（2016）黑02民终432号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2017-02-06
案件名称
于淑玲,金太成房屋租赁合同纠纷二审裁定书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于淑玲,金太成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑02民终432号上诉人（原审被告）于淑玲，住齐齐哈尔市。委托代理人庄钦坤，齐齐哈尔市铁锋区光荣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）金太成，齐齐哈尔市恩光基督教教会牧师，住齐齐哈尔市。委托代理人刘刚，黑龙江龙翔律师事务所律师。上诉人于淑玲为与被上诉人金太成房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院〔2015〕龙民初字第777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年5月2日，金太成与于淑玲签订房屋租赁协议，约定于淑玲将位于齐齐哈尔市龙沙区龙沙街（地号211号），地上565平米，地下765平米的房屋租给金太成使用。租赁期限为2013年8月1日至2023年8月1日止，房屋租金为31万元，房屋取暖费5万元由金太成承担。合同签订后，金太成未于2013年8月1日实际占有使用该房屋，双方于2013年11月11日签订补充协议，于淑玲承诺，房屋一层在2013年11月15日完善合同所规定的各项设施并确保正常使用的情况下，将该房屋交付使用。地下室在2013年12月15日完善合同所规定的各项设施并确保正常使用的情况下，将该房屋交付使用。2013年10月1日起到2014年8月1日共计10个月的房屋租金为258，300.00元，因房屋延期，双方友好协商，于淑玲承诺整体的装修费用（屋内装饰工程的材料费、人工费等）均由其承担。金太成在承租使用该房屋过程中，房屋一层出现漏雨现象，造成其原价为16，500.00元的调音台无法正常使用，且地下室出现漏水、渗水等问题，从2015年2月2日拍摄的照片上可以看出，漏水问题在地下室大面积存在，影响了地下室的正常使用。问题出现后，于淑玲派工人进行修缮。2015年8月7日，法院工作人员到现场调查时，地下室渗水问题并未根本解决。2015年7月1日，金太成委托他人与于淑玲丈夫协商解除合同及交付房屋等事宜。原审法院审理认为，金太成、于淑玲于2013年5月及11月先后签订了房屋租赁协议及补充协议，双方租赁关系成立。双方应严格按照合同内容全面履行各自的义务。金太成若无正当理由，应按约定交纳房屋租金，于淑玲应按约定向金太成交付房屋并保证房屋及其附属设施能够正常使用。在承租过程中，该租赁房屋一层出现漏雨问题，地下室存在漏水现象，从照片上可以看出，该房屋一层漏雨已造成物品损失，地下室漏水问题大面积存在，于淑玲虽多次修缮，但该问题在本院工作人员现场调查时仍未根本解决，已严重影响金太成合同权利的实现，故金太成要求解除与于淑玲之间的房屋租赁合同的诉请，原审法院予以支持；金太成于2015年7月1日与于淑玲协商解除合同及交付房屋等事宜，因该合同具备解除的条件，故该合同自于淑玲收到金太成解除合同的意思表示时即解除，故金太成要求于淑玲返还剩余一个月租金（含取暖费）3万元（31万+5万元/12个月）的诉讼请求，原审法院予以支持；对于房屋一层漏雨导致的相关物品的低价出售的损失，因金太成所购置的机器设备是种类物，并不是针对租赁房屋专用的特定物，如不在租赁房屋内使用，也可在他处使用，故金太成主张的物品低价出售的损失，原审法院不予支持；金太成主张调音台（原价值16，500.00元）因一楼漏雨毁损的物品损失及粘贴壁纸的物品损失，该部分损失与于淑玲对租赁房屋维修不及时、检修不到位具有因果关系，因金太成未举证证实调音台毁坏程度、剩余残值，原审法院对调音台损失，不予支持；对壁纸等其他损失，酌情确定为1，000.00元，由于淑玲承担赔偿责任；对于金太成主张的搬迁费用，证据不足，原审法院不予支持；因房屋地下室漏水面积较大，导致金太成实际使用面积低于合同约定的面积，于淑玲应根据该实际情况采取补救措施，适当返还多收取的房屋租金。通过金太成提供的照片及法院调查的实际情况，该租赁房屋的地下室自2015年2月2日至合同解除（2015年7月1日）时，地下室因存在漏水问题而无法正常使用，于淑玲应退还金太成该部分多收取的房屋租金，故原审法院将数额确定为86，278.00元（765/（565+765）*5个月*3万元）。原审法院依据《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除金太成与于淑玲之间的房屋租赁合同。二、于淑玲于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿金太成物品损失人民币1，000.00元。三、于淑玲于本判决发生法律效力之日起10日内返还金太成房屋租金共计人民币116，278.00元。四、驳回金太成的其他诉讼请求。案件受理费6，250.00元，于淑玲承担2，221.00元，金太成承担4，029.00元。于淑玲不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，要求撤销原审法院判决，依法改判。判决于淑玲赔偿1，000.00元损失没有依据，金太成没有损失发生。原审判决返还租金不当，因为是在2015年6月11日金太成才通知地下室有漏水现象发生，并且不是全部地下都有漏水现象发生，是局部房间，并且是在金太成未使用的房间的局部，因此原审按地下室全部面积计算租金无依据。地下室局部漏水现象的时间原审认定是在2015年2月2日无事实依据。针对于淑玲的上诉请求及理由，金太成答辩称：涉案房屋的地下室是于淑玲违法私自挖掘的，经常漏水。该房屋一层屋项也经常漏雨，于淑玲交房的时候是12月份，到第二年雨季时发现漏雨非常严重，原审判决于淑玲赔偿1，000.00元，不足以弥补金太成的损失。金太成在2014年使用该房屋时，发现房屋漏水非常严重，要求于淑玲进行维修，但经于淑玲多次维修，始终不能解决。在原审庭审时于淑玲的证人证实在2015年春节快过十五的时候也就是2015年2月份对涉案房屋的漏水进行了维修。本院经二审审理，查明的案件事实与原审法院查明的案件事实相一致。本院认为，此案争议焦点是涉案房屋一层是否漏雨及地下室是否漏水。原审中金太成提供的照片证实，涉案房屋一层存在漏雨现象并对室内物品造成一定损失，因此原审酌情认定物品损失价值1，000.00元并无不当。关于地下室是否大面积漏水，有金太成提供的照片为证，且原审庭审中于淑玲的证人孙某某证实2015年春节正月十五之后曾带人处理过涉案房屋的地下室渗水事宜，因此原审法院认定地下室漏水现象是在2015年2月2日并无不当。为此，于淑玲的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事讼诉法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，250.00元，由于淑玲负担。本判决为终审判决。审判长 董春良审判员 戚丽英审判员 李立新二〇一六年四月二十六日书记员 杨子旋 来源：