（2016）渝04民终326号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-05-24
案件名称
王国香与彭启贵,杨兰香买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王国香,杨兰香,彭启贵,王彭
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终326号上诉人（原审被告）：王国香，男，1945年1月10日出生，土家族，务农，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托代理人：王彭，男，1980年5月30日出生，土家族，医生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：杨兰香，女，1972年6月19日出生，土家族，务农，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。委托代理人：彭华燕，杨兰香与彭启贵之女，1989年12月11日出生，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：彭启贵，男，1965年7月20日出生，土家族，务农，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。委托代理人：彭华燕，杨兰香与彭启贵之女，1989年12月11日出生，住重庆市沙坪坝区。原审被告：王彭，男，1980年5月30日出生，土家族，医生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。上诉人王国香因与被上诉人杨兰香、彭启贵，原审被告王彭买卖合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2015）秀法民初字第03836号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日对本案公开开庭进行了审理。上诉人王国香及其委托代理人王彭，被上诉人杨兰香及杨兰香、彭启贵的共同委托代理人黄修建、彭华燕，原审被告王彭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：2014年10月1日，彭启贵与王彭签订了《房屋出售协议》，协议约定：（1）王彭将位于平凯街道武营村深沟组建筑面积为344.28平方米的房屋卖给彭启贵；（2）房屋总价为317800元；（3）房屋分两次付清，合同签订之日付定金171800元，余款在该房办理产权过户时付清。合同签订当日，彭启贵支付给王彭定金171800元。2015年3月4日，彭启贵、杨兰香与王彭、王国香一同到秀山土家族苗族自治县行政审批中心办理房屋过户登记手续，并由杨兰香与王国香补签订了《房屋买卖合同》，秀山土家族苗族自治县国土部门在审查了双方合同及该房屋的产权后，明确告之该房不符合过户条件，不能办理产权过户登记。重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00951号民事判决确认杨兰香与王国香签订了《房屋买卖合同》为有效合同。杨兰香、彭启贵一审诉称，2014年10月1日，彭启贵与王彭签订了《房屋出售协议》。协议约定：1.王彭将位于平凯街道武营村深沟组建筑面积为344.28平方米的房屋卖给杨兰香、彭启贵；2.房屋总价371800元；3.房款分两次付清，合同签订之日付171800元，余款在该房办理过户时付清。合同签订后，王彭将房屋交给杨兰香、彭启贵，杨兰香、彭启贵对该房进行打扫，并将生活用品搬到房内。由于该房内的水和电都没有通，杨兰香、彭启贵对部分水电进行了安装，还购买了两张床和部分材料准备进行装修。2015年3月4日，杨兰香、彭启贵与王国香、王彭一同到秀山县行政审批中心办理房屋过户登记，为方便办理过户当场由杨兰香与王国香补签《房屋买卖合同》。杨兰香在缴纳相关税费后，秀山县国土部门在审查双方的合同及该房屋的产权后，明确告知该房屋的土地是集体土地且购买人不属于本村组而不能办理过户登记。因此该房屋无法交付。由于杨兰香、彭启贵的合同目的无法实现，要求返还已付房款，王国香拒绝返还。纠纷发生后，杨兰香、彭启贵曾以合同无效为由向秀山县法院起诉要求王彭返还已付房款，秀山县法院作出确认合同无效和驳回杨兰香、彭启贵其他诉讼请求的判决。二审法院审理此案认为，本案合同是合法有效的，于是判决撤销一审法院的判决，驳回杨兰香、彭启贵的诉讼请求。由于合同目的无法实现，特诉至法院，请求人民法院判决：一、解除彭启贵与王彭签订的《房屋出售协议》；二、解除杨兰香与王国香签订的《房屋买卖合同》；三、由王国香、王彭连带返还杨兰香、彭启贵购房款171800元，并连带支付资金占用期间的利息（以171800元为基数，利率按照月利率7‰，从2014年10月1日起至实际支付完毕时止）；四、由王国香、王彭连带赔偿杨兰香、彭启贵损失15000元。王国香一审中辩称，1.本人享有涉案房屋的使用权、居住权及处理权；2.杨兰香、彭启贵的合同目的达到，自己作为守约方无责任；3.杨兰香、彭启贵是否符合购买条件，本人不存在隐瞒；4.本人委托侄儿售房及订金转交一事，已通过判决对事实认定；5.杨兰香、彭启贵行为已经违约，无权要求解除有效合同；6.杨兰香、彭启贵无权解除合同，本人就不存在返还房款及赔偿责任。王彭一审中辩称，1.本案涉案房屋产权合法、权利人明确；2.本案事实已通过重庆市第四中级人民法院终审判决认定，对本人与彭启贵签订《房屋出售协议》、资金转交已明确认定，不涉及解除合同，杨兰香、彭启贵无权要求王彭连带偿还及补偿有关涉案房屋资金的连带责任。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。杨兰香、彭启贵主张王彭是争议房屋的实际所有人，但争议房屋的不动产权属证书载明权利人为王国香，故争议房屋所有权属于王国香，而非王彭。杨兰香与王国香之间的《房屋买卖合同》成立并生效，而该份合同与彭启贵和王彭签订的《房屋出售协议》对于房屋的位置、面积、价格和支付方式的约定基本一致。王国香认可王彭代其与彭启贵签订《房屋出售协议》，且王国香也认可收到彭启贵支付给王彭的171800元房屋定金，王彭代王国香出售房屋的代理行为得到了权利人的追认。因王国香的追认，王彭与彭启贵签订的《房屋出售协议》被杨兰香与王国香之间的《房屋买卖合同》所代替，王彭与彭启贵签订的《房屋出售协议》即不存在解除合同的权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案杨兰香与王国香之间的《房屋买卖合同》，因王国香不能办理不动产所有权变更登记，该合同的目的不能实现。故对于杨兰香、彭启贵要求解除杨兰香与王国香之间的《房屋买卖合同》诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案杨兰香与王国香之间的《房屋买卖合同》已经解除，因杨兰香、彭启贵系夫妻关系，故王国香应向杨兰香、彭启贵返还购房款171800元；杨兰香、彭启贵同时主张支付资金占用利息（时间从2014年10月1日至实际支付完毕时止，利息按商业银行贷款利率每月0.7%计算），本案《房屋买卖合同》被解除后，王国香应赔偿杨兰香、彭启贵的资金占用利息，从2014年10月1日支付购房定金起至购房款支付完毕时止。利率以每月0.7%计算过高，酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。杨兰香、彭启贵并未证明解除买卖合同造成的损失，故赔偿损失15000元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定判决：一、解除原告杨兰香与被告王国香之间的《房屋买卖合同》；二、被告王国香在本判决生效之日起十日内返还原告杨兰香、彭启贵购房款171800元，并支付购房款占用利息（以171800元为基数，从2014年10月1日起至购房款支付完毕时止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告杨兰香、彭启贵其他诉讼请求。案件受理费3736元，减半收取1868元，由原告杨兰香、彭启贵负担150元，由被告王国香负担1718元。王国香不服一审判决，向本院提出上诉，请求判决：一、撤销（2015）秀法民初字第03836号民事判决书中第二项，改判驳回被上诉人该项诉讼请求；二、维持（2015）秀法民初字第03836号民事判决书中第一、三项；三、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定上诉人王国香不能办理所涉房屋不动产所有权变更登记的事实无证据证实，据此认定上诉人具有延迟履行或有违约的事实属于认定事实错误。一审判决认定上诉人王国香应为被上诉人办理产权变更登记与双方在合同中约定的义务不符，不能以此认定上诉人承担违约责任。双方于2015年3月4日签订的合同中明确约定“办理房产证及过户费支付方式：由乙方（杨兰香）负责办理；甲方（王国香）不需支付任何办证及过户费用；如乙方（杨兰香）办理需要办理过户，甲方（王国香）有责任协助”。上诉人王国香在合同签订后携带相关手续配合协助被上诉人去秀山县行政审批大厅、平凯街道国土站及武营村居委会办理过户手续，同时，被上诉人已经履行了办理房屋产权变更过户的协助义务。是因为被上诉人自己不是所涉及房屋所在地的村民和被上诉人在梅江已经具有宅基地原因而不能办理过户。上诉人不存在迟延履行和违约的情形，被上诉人在一审中举示的证据只能证明双方的房屋合同符合过户条件，不能证明不能过户的原因在上诉人。二、一审法院认定双方房屋产权证不能进行变更系因上诉人迟延履行和违约导致合同目的不能实现属于法律适用错误。本案中，被上诉人明知自己不是所涉及房屋地村组居民仍然与上诉人签订购房合同，事后又主动缴纳了房屋的过户费。由此可证，上诉人已经履行了办理房屋产权变更过户的协助义务，不能办理过户手续的原因系被上诉人的户籍问题及在梅江仍有宅基地的原因所导致。一审法院认定因上诉人的原因导致合同目的不能实现，并认定上诉人具有违约行为并承担占用资金利息属于适用法律错误。三、一审判由上诉人向彭启贵返还购房款171800元无法律依据。根据合同相对性原则，一审法院既然认定王彭与彭启贵合同被王国香与杨兰香的合同代替，现在有效合同当事方只有王国香与杨兰香，而彭启贵已经退出该合同，一审判决上诉人向彭启贵返还购房款错误。四、一审判决上诉人支付被上诉人资金占用利息，与客观事实不符。上诉人是基于合法有效的合同履行占有该购房款，该合同其解除原因主要过错在对方，该资金占用利息损失不是上诉人造成的，不应当由上诉人承担。综上，涉案合同目的不能实现是因为被上诉人自己隐瞒已经取得宅基地和不是涉案房屋村组居民所致，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人彭启贵、杨兰香答辩称，同意维持一审判决的第一项。根据《合同法》第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行了的，当事人可以要求返还。被上诉人彭启贵与原审被告王彭签订房屋的买卖合同，彭启贵将购房款171800元交付给王彭，应当由王彭承担连带返还责任。一审法院判决王国香返还购房款并支付资金占用利息是正确的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告王彭答辩称，被上诉人提出答辩人也应当承担连带返还购房款及资金占用利息的责任错误，被上诉人在之前的纠纷中，法院已经判决答辩人不应当承担连带责任。上诉人王国香也认可是让答辩人代为其出售房屋，之后杨兰香与王国香也签订了正式的房屋买卖合同，所以答辩人不应当承担返还购房款的责任。二审庭审中，上诉人王国香向本院举示了两份书证：1.上诉人通过网络向秀山县农委询问关于农村土地过户问题。拟证明本案争议的房屋可以办理过户手续。2.照片打印件两份，内容为平凯房屋登记大厅张贴的办理农村房屋买卖过户需要的手续。拟证明争议的房屋可以通过高山生态移民户的方式办理房屋过户，被上诉人对房屋是否能够过户是知晓的，不存在上诉人欺骗他的情形。被上诉人杨兰香、彭启贵经质证后认为，上诉人所举示的两份证据不是二审中新出现的证据，不具备真实性，与本案也没有关联，无法达到上诉人所述的证明目的。上诉人王国香还申请证人明某出庭作证，拟证明上诉人与被上诉人协商房屋过户的事情。被上诉人经质证后认为明某的证实恰好证明了房屋是不能过户的，上诉人与被上诉人之间因为过户不能的问题产生了纠纷。本院经审查认为，上诉人所举示的两份书证与本案不具有关联性，不能达到上诉人所要证明的涉案房屋可以过户的证明目的。上诉人所举示的证人明某的证实也仅仅是证明了上诉人与被上诉人之间对于涉案房屋的过户问题进行了协商，对于房屋是否能够过户的问题，未能予以证明。故对上诉人王国兴所举示的书证与证人证言，本院均不予采信。被上诉人杨兰香、彭启贵与原审被告王彭在二审中均未向本院提交证据。二审庭审中，上诉人王国香与被上诉人杨兰香、彭启贵均表示对（2015）秀法民初字第03836号民事判决书第一项，即解除杨兰香与王国香之间签订的《房屋买卖合同》无异议。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为，本案争议的焦点为上诉人王国香应否向被上诉人杨兰香、彭启贵返还购房款171800元并支付相应的资金占用期间的利息损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，上诉人王国香与被上诉人杨兰香、彭启贵在二审中均表示对原审判决的第一项即解除杨兰香与王国香之间签订的《房屋买卖合同》无异议，对此本院予以尊重，不再就合同解除问题进行审理。双方合同已经部分履行，即被上诉人杨兰香已经支付购房屋款171800元，在购房屋合同被解除后，王国香应当向杨兰香、彭启贵返还该笔款项及利息，否则即为不当得利。关于上诉人王国香主张《房屋买卖合同》是与被上诉人杨兰香签订的，彭启贵已经退出该合同，该笔款项不应当向被上诉人返还的问题。虽然彭启贵不是被解除的《房屋买卖合同》的当事人，但彭启贵与杨兰香系夫妻关系，杨兰香向王国香交付的购房屋款系夫妻共同财产，彭启贵有权与杨兰香一并行使诉讼权利，请求对方予以返还。一审法院判决王国香向杨兰香、彭启贵返还171800元的购房款并无不当。关于上诉人王国香提出其对《房屋买卖合同》的解除并无过错，不应当承担购房款占用期间资金利息损失的问题。利息是法定孳息的一种，而法定孳息是指物依法律关系而产生的收益。利息作为一种法定孳息的，是基于法律规定所产生，在双方没有约定孳息归属的情况下，应当随所受领金钱本身而一并归还于原所有人。故在合同无效或者被解除情形下，利息的返还并非违约责任的承担，也非损失的赔偿。本案中，房屋买卖合同被解除后，王国香除了向杨兰香、彭启贵返还已付购房款外，还包括王国香自受领金钱时起的利息。故上诉人王国香主张自己对房屋不能过户的原因不承担责任，不应当支付购房款占用期间资金利息损失的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王国香的上诉事实和理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3736元，由上诉人王国香负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华代理审判员 郑 斌代理审判员 段成一二〇一六年四月二十六日书 记 员 李小威 来源：百度搜索“”