之间能够相互印证，证明本案的基本事实，具有客观性、合法性和与本案的关联性，且对方无异议，应予认定。经审理查明：2015年11月12日，李荣琳以马六风委托代理人的名义（甲方）、淮北光大公司作为居间方（丙方）与杨峥嵘（乙方）签订房屋居间租赁合同，杨峥嵘租赁马六风所有的位于淮北市相山区恒大名都14#2904室房屋居住，合同约定租期1年，月租金1800元，保证金3600元、居间服务费900元以及违约责任等。合同签订后，杨峥嵘按约定向李荣琳支付5个月的租金9000元、保证金3600元，向淮北光大公司支付居间服务费900元，并入住所租赁的房屋。杨峥嵘居住租赁的房屋一段时间后，马六风要求收回房屋，杨峥嵘居住两个半月时搬离所租赁的房屋，将房屋钥匙返回给李荣琳。另审理查明：李��琳租赁给杨峥嵘房屋的所有人为马六风，李荣琳系该房屋的租赁人。上述事实，有当事人陈述、书证等证据在卷佐证。综合双方诉辩，本案争议焦点为：1、李荣琳是否应返还杨峥嵘交付的保证金、剩余租金；2、淮北光大公司是否应返还杨峥嵘交付的居间服务费；3、李荣琳、淮北光大公司是否应支付违约金。关于李荣琳是否应返还杨峥嵘交付的保证金、剩余租金本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第四十八条：“行为人没有代理��、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，李荣琳以马六风委托代理人名义、淮北光大公司作为居间方与杨峥嵘签订房屋居间租赁合同，李荣琳虽然在合同签订前没有取得马六风的授权，在合同签订后的法定期间没有获得马六风的追认，但杨峥嵘有理由相信李荣琳有代理权，李荣琳的行为构成表见代理，三方所签订的房屋居间租赁合同依法应为有效合同。马六风在杨峥嵘入住一段时间后要求收回房屋，杨峥嵘已搬出租赁的房屋，并将房屋钥匙返还给李荣琳，三方已实际解除房屋居间租赁合同，李荣琳依法应返还杨峥嵘预交的租金以及保证金，但应扣除杨峥嵘实际居住期间的租金。关于淮北光大公司是否应返还杨峥嵘交付的居间��务费本院认为：合同法第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，淮北光大公司作为专业的房地产中介服务机构，在从事居间活动中没有尽到如实报告义务，对出租人有无房屋产权或转租有没有征得房屋产权人同意等关键事项未告知杨峥嵘，存在过错，依法应返还收取的居间服务费。关于李荣琳、淮北光大公司是否应支付违约金本院认为：合同法第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”因杨峥嵘已解除与李荣琳、淮北光大公司签订的房屋居间租赁合同，合同的权利义务终止，不存在违约问题，故李荣琳、淮北光大公司依法不应向杨峥嵘支付违约金。综上所述，杨峥嵘要求李荣琳返还保证金、剩余租金、要求淮北光大公司返还居间服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持；杨峥嵘要求李荣琳、淮北光大公司支付违约金于法相悖，本院不予支持。李荣琳、淮北光大公司的辩称于法相悖，也与本案审理查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第九十一条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告李荣琳返还欠原告杨峥嵘租金4500元、保证金3600元，计8100元；二、被告淮北光大房产咨询服务有限公司返还原告杨峥嵘居间服务费900元；三、驳回原告杨峥嵘的其他诉讼请求。上述第一项、第二项限于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，减半收取79元，由被告李荣琳、淮北光大房产咨询服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员　余绍��二〇一六年四月二十六日书记员　谢　亚　莉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有��。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。