（2016）沪0115民初9226号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-06-01

案件名称

上海家标堂房地产经纪有限公司与唐健、龚晓芬居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海家标堂房地产经纪有限公司,唐健,龚晓芬

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四百二十四条

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初9226号原告上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人代建功，总经理。委托代理人张伟毅，男。委托代理人刘以洋，男。被告唐健，男，1980年11月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人龚晓芬（系被告唐健妻子），住同被告唐健。被告龚晓芬，女，1982年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海家标堂房地产经纪有限公司（以下至判决主文前简称家标堂公司）与被告唐健、龚晓芬居间合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月25日、2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告家标堂公司委托代理人张伟毅、被告龚晓芬（被告唐健委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家标堂公司诉称，2015年6月8日，原告、两被告及案外人韩某某、朱某某共同签订《房地产买卖居间合同》，约定通过原告居间，韩某某、朱某某向两被告出售上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋），并由两被告向原告支付佣金。同日，被告唐健与原告签订《佣金确认书》，确认佣金人民币31，500元（以下币种同），由两被告于签订房地产买卖合同当日支付。2015年7月5日，两被告与案外人韩某某、朱某某签订《上海市房地产买卖合同》，当日被告唐健向原告支付佣金16，500元，但拒绝支付剩余佣金；直至2015年9月1日涉案房屋过户完成，两被告仍拒绝支付剩余佣金。三方签订的担保金协议显失公平，原告无法确认银行何时办理出贷款，因银行贷款无法如期到账而免除被告支付剩余佣金的约定对原告不公。即使因原告过错导致过户延误，该损失也应低于15，000元，现原告同意向两被告支付因原告延误而产生的契税滞纳金。故诉请：1、判令两被告向原告支付佣金15，000元；2、判令两被告向原告支付逾期违约金（以15，000元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年7月5日起计算至实际支付之日止）。被告唐健、龚晓芬共同辩称，原告怠于履行合同义务，无权取得合同对价。原告遗失房产证导致涉案房屋无法按约定时间过户，两被告为此还支付了额外的契税滞纳金；合同约定的交房时间为2015年12月31日，但因原告过错直至本案开庭前仍未交房。为弥补原告失职行为，原、被告及韩某某、朱某某签署担保金协议，约定如原告不能按期完成贷款到账及产权过户手续，则韩某某、朱某某有权扣除两被告交付的担保金15，000元，原告也无权要求两被告支付剩余佣金15，000元。后因原告未按担保金协议约定如期完成贷款到账及房屋过户手续，韩某某、朱某某扣除了15，000元担保金，故两被告也不应支付剩余15，000元佣金。此外，两被告还曾向原告工作人员何某某预付过4，000元中介费，何某某承诺如在2015年9月1日之前不归还该4，000元，则免除两被告的剩余佣金。后何某某未能在上述日期之前归还该4，000元，两被告亦应免除剩余佣金的支付义务。经审理查明，2015年6月8日，案外人韩某某、朱某某（出售方、甲方）、被告唐健（买受方、乙方）、原告家标堂公司（居间方、丙方）就涉案房屋签订《房地产买卖居间合同》。上述合同中约定：涉案房屋总房价款为630万元；甲、乙双方应当于签订该房屋的示范文本《上海市房地产买卖合同》当日按照合同约定的总房价款的千分之五向丙方支付居间报酬；甲、乙、丙三方经协商同意居间报酬全部由乙方承担。被告唐健（甲方、佣金支付人）与原告家标堂公司（乙方、佣金收受人）另签订了《佣金确认书》，约定涉案房屋买卖成交金额为630万元，佣金金额31，500元，买卖合同成立时由甲方支付佣金。原告工作人员何某某作为涉案房屋居间服务经办人员在《佣金确认书》上签名。2015年7月5日，被告唐健、龚晓芬（买受人、乙方）与案外人韩某某、朱某某（卖售人、甲方）就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定：在2015年8月10日前双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方已支付甲方的定金30万元待双方共同签订《上海市房地产买卖合同》当日转为首期第一笔房款；乙方应于双方签订买卖合同当日内支付甲方和首期第二笔房款105万元；甲方应承诺将上述首期房款135万元首先用于归还甲方所欠银行贷款并办理抵押登记注销；甲方同意乙方以银行按揭贷款形式向甲方支付第二期房款314万元，乙方应于办妥以其为权利人的该房屋的上海市房地产权证及他项权利证书后三个工作日内将他项权利证书原件及产权证复印件等放款资料送至贷款银行，由贷款银行将贷款款项划入甲方指定的银行账户。同日，被告向原告支付佣金16，500元。原、被告及韩某某、朱某某约定2015年8月22日至房地产交易中心办理涉案房屋过户手续，涉案房屋产证在过户前由原告工作人员何某某保管。2015年8月22日上午7时38分，何某某向被告龚晓芬发微信称“产证还未找到，今日过户取消”，龚晓芬回复称“你上次拿了去做贷款的，后来拿回公司了吗”。因何某某未能找到涉案房屋产权证，三方未能于当日办理过户手续。2015年8月28日，两被告支付契税滞纳金。还查明，2015年9月1日，原、被告及韩某某、朱某某就涉案房屋向房地产交易中心申请办理变更过户登记手续。同日，朱某某（甲方）、被告龚晓芬（乙方）与原告工作人员何某某（丙方）签订《关于锦绣路XXX弄XXX号XXX室担保金协议》（以下简称担保金协议），约定：“此协议因丙方房产证延误造成，经三方协商确认今甲方收到乙方人民币共计壹万伍仟元整、丙方人民币零（元）作为担保，丙方承诺在2015年9月17日之前锦绣路XXX弄XXX号XXX室产权变更为乙方龚晓芬、唐健所有，并承诺在2015年10月13日之前银行贷款可以到达甲方的银行账户中。若丙方未能按照约定的日期完成，甲方有权在担保金中按每天3，000元作为赔偿，直至此担保金扣完，甲方不再对此造成的损失要求额外赔偿，丙方也不得要求乙方另行支付中介费壹万伍仟元整。若此产生中介公司与乙方的纠纷，由丙方单独承担，丙方作为房天下员工，同意将此中介费用于担保并向公司作备案。甲方须在贷款到账三天内将全部或部分保证金分别退还给乙方和丙方账户（按乙方优先方式退还）。”2015年9月10日，涉案房屋登记为被告唐健、龚晓芬所有。2015年10月21日，两被告收到中国农业银行贷款发放通知短信，告知其涉案房屋贷款于2015年10月20日发放。又查明，2015年6月10日，被告龚晓芬向何某某转账4，000元；何某某向被告龚晓芬发送内容为“今收到张女士购买联洋第九城市花园一期30号1802室佣金4，000元”的微信。被告龚晓芬回复微信称“你自己6月底给公司哦”，何某某回复“对的。我自己补，等于你提前预付”。2015年9月1日，何某某在微信向被告发送信息：“……明天宽限我一天，如果明日未把4，000元送上门，本人承诺客户唐健先生在本次交易所剩下中介费全部无需支付，由本人自行支付，产生的后果自行承担，特立下此微信字据，若明天还款完成，收回借条与身份证以上内容全部无效---何某某”。庭审中，两被告确认何某某已归还该4，000元，但系逾期还款。庭审中，原告申请证人何某某到庭作证，证人称：涉案房屋买卖合同约定过户时间为2015年8月15日，后因银行贷款延迟，改为2015年8月23日过户，但因证人将涉案房屋产证托人保管无法在当日取回导致延误，故又另行约定过户时间；2015年6月10日，证人因私事向被告龚晓芬借款4，000元，但因被告龚晓芬认为写借款没有保证，故证人在微信对话中写的是收到佣金4，000元，实际上系个人借款；大约在涉案房屋交易过户手续办理完毕后10天内，证人已向被告龚晓芬归还该4，000元；2015年9月1日签署担保金协议时，经三方协商，由两被告为原告垫付保证金15，000元，若担保金协议按期履行，涉案房屋卖家将退还15，000元保证金，两被告就将该15，000元作为佣金支付给原告；2015年10月13日，因卖家账户被冻结，导致贷款延迟了5天左右才发放；考虑到十天左右即可完成协议，故证人未就担保金协议上所称的“以15，000元中介费作为担保并向公司备案”情况向原告报备。以上事实，由原告家标堂公司提交的《房地产买卖居间合同》、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》、登记收件收据、证人证言，被告唐健、龚晓芬提供的微信记录、担保金协议、税收缴款书、POS签购单、房地产登记簿，以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，经原告居间促成买卖合同成立，两被告应向原告支付居间报酬，但本案争议焦点在于可否免除两被告支付剩余佣金的责任。两被告主张，因原告工作人员何某某逾期归还4，000元预先支付的佣金，故应按其承诺免予支付剩余佣金。对此，本院认为，该4，000元转账发生于2015年6月10日，在买卖双方签订房地产买卖合同之前，即在合同约定的佣金支付时间之前；虽然钱款转账当日何某某发送的微信称该款为佣金，但从2015年9月1日何某某向被告龚晓芬发送的微信内容来看，该款性质认定为何某某的个人借款更为合理，对此微信内容，被告龚晓芬亦未提出异议。因何某某逾期归还其个人借款4，000元产生的违约责任，应由何某某个人承担，故其关于其逾期还款则免除两被告对原告的剩余佣金支付义务的承诺，对原告不产生法律效力。两被告以何某某的个人承诺为由要求免除对原告的佣金支付义务，本院不予采信。因原告过错导致涉案房屋未能在房屋买卖合同约定的时间办理过户手续，故何某某、两被告及案外人签订了担保金协议。该担保金协议内容与房屋买卖居间服务有关，何某某作为居间义务的具体经办人，系代表原告参与签订该担保金协议，相关法律责任应由原告承担。原告在该担保金协议中作出的如房屋贷款逾期发放、房屋逾期过户，则免除两被告剩余佣金支付义务的承诺，系其真实意思表示，合法有效。现有证据表明涉案房屋贷款发放时间晚于担保金协议约定的时间，两被告为此已向房屋卖家支付了担保金15，000元，原告亦未举证证明上述逾期原因由两被告或房屋卖家造成，故原告应按协议约定免除两被告的剩余佣金支付义务。从何某某与被告龚晓芬之间发送的微信等证据来看，原告在涉案房屋买卖过程中，承担了协助办理房屋过户及银行贷款手续等义务，故其主张贷款逾期发放与其无关、担保金协议内容显失公平等辩称，缺乏证据佐证，本院不予采信。综上对于原告诉请两被告支付剩余佣金及逾期违约金，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条之规定，判决如下：驳回原告上海家标堂房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费210元，减半收取计105元，由原告上海家标堂房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　尹志君二〇一六年四月二十六日书记员　　李　超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 关注微信公众号“”