（2016）陕0623民初51号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2017-05-04

案件名称

魏永红与郝凤才、闫云云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

子长县人民法院

所属地区

子长县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

魏永红,郝风才,闫云云

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十一条，第九十四条，第九十七条，第一百三十条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条

全文

陕西省子长县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0623民初51号原告魏永红，男，1975年8月10日生，汉族。被告郝风才，男，1952年11月29日生，汉族。第三人闫云云，女1974年5月24日生，汉族。原告魏永红诉被告郝风才、第三人闫云云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年6月30日作出了（2015）子长民初子第00303号民事判决，被告郝风才提起上诉，延安市中级人民法院于2015年11月8日作出了（2015）延中民二终字第00924号民事裁定：一、撤销陕西省子长县人民法院（2015）子民初字第00303号民事判决书；二发回陕西省子长县人民法院重审。本案另行组成合议庭，追加利害关系第三人闫云云参与诉讼，依法公开开庭进行了审理。原告魏永红、被告郝风才、第三人闫云云均到场参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏永红诉称：2013年5月7日，被告称自己购买了其弟郝团员与第三人翟胜利、惠文彩、强文东、刘建军等人合伙修建的位于瓦窑堡镇南门（原城关公社旧址）的一套房子，因资金困难向原告出售，双方在白国林、翟胜利的撮合中介下，于当日达成购房契约，商定房价388800元，在立约之日一次性支付368800元，房屋随即交付，余2万元在被告给原告办理房产证登记手续后支付，办证时间不超过次年3月。被告交付房屋后一直未给原告办理房屋登记手续。在双方协商房产登记时，第三人闫云云突然向原告提出腾房要求，主张原告所购房产权为第三人早期所购，同时向原告出具了与第三人刘建军、李海岗的购房协议书，该协议书显示第三人刘建军、李海岗早于2008年11月15日签订了购房协议，早已履行了18万元的房款，房屋因自己长期在外没有管理，现在必须收回，并多次驱赶原告房屋承租户。购房争议出现后被告不愿找回第一售房人郝团员与第三人闫云云、刘建军、李海岗质对双方各自主张争议房产的事实和理由，第三人闫云云连续不断对原告行使房产所有权进行滋扰，使原告无法实现购房目的，被告不能帮助澄清事实，排除干扰，使原告合法权益受到严重侵害。因此，原告诉至法院，请求法院依法判决原、被告解除房屋买卖合同；请求判决被告返还已收原告购房款388800元并支付从2013年5月7日至返还房屋之日银行同期贷款利率的利息，并承担本案诉讼费。被告郝风才辩称：被答辩人所主张的购房款数额不实，其实际只支付了368800元，剩余的2万元按协议约定未支付；双方在签订买卖房契约时没有约定办理房产登记手续的时间不超过次年3月，只约定答辩人积极配合被答辩人办理房屋登记手续；答辩人在诉状中所述的刘建军、李海岗与闫云云在2008年11月15日签订购房协议的说法在事实中根本就不存在；答辩人与被答辩人之间的《买卖房契约》合法有效，不具有解除的情形，被答辩人应当按照契约的约定继续履行；被答辩人欲解除该《买卖房契约》的真实原因系近年来房价下滑所致。第三人闫云云诉称：2008年11月15日子长县瓦窑堡镇后桥村民刘建军、李海岗二人将从合伙人惠文采、翟胜利、李秦宽、栾彦飞合伙房产中分得位于原城关镇政府旧址上的2楼的一套楼房以18万元人民币出卖给第三人，由白东红、路平平、雷承德说合见证，签写了买卖协议书。第三人当时将钱交清，买房写约时，该房正在修建中，之后第三人因家庭变故外出几年未归。2013年第三人回到子长，前去管理房屋，发现房屋已被他人占有使用，了解才知道该房已经由被告郝风才出卖给了原告，第三人曾于原、被告交涉解决未果，为了维护第三人的合法权利，避免一诉多审，申请以第三人参与诉讼获准，并请求：依法判决原、被告转让房屋协议无效，判决本案涉诉的房屋归第三人所有。为支持其主张原告魏永红提供如下证据：买卖房屋契约一份。证明原告向被告购买了房屋约定价款388000元，支付了368000元购房款是事实，下欠的2万元等办理了房产证后在付。被告郝风才质证：真实性证明目的无异议。第三人闫云云质证：我不知道，反正我要房了。为支持其主张被告郝风才向法庭提供如下证据：1、买房契约一份。证明2010年被告郝风才从郝团员（郝风山）处买的子长县瓦窑堡镇后桥社区房屋一套（即涉诉房屋）价款26万元。2、买房契约一份。证明被告郝风才于2013年5月7日与原告魏永红签订了买卖芳契约将自己一套房子（该涉诉房屋）卖于魏永红，价款388000元，已付368000元，魏永红下欠2万元等房产证办好后在给。3、合伙修楼算账认可书一份。证明修楼合伙人有李秦宽、栾彦飞、惠文彩、翟胜利、李海岗、郝风山，合伙人都签字按印了，证明郝风才使买的郝风山的股份。4、李秦宽、栾彦飞、翟胜利、惠文彩的证明复印件各一份。证明六合伙人共修了12套房子，有郝风山的两套。5、交款收据复印件。证明被告给修楼合伙人交过款，被告买的是郝风山的房子。原告魏永红质证：对证据2原、被告买房契约无异议，其他证据说明情况不知道，我只认郝风才，房子是从他手里买的。第三人闫云云质证：被告这些证据我不知道，不认可，我认为郝风才没有权利卖我的房子，我的房子是早先从刘建军、李海岗手里买的，刘建军是包工头，刘建军说李海岗也有股份，所以他们俩都签了名，把房子出卖给我的。为支持其主张第三人闫云云向法庭提供如下证据：转让楼房协议书一份，证明闫云云于2008年11月15日从刘建军、李海岗手里出资18万元买的涉案房子。原告魏永红质证：没有异议。这房子出现了争议所以我才起诉的。被告郝风才质证：证据我不认可。对原告证据的分析认定：买卖房契约是原、被告双方形成的，被告无异议，第三人不知道，对该房所有权有争议，该协议的真实性予以确认，但协议的效力和证明目的无法确定。对被告证据的分析认定：其中证据2买卖房契约，系原告所举证明一支，该证据的分析认定情况同上。其中证据1、3、4、5原告及第三人均有异议，况证据均系复印件，证人未出庭，证据的真实性和证明目的无法确认，该证据不予采信。对第三人闫云云证据分析认定：闫云云和刘建军、李海岗之间的房屋买卖协议，原告无异议，被告有异议但没有证据，证据其异议成立，故协议的真实性予以确认。但该协议涉及到案外人刘建军、李海岗，第三人的该证据的证明目的和确认请求非本案调查范围。根据当事人的陈述举证和庭审调查结合第一次审理时的在卷材料，可以确定以下案件事实:2013年5月7日，被告称自己购买了其弟郝团员与第三人翟胜利、惠文彩、强文东、刘建军等人合伙修建的位于瓦窑堡镇南门（原城关公社旧址）的一套房子，经白国林、翟胜利的撮合，以388800元价格向原告出售，双方于当日达成购房契约，注明：甲方郝凤才，乙方魏永红，此房在子长县瓦镇社区东旁，坐北向南，东西通透，从即日起，此房的所有权归乙方所有，此房的产权证未办理，乙方先押甲方的贰万元办证保证金，乙方在办理房产证时，甲方应积极配合，为乙方提供办证的相关手续以及本人的户口和身份证，保证乙方取得此房的产权证，房产证办好后，乙方付给甲方贰万元保证金。甲、乙双方应自觉履行以上契约和协定，如有一方违约将向另一方赔偿所造成的一切经济损失。在立约之日原告一次性支付了368800元房款，房屋随即交付。被告交付房屋后一直未给原告办理房屋登记手续，在原告向外出租该房后不久，第三人闫云云向原告提出腾房要求，主张原告所购房产权为其早期所购，同时向原告出具了与刘建军、李海岗的购房协议书，该协议书显示刘建军、李海岗于2008年11月15日签订了购房协议，以18万元的房款将该房出售给了闫云云，闫云云称自己长期在外没有管理该房，现在必须收回，并多次驱赶原告房屋承租户。购房争议出现后，被告无法排除干扰，原告无法实现购房目的，原告因此诉至法院，请求法院依法判决原、被告解除房屋买卖合同；请求判决被告返还已收原告购房款368800元并支付从2013年5月7日至返还房屋之日银行同期贷款利率的利息。原卷中查明：本案争议的房屋修建在南门后桥社区旧公社的地址上，该地址刘建军通过拍卖取得了使用权，后刘建军办理了该地址上修建审批手续，并与其他人合伙修建了两层楼房，本案争议的房屋刘建军称其为所有权人，于2008年抵债给了闫云云。被告郝风才称，郝风山和刘建军、李海岗、李秦宽、栾彦飞、翟胜利、惠文彩在旧公社的地址上共同修了12套房子，郝风山有股权分的房子从而出卖给了郝风才，郝风才对自己这一主张无法证明，举证不力，郝风山是否有股份，且分配到该涉案房屋，看不到原投资人对房屋的分配方案。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。本案中，被告郝凤才对其向原告魏永红出卖的房屋是否有合法所有权，仅有其与郝团员的买房契约无法证明。确定这一问题首先要审查，郝团员是否对该房屋有所有权或经刘建军授权处分，因为本案争议的房屋的国有土地使用权人为刘建军，被告郝凤才对此亦认可，而刘建军陈述本案争议的房屋所有权是他的，并且他给闫云云抵债了，刘建军也不认可郝团员对本案争议的房屋有所有权或处分权，所以郝团员是否合法所有该房屋没有任何证据证明，现该房也未办理房产登记手续，权属不明确且有争议，原告无法达成其购房的目的，双方的合同无法继续履行，因此，原告请求解除该房屋买卖契约，应予支持。原、被告在签订房屋买卖契约时，在契约中明确约定被告保证原告取得此房的房产证，因为该房的土地使用权人刘建军并不认可该房是郝团员或郝凤才所有，所以被告郝凤才无法取得该房的房产证，原告请求被告返还购房款368800元的请求应予支持，对于造成原告魏永红的损失，原告有权请求被告赔偿，因此原告请求被告支付按银行同期贷款利率计算购房款的利息，应予支持。关于第三闫云云确认房屋产权诉求，因涉及到案外人刘建军、李海岗，要追溯该房的原始产权属性非本案调整范围，其争议可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告魏永红与被告郝凤才签订的《买卖房契约》；二、限被告郝凤才于本判决生效后十五日内一次性返还原告魏永红购房款368800元，并支付该款从2013年5月7日起至实际履行之日止同期银行贷款利率的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7132元，由被告郝凤才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审　判　长　　宋志刚审　判　员　　张志斌人民陪审员　　强小莉二〇一六年四月二十六日书　记　员　　刘　洁附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：