（2016）冀09民终1440号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-12-23
案件名称
刘海荣与沧州万兴房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘海荣,沧州万兴房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终1440号上诉人（原审原告）：刘海荣，女，汉族，1977年8月15日出生，住沧州市新华区。委托代理人：蔡志勇、赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沧州万兴房地产开发有限公司。法定代表人：顾兰慈，该公司董事长。委托代理人：张志勇、孙雪飞，河北榆轩律师事务所律师。上诉人刘海荣因与被上诉人沧州万兴房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2015）新民初字1367民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2011年12月23日，刘海荣与沧州万兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，刘海荣购买由沧州万兴房地产开发有限公司开发承建的坐落于沧州市鼓楼广场7号楼18层1803号房产一处。合同载明主要内容为：“第八条交付期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1.遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因有关政策、法规的变动或政府有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人需先付清相应期限内所欠物业管理费、空置房管理费用，并向出卖人支付所购房总房款的1%的违约金。2.交付通知书规定期限届满之日为商品房交付之日。自交付之日起，商品房损毁、灭失的风险转移，自交付之日起，买受人开始承担物业管理费。第十五条、关于产权登记约定。出卖人应于商品房交付使用后280日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；……”。合同签订后，刘海荣足额交付了购房款，沧州万兴房地产开发有限公司于2013年12月30日向刘海荣交付了房产，但至今未按照合同约定向产权登记机关报送办理产权登记所需资料，致使刘海荣无法办理房地产权属证书。以上事实，有当事人当庭陈述，双方提供的商品房买卖合同，刘海荣提供的销售不动产统一发票、入住缴费明细单等证据予以证实。原审认为：刘海荣与沧州万兴房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的义务。刘海荣作为买受人，已经向沧州万兴房地产开发有限公司履行了支付房款的义务，沧州万兴房地产开发有限公司作为出卖人应按照合同约定履行交付房产、提供产权登记资料等义务，现由于沧州万兴房地产开发有限公司的原因，致使作为买受人的刘海荣未在商品房交付使用后280日内取得房地产权属证书，故应承担违约责任。刘海荣关于“《商品房买卖合同》第十五条的约定属于免除沧州万兴房地产开发有限公司责任、排除刘海荣主要权利的条款，因万兴公司未提供已明确提示的证据，因而无效”的主张，经查，刘海荣未提供证据证实该约定违反了法律、行政法规的效力性、强制性规定，且该约定相对于实际损失来说如存在过高或过低的情况均可依法申请调整，故对刘海荣的该项主张不予支持。刘海荣主张应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算给付其365天的逾期提供办理产权登记资料违约金，万兴公司对此不予认可，认为应按照其与刘海荣签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定计算逾期提供办理产权登记资料违约金。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由于争议双方就逾期提供办理产权登记资料违约金有约定，故不能径行参照该标准。另该解释第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，争议双方在签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期提供办理产权登记资料违约金计算标准为“已付房款的0.01%”。庭审中经询问，刘海荣就万兴公司逾期提供办理产权登记资料所造成的损失的具体情况与数额均无法举证，故对其关于增加违约金的诉求不予支持。综上，沧州万兴房地产开发有限公司应按照其与刘海荣签订的《商品房买卖合同》中约定的“出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”的标准来承担逾期提供办理产权登记资料的违约责任，即411707元×0.01%。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、第十八条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：沧州万兴房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内向刘海荣支付逾期提供办理产权登记资料违约金41.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332.03元，由刘海荣承担327.03元，由沧州万兴房地产开发有限公司承担5元。刘海荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、合同第十五条是格式条款，依据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，本案逾期提供权属登记资料的违约责任的约定实质上等于免除开发商责任，进而认定该条款无效。二、退一步讲，假使该条款有效，双方合同约定的逾期办证违约金为总房款的0.01%，按此计算，无论开发商逾期多久办证，也就是几十元的违约金，这样的约定，与上诉人逾期交款的违约金的数额约定不对等，属违约金约定过低，应予以调整。三、无论是无效条款还是需要调整的条款，在上诉人的损失不便计算的情况下，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人仅仅主张部分违约金，其他保留诉权。被上诉人沧州万兴房地产开发有限公司辩称：一、对上诉人提交证据的真实性、合法性以及与本案的关联性没有异议；如果上诉人认为合法无效，那么上诉人应该就合同是否有效再另行主张权利，上诉人不能遗漏该司法程序。二、本案合同的主要权利已经履行完毕，房屋已经交付并入住使用，被上诉人已经履行了合同的主要内容。三、本案涉及商品房买卖是业主的重大决策，没有胁迫、欺诈等行为，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，更不符合合同法解释（二）的强制性规定，没有违反法律的强制性规定，属于双方当事人意思的真实体现。四、上诉人所引用的司法解释是在双方没有约定违约金以及损失无法计算的前提下所适用的法律规定，而本案双方既约定了违约金的计算标准，同时上诉人也没有新的证据证明本案因被上诉人的违约给上诉人带来的实际损失的客观证据，因此不符合调整违约金的条件和范畴。综上，上诉人主张的事实和理由没有法律支持，应依法予以驳回。本院认为：根据争议双方的诉辩，本案争议焦点为：上诉人刘海荣与被上诉人沧州万兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定的逾期办证违约责任条款是否有效以及应否予以调整。上诉人刘海荣与被上诉人沧州万兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，上诉人履行了给付房款的合同义务，被上诉人虽然交付了房屋，但由于其自身的原因，致使上诉人在合同约定的期限内不能取得房地产权属证书，已构成违约，理应承担相应违约责任。本案《商品房买卖合同》是被上诉人提供的格式合同，双方在合同中约定了逾期办证的违约责任，此违约条款明确、具体，不会产生理解歧义，是双方当事人真实意思的表示；且在此项约定中没有免除被上诉人（提供合同一方）责任、加重上诉人责任或排除上诉人权利的内容，更不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，因此该违约责任条款合法有效。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》标的额较大，作为买受人的刘海荣在签约时应慎重审查合同的具体内容，能够认定其已经对于违约条款充分理解并接受，其现在主张违约金约定过低，有违诚信原则。鉴于双方在《商品房买卖合同》中就逾期办证违约金进行了明确约定，且上诉人不举证证明其因逾期办证所造成损失的具体情况，故对上诉人要求调整逾期办证违约金的上诉请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实依据和法律根据，本院不予支持；原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费417元，由刘海荣负担。本判决为终审判决。审判长 郭淑仙审判员 冉 旭审判员 张 珍审判员 张 梅审判员 沈东波审判员 纪俊阁审判员 高宝光二〇一六年四月二十六日书记员 王圆圆 更多数据：