（2016）桂08民终228号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-08-11
案件名称
唐凤月、陈雄姬等与陈杰伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐凤月,陈雄姬,陈琳,陈杰伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终228号上诉人（一审原告）唐凤月。上诉人（一审原告）陈雄姬。上诉人（一审原告）陈琳（曾用名：陈雄祥）。上列三上诉人的委托代理人李玉兰，广西创和律师事务所律师。被上诉人（一审被告）陈杰伟。委托代理人黄辉伦伦，广西诚济律师事务所律师。上诉人陈雄姬、陈琳、唐凤月因与被上诉人陈杰伟关于房屋买卖合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第3644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。一审法院确认以下法律事实：陈杰德是陈杰伟的胞兄。陈杰德与唐凤月为夫妻关系，生育有两个女儿：陈雄姬、陈琳，抱养一个儿子陈琦。2007年8月15日，陈杰德、唐凤月与陈杰伟订立《房屋转让契书》，内容是：“甲方（陈杰德、唐凤月）经过全体家庭成员商议，愿意将坐落木乐镇东城XX路浔国用2005第1714号地号0101130160101130XXXX号的旧房屋一间，房屋用地及地面建筑按人民币贰拾贰万伍仟元的价格转让给乙方（陈杰伟）。乙方于2007年8月15日，将购房款贰拾贰万伍仟元全额付清给甲方，该房屋的所有权当即转移到乙方所有。甲方有义务协助办理转户手续。本宗买卖平等自愿，具有法律效力，双方不得后悔。本契书甲、乙双方各持一份。甲方签字：陈杰德、唐凤月。乙方签字：陈杰伟。甲方家庭成员：陈雄姬、陈琳、陈琦”。签订协议后，陈杰德即将该房屋及该房屋的权利证书交给陈杰伟。2011年，陈杰伟将房屋拆旧建新（以陈杰德的名义申请办理准建手续）。建房时，陈杰德曾到过施工现场观看。在建房过程中，陈杰德和原告唐凤月、陈雄姬、陈琳及陈琦对陈杰伟的建房行为均无异议。房屋建成后，房屋由陈杰伟管理，并出租给陈宇波、梁萍开设药店。在此期间，陈杰德、唐凤月夫妇及其子女未因此与陈杰伟发生纷争。2011年11月2日，陈杰德在立《遗嘱》时，其未将涉诉房屋列为其夫妻共同财产，也未提到陈杰伟尚未支付该房屋的价款。相反，陈杰德在该《遗嘱》列举的债务中，提到其向陈杰伟借款325000元未还。在陈杰德死亡后，陈雄姬、陈琳、唐凤月与陈琦因分割陈杰德的遗产发生纠纷，且陈雄姬、陈琳、唐凤月在诉讼中请求将该房屋认定为陈杰德、唐凤月的夫妻共同财产，并对属陈杰德的遗产份额进行分割而引发本案争纷。一审法院另查明，陈琦在其与陈雄姬、陈琳、唐凤月的遗产继承纠纷一案中提出答辩时，承认本案讼争的房屋已卖给了陈杰伟，陈杰伟已全额付清了房款。房屋为陈杰伟拆旧建新，并出租给陈宇波、梁萍开设药店。陈杰伟向一审法院提起诉讼，要求唐凤月、陈雄姬、陈琳和陈琦共同归还上述借款325000元及利息。一审法院于2014年2月10日作出（2013）浔民初字第990号民事判决，判决唐凤月归还借款给陈杰伟。随后，陈雄姬、陈琳、唐凤月向一审法院起诉，请求判决：1、解除其与陈杰伟双方于2007年8月15日签订的《房屋转让契书》；2、陈杰伟立即将地块及房屋［国有土地使用证号：浔国用（2005）第1714号，地号：0101130160101130XXXX］归还给陈雄姬、陈琳、唐风月；3、陈杰伟赔偿其自2007年8月15日至2015年9月15日期间的租金损失共计194800元（以2200元／月计算，此后租金损失另计）。诉讼过程中，2015年11月10日，经一审法院征询陈琦的意见，其表示不参加本案的诉讼活动。一审法院认为，合法民事权利受法律保护。陈杰德、唐凤月与陈杰伟于2007年8月15日签订的《房屋转让契书》是合法有效的合同，合同双方当事人应当严格履行该合同。合同签订后，陈杰德、唐凤月已将涉诉房屋及房屋的权利证书交付给陈杰伟，陈杰德、唐凤月已履行了交付房屋的义务。陈杰伟是否按约于当日履行付款义务，应根据本案现有的证据，并结合本地的房屋买卖交易习惯和买卖房屋合同的当事人的关系等方面进行综合分析与认定。买卖房屋的事宜，唐凤月除了在《房屋转让契书》上签字同意出卖外，其他事项均由陈杰德办理。双方达成买卖协议后，陈杰伟于当日付清房款给陈杰德，陈杰德即将房屋及相关证书交付给陈杰伟，但双方基于兄弟之间的信任或碍于兄弟的情面，彼此没有要求对方立据为凭的可能性是存在的。若陈杰伟未在2007年8月15日付清款项的话，陈杰伟的付款期限按常理应约定在2007年8月15日之后，且双方不会在转让契书上明确：“乙方于2007年8月15日，将购房款贰拾贰万伍仟元全额付清给甲方，该房屋的所有权当即转移到乙方所有”。事实上，陈杰德已将房屋交由陈杰伟管理、使用，陈杰德也没有要求陈杰伟立收到房屋的字据。2011年，陈杰伟将房屋拆旧建新。在建房过程中，陈杰伟使用陈杰德的名义办理房屋的准建手续。房屋建成后，陈杰伟把房屋出租给陈宇波、梁萍经营药店。然而，陈杰德和唐凤月对陈杰伟的建房、租屋行为均没有异议。陈杰德生前所立的《遗嘱》中，其既没有将该房屋列为其夫妻共同财产，也没有提到陈杰伟尚未支付购房款。同时，陈杰德在列出其所欠的债务中，告知其继承人其向陈杰伟借有325000元未清偿。陈杰德的法定继承人之一陈琦也认可陈杰伟履行了支付房款义务，陈杰德已交付房屋给陈杰伟的事实。综上所述，根据证据盖然性的原理，本案陈杰伟已履行了《房屋转让契书》确定的付款义务，足额付清购房款22.5万元给陈杰德。唐凤月、陈雄姬、陈琳诉称陈杰伟至今没有支付购房款22.5万元，讼争房屋是陈杰德委托陈杰伟所建，与事实不符，依法不予采信。据此，唐凤月、陈雄姬、陈琳诉请解除双方签订的《房屋转让契书》，并要求陈杰伟退还房屋，支付租金损失，没有事实和法律依据，不予支持。唐凤月、陈雄姬、陈琳要求解除上述契书，不属撤销之诉，其请求未超过诉讼时效。陈杰伟以此为由主张驳回唐凤月、陈雄姬、陈琳的请求，理由不成立，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：驳回唐凤月、陈雄姬、陈琳的诉讼请求。本案受理费3996元，减半收取1998元（唐凤月、陈雄姬、陈琳已预交），由唐凤月、陈雄姬、陈琳负担。上诉人唐凤月、陈雄姬、陈琳不服一审判决，上诉称，一、一审法院以《房屋转让契约书》的约定、交付了土地使用证和上诉人对被上诉人陈杰伟的建房行为没有异议来认定陈杰伟已付清购房款是错误的。约定不等于已履行，交付房屋和土地证是因为委托陈杰伟拆旧房建新房，因此也不提异议。陈杰德的遗嘱未将该房屋列为遗产，不能推定陈杰伟已付清房款。陈琦在另案称已付清房款，对本案没有任何约束力。二、由于被上诉人一直没有支付购房款，也没有办理过户手续，应视为被上诉人不愿履行合同，根据《合同法》第九十四条第（三）、第（四）项的规定，应当解除合同，由被上诉人返还房屋和土地证并根据《合同法》第九十七条规定赔偿上诉人的损失。为此，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人陈杰德答辩称，《房屋转让契约书》不仅仅是约定付款日期，而且是实际付款的记录记述了房屋价款22.5万元，房屋实物及权利证书已相互交割，实际上具有交接清单的意义。房屋已转交。权利证书已由被上诉人持有，被上诉人已对房屋进行拆建、出租，遗嘱中的遗产并不包括该房屋，反而记录了尚欠被上诉人借款20万元。因房屋未过户，被上诉人以陈杰德名义办理拆建手续，但实际工作由被上诉人独立完成，资金由被上诉人承担，根本不存在委托建房之说。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。本院认为，陈杰德、唐凤月与陈杰伟于2007年8月15日签订的《房屋转让契书》成立有效。根据《房屋转让契书》约定，陈杰伟于2007年8月15日，将购房款225000元全额付清给陈杰德、唐凤月，该房屋的所有权当即转移到陈杰伟所有。虽然陈杰德、唐凤月当天未立写收条给陈杰伟，但其将涉诉房屋及房屋的权利证书交付给陈杰伟，由陈杰伟管理、使用房屋，2011年，陈杰伟将房屋拆旧建新，在建房过程中，因未办理房屋过户手续，陈杰伟仍使用陈杰德的名义办理房屋的准建手续。房屋建成后，陈杰伟把房屋出租给陈宇波、梁萍经营药店。陈杰德和唐凤月对此均未提出异议。陈杰德在其生前所立的《遗嘱》中，既没有将该房屋列为其夫妻共同财产，也没有提到陈杰伟尚未支付购房款；相反，陈杰德在列写其所欠的债务中，载明其向陈杰伟借有325000元未清偿。上述事实和证据，已形成了证据链，足以证实陈杰伟已付清了购房款给陈杰德和唐凤月。上诉人唐凤月、陈雄姬、陈琳称陈杰伟尚未支付购房款，经查与事实不符；其称涉案房屋拆旧建新是其委托陈杰伟所为，其未能提供有效证据证实，不予采信。一审法院根据证据高度盖然性，认定陈杰伟已付清了购房款给陈杰德和唐凤月，并驳回上诉人提出的解除《房屋转让契书》、由陈杰伟立即归还地块及房屋并赔偿其租金损失的请求并无不当，应当维持；上诉人的上诉请求缺乏事实依据，上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3996元（上诉人已预交），由上诉人唐凤月、陈雄姬、陈琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 丽审 判 员 黄钰雄代理审判员 陈燕霞二〇一六年四月二十六日书 记 员 梁明燕 关注微信公众号“”