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(2015)龙新民初字第682号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-05-26

案件名称

朱恺伦与龙口东海房地产开发有限公司、威海鑫辰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

龙口市人民法院

所属地区

龙口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱恺伦,龙口东海房地产开发有限公司,威海鑫辰房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第九十四条,第九十七条

全文

山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2015)龙新民初字第682号原告:朱恺伦,男,1990年5月8日出生,汉族,居民,住上海市嘉定区。委托代理人:王之佳,山东崇真律师事务所律师。被告:龙口东海房地产开发有限公司。委托代理人:曲春道,任公司职工。被告:威海鑫辰房地产开发有限公司。委托代理人:周锋,任公司职工。原告朱恺伦与被告龙口东海房地产开发有限公司(下称东海房地产)、威海鑫辰房地产开发有限公司(下称威海鑫辰)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱恺伦的委托代理人王之佳、被告东海房地产的委托代理人曲春道、被告威海鑫辰的委托代理人周锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱恺伦诉称,2013年4月,原告购买二被告合作开发的海涛新都B区(瀚海绿城)小区第3幢1单元502室及第3幢1单元503室房屋,原告依照合同及时向被告支付了全部购房款,合同约定于2014年6月30日前被告将涉案二套房屋交付原告。但时至今日,被告仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程验收备案表》,无法交付房屋。为维护自身合法权益,原告特诉至法院,请求依法判令:1、解除原告与二被告间签订的两份《商品房预(销)售合同》。2、被告返还原告购房款408152元(其中502室为210258元,503室为197984元)并按照银行同期贷款利率向原告支付利息(自房款交付之日即2013年4月13日至实际返还之日)。3、诉��费由被告承担。由威海鑫辰对上述款项承担给付责任,东海房地产承担连带责任。被告东海房地产辩称,威海鑫辰在我公司不知情的情况下将我公司开发的涉案房屋销售给原告,并收取原告房款并向原告出具了购房收据,但威海鑫辰与原告签订的认购书上明确约定客户购房需将房款汇入我公司指定账户。故涉案房屋的退房案件与我公司无关。被告威海鑫辰辩称,涉案房屋的购房定单、商品房预售合同均是我公司与原告签订,房款也是我公司收取的,与东海房地产无关。我方同意解除商品房预售合同,并将已收取的房款共计408152元返还原告。经审理查明:2013年4月6日,原告签订二张购房定单,分别购买位于东海黄金海岸瀚海绿城的3号楼1单元502室及503室两处房屋。购房定单上均载明:“开发商:龙口东海房地产开发有限公司;汇款账号���开户名:龙口东海房地产开发有限公司”,定单上加盖的公章为“瀚海绿城认购”。原告于当日向被告威海鑫辰交纳购房定金31000元,由威海鑫辰出具收款收据交由原告执存。庭审中原告提交针对涉案两处房产分别签订的商品房预售合同及补充协议各一份。两份合同的内容均为打印而成。合同中,出卖人一栏中打印的是“龙口东海房地产开发有限公司”,委托代理机构一栏为空白,买受人一栏打印的是“朱恺伦”。合同落款中应由出卖人签章的地方加盖的是“威海鑫辰房地产开发有限公司合同专用章”,补充协议中出卖人一栏加盖的亦为“威海鑫辰房地产开发有限公司合同专用章”。对于原告提交的两份预售合同及补充协议,威海鑫辰陈述该合同并非自房地产管理部门取回的合同原件,而是公司以房管部门发放的合同为样本自行复制而成,该合同本身就是复印件,只有上面的公司公章和原告签字是原件。被告东海房地产也主张经房管部门网上签约备案平台提交打印的合同均有自己的合同编号及相应的条形码,以便查询真伪,但原告提交的合同并不具备上述防伪信息,在房管部门也查不到该合同的相关信息,故该合同系伪造合同。威海鑫辰认可包括定金在内原告已向其交纳两处房屋总房款408152元。涉案的两处房屋至今未经过验收。上述事实有开庭笔录、商品房认购书、收款收据、《商品房预(销)售合同》等在卷为凭。本院认为,原告朱恺伦与被告威海鑫辰签订的二份购房定单及《商品房预售合同书》是双方当事人的真实意思表示,且内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定,对该购房定单及合同书的效力本院予以确认,双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后,原告依约向威海鑫辰付清了全部房款408152元,履行了其作为买受人的主要合同义务。但威海鑫辰作为出卖人,至今未履行向原告交付房屋的主要合同义务。庭审中威海鑫辰自认涉案的两处房产系东海房地产开发,其是在东海房地产不知情的情况下与原告签订了买卖合同并收取了原告的房款,东海房地产亦不认可原告与威海鑫辰签订的购房合同;且根据原告提交的购房定单与购房合同,上面均明确载明涉案房产的开发商及出卖人为“龙口东海房地产开发有限公司”,汇款账号开户名亦为“龙口东海房地产开发有限公司”,故可以认定东海房地产系涉案房产的开发商。原告主张涉案房产系威海鑫辰与东海房地产合作开发,但未提交相关证据予以佐证,该主张本院不予采信。威海鑫辰在东海房地产不知情的情况下,与原告签订商品房预售合同并收取房款,即威海鑫辰在对涉案房产���处分权的情形下,与原告订立买卖合同并收取房款,致原告无法实现合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”,原告请求解除《商品房预售合同》依法应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。原告与威海鑫辰签订的商品房买卖合同解除后,威海鑫辰应返还原告已交纳房款408152元及利息(自房款交付之日即2013年4月13日起至房款实际返还之日止,以本金408152元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算)。关于东海房地产是否应当承担责��的问题。本院认为,涉案房产虽系东海房地产开发,但原告就该涉案房产的买卖合同是与威海鑫辰签订的,东海房地产并非涉案《商品房预售合同》的相对方,其亦未收取原告的房款,其与原告之间并没有形成事实和法律上的商品房买卖关系,故原告主张东海房地产返还购房款及利息,无法律和事实依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定,判决如下:一、解除原告朱恺伦与被告威海鑫辰房地产开发有限公司针对龙口东海黄金海岸瀚海绿城3号楼1单元502室及503室签订的两份《商品房预(销)售合同》。二、被告威海鑫辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱恺伦购房款408152元及利息(利息自房款交付之日即2013年4月13日起至房款实际返还之日止,以本金408152元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算)。三、驳回原告朱恺伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7522元,由被告威海鑫辰房地产开发有限公司承担。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  刁福君二〇一六年四月二十六日书 记 员  李舒亚 关注公众号“”