（2016）京02民终2720号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-06-01

案件名称

张立祥等与董旭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张立祥,张昆,董旭

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2720号上诉人（原审被告）张立祥，男，1959年6月6日出生。上诉人（原审被告）张昆，男，1982年5月29日出生。二上诉人之委托代理人吴军，北京市滕之信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）董旭，男，1986年3月25日出生。委托代理人阚文颖，北京大成律师事务所律师。委托代理人张新苗，北京大成律师事务所律师。上诉人张立祥、张昆因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第13810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年6月，董旭诉至原审法院称：2005年，张立祥通过我的三姑夫张立庆牵线搭桥将位于北京市丰台区六里桥北里莲怡园二区6号楼×单元×号房屋（下称”涉案房屋”）卖给我，涉案房屋为回迁房，我与张立祥、张昆约定房屋价款为382080元，待取得房产证后协助我办理过户。此后，我父亲将购房款交给我三姑，我三姑在2005年9月23日将房款382080元支付给张立祥、张昆。基于亲戚之间的信任及张立庆夫妇的居间证人，我与张立祥、张昆当时并未签订书面合同。涉案房屋于2006年8月交房，因涉案房屋为回迁房，故交房手续只能由张立祥、张昆本人去办理。张立祥、张昆收房后立即将房屋钥匙6把及物业须知、电卡、煤气卡等及涉案房屋交付我。收房后我开始装修并于2006年11月入住至2015年4月。期间我多次要求张立祥、张昆协助办理涉案房屋过户手续，但张立祥、张昆均以各种理由拒绝协助过户。2015年4月，因我结婚需要开始对涉案房屋重新进行装修，故搬出了涉案房屋并开始进行装修施工。2015年5月17日，张立祥、张昆突然在我不在装修现场的情况下强行将涉案房屋换锁并侵占。我与张立祥、张昆已于2005年就购买涉案房屋事宜达成一致，且我也依约履行了义务，将房款支付给了张立祥、张昆，但张立祥、张昆却在10年之后因其个人家庭内部原因，无视双方之间的约定，强行侵占并收回涉案房屋。张立祥、张昆的行为严重侵害了我的合法权益。现请求判令张立祥、张昆返还我位于北京市丰台区六里桥北里莲怡园二区6号楼×单元×的房屋，支付我因张立祥、张昆强行占房产生的租金损失（自2015年5月17日起至实际返还涉案房屋之日止，每月1350元），及因我将腾挪出的家具放在地下室产生的费用（每月380元），诉讼费用由张立祥、张昆承担。张立祥辩称：现有证据无法证明双方就涉案房屋达成了房屋买卖合同，出售人、买受人、价款、交付方式双方均未约定。不同意董旭诉讼请求。张昆辩称：该房产为农民自住回迁安置房，具有农民福利性质，该房屋归我所有。董旭主张我父亲张立祥以38万元将该房卖给董旭与事实不符。我父亲从未对我说过卖房屋，只说过借款押出去房屋，房屋是谁使用我从来不知道，董旭及其亲属我也从来没见过。因房屋是农民自住房，价格很低，买这套房屋花了33万多，不可能38万卖出去。不同意董旭诉讼请求。原审法院经审理查明：张立祥与张立庆系堂兄弟关系。张立祥、张昆系父子关系。2005年9月，张立祥、张昆居住的北京市丰台区六里桥村正在进行绿化隔离地区改造期间，董旭经张立庆居间与张立祥就欲安置的位于北京市丰台区莲怡园二区6号楼×单元×号房屋以价款382080元出售董旭的买卖事宜达成协议。同年9月23日，董旭向张立祥支付房价款382080元。同年11月24日，张立祥、张昆（买受人）与北京运兴房地产开发有限公司（下称运兴房地产公司、出卖人）签订《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》约定，买受人以价款1014432.76元购买出卖人运兴房地产公司开发的包括涉案房屋在内的三套回迁安置房。2006年8月，运兴房地产公司按合同约定向张立祥、张昆交付了上述三套房屋。随后，张立祥将涉案房屋钥匙及业主手册、电卡、燃气卡等交付给董旭。董旭入住房屋期间向相关部门交纳了涉案房屋的物业管理费、水电费及燃气费等费用。2015年4月，董旭开始对涉案房屋进行装修。同年5月17日，张立祥强行将涉案房屋换锁并侵占。此后，双方就上述事宜未能达成协议。审理中，董旭要求张立祥、张昆赔偿因强占房屋产生的租金损失及其他费用，对此，董旭就其这一诉讼请求未能向法庭提供有力证据。另审理中，张立祥称其收取的38万元系借款，对此，张立祥、张昆就其这一抗辩理由未能向法庭提供相应证据。以上事实，有董旭向张立祥支付购房款凭证、张立祥、张昆与运兴房地产公司签订的《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》、张立祥、张昆向董旭交付的涉案房屋钥匙及业主手册、电卡、燃气卡等凭证及董旭交纳的水电费及物业管理费凭证、法院庭审笔录在案佐证。原审法院经审理认为：根据已查明的事实，董旭经其亲属居间与张立祥、张昆就涉案房屋的买卖事宜达成协议后，董旭按双方约定已将购房款支付给张立祥，随后张立祥、张昆已向董旭履行了交付房屋的义务。根据上述事实应当认定，董旭与张立祥、张昆双方就涉案房屋的买卖事宜已形成事实上的房屋买卖合同关系。2015年5月17日，张立祥、张昆强行将涉案房屋换锁并侵占。张立祥、张昆的上述行为系侵权行为。对此，张立祥、张昆应承担相应的民事法律责任。基于上述事实，现董旭要求张立祥、张昆返还涉案房屋，该请求并无不当，应予准许。审理中，董旭要求张立祥、张昆赔偿因强占房屋产生的租金损失及其他费用，该请求缺乏事实及法律依据，法院难以支持。张立祥、张昆就本案陈述的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。董旭、张立祥、张昆双方就涉案房屋产生的其他纠纷可另行解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定于2015年12月判决：一、张立祥及张昆于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区莲怡园二区六号楼×单元×号房屋返还给董旭；二、驳回董旭其他诉讼请求。判决后，张立祥、张昆不服原审判决上诉于本院请求撤销原审判决，驳回董旭的诉讼请求。张立祥主要上诉理由为：原审认定双方就涉案房屋形成事实上的买卖合同关系是错误的。实际情况是我们因拆迁安置房屋缺少装修资金，想通过堂兄张立庆借钱，后堂嫂董延华帮助借到38万元。涉案房屋交付后，我们将之交与董延华，2015年涉案房屋因装修，小区物业与我们联系时，我们才知道涉案房屋的使用人是董旭，在此之前从未见过董旭。我从未有出售房屋的意思表示，也没有出售行为。涉案房屋所有的产权报批手续均以张昆的名义办理，我无权出售，我从未与张立庆、董延华商讨过售房问题，也没有证据证明双方达成任何形式的房屋买卖合同。另外，原审法院让证人出庭作×时，未让其签署证人保证书，违反程序。张昆的上诉意见为：本案主体错误，根据合同相对性原则，我从未参与过，也并非合同一方当事人，不是适格被告。涉案房屋经过家庭内部分割归我单独所有，张立祥从未向我提及房屋出售事宜，只说过借钱押房子。我从未表示同意出售房屋，双方也不存在房屋买卖关系。董旭同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审无异。本院另查明：关于本案涉及382080元的支付情况：该款项分两笔通过董延华于2005年9月23日付给张立祥，其中214370元系通过董旭父亲董延琼的账户转给张立祥在银行的账户，另外167710元以现金方式存入张立祥在银行的账户。2006年8月左右，张立祥将涉案房屋交与董延华，董延华交与董旭。后董旭一直使用涉案房屋。在原审中，张×、董×1及董×2均出庭作证，原审法院当庭告知了证人作证的义务。董×1及董×2作证称：涉案房屋系董延琼出资为董旭购买。张立祥认可收到上述款项，称系借款，但未提供证据证明。本院认为：双方当事人是否存在事实上的房屋买卖关系系本案争议之焦点问题，而判断该问题之关键在于如何看待本案所涉款项的性质。本院综合考量双方当事人陈述及证人证言，认为张立祥、张昆所述借款之说不成立。理由有三：首先，该笔款项无任何借据，无任何约定，也无还款期限，与常情常理不符；其次，如张立祥、张昆所述借款为真，把房屋抵给出借方使用作为借款之担保，但房屋实际使用期限不明，双方就此是否达成合意，张立祥、张昆未向本院举证证明；再次，董旭使用涉案房屋近十年时间，期间，张立祥、张昆未向董旭主张过返还房屋事宜，董旭也未向张立祥、张昆主张过还款。因此，张立祥、张昆所持本案所涉款项系借款的上诉意见，无证据证明，本院予以否定。关于本案所涉款项是否为董旭的购房款及双方是否形成了房屋买卖合同关系问题。根据已查明的事实，董旭经其亲属居间将涉案款项支付给张立祥，其中部分款项由董延琼账户直接转账，其余部分为现金转入张立祥银行账户。董延琼在原审称此款系为董旭买房。因此，本案所涉款项可以视为董旭的购房款。张立祥、张昆共同与运兴房地产公司签订《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》购买了包括涉案房屋在内的三套回迁安置房，后运兴房地产公司向张立祥、张昆交付了上述三套房屋。随后，张立祥将涉案房屋经由中间人交付给董旭使用，董旭一直使用涉案房屋近十年时间，至2015年5月，张立祥、张昆强行将涉案房屋换锁，双方发生纠纷，董旭诉至法院。我国法律规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。具体到本案，本院从涉案款项支付及房屋交付、房屋使用情况，并结合证人在原审的陈述综合考量，认为双方当事人虽无书面合同证明房屋买卖的具体情况，但双方均以实际行动支付房款、交付房屋，履行了合同。因此，原审法院认定董旭与张立祥、张昆双方就涉案房屋已形成事实上的房屋买卖合同关系，并判决张立祥、张昆返还涉案房屋，并无不当，本院予以确认。关于张昆上诉称其不是合同一方当事人，不是适格被告问题。涉案房屋系张立祥、张昆共同与运兴房地产公司签订合同所购买，董旭出资购买涉案房屋并实际入住近十年之久，张昆称对此不认可、不知情，无证据证明，本院不予采信。因此，原审法院判决其一同承担返还涉案房屋的义务，并无不当。至于张立祥、张昆提出的原审审理中的程序问题，经审查，原审并无严重违反程序问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各70元，均由张立祥、张昆负担（一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳，二审案件受理费已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　高宝钟审　判　员　　霍翠玲代理审判员　　马　潇二〇一六年四月二十六日书　记　员　　刘　佳 百度搜索“”