（2016）辽1102民初248号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-12-21
案件名称
蒋德龙与盘锦兴振物业有限公司物业服务业合同纠纷一审民事判决书
法院
盘锦市双台子区人民法院
所属地区
盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1102民初248号原告：蒋德龙，男，现住辽宁省盘锦市双台子区。被告：盘锦兴振物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。法定代表人：夏满玲，该公司总经理。原告蒋德龙诉被告盘锦兴振物业有限公司物业服务业合同纠纷一案，于2016年02月04日向本院提起诉讼。本院受理后依法由代理审判员房明明独任审理，并于2016年03月08日公开开庭审理了本案。原告蒋德龙、被告盘锦兴振物业有限公司法定代表人夏满玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：盘锦兴振物业有限公司的实际情况是根本不具备取得物业服务企业三级资质证书资格的，即使该公司现在拥有三级资质证书，也是以欺骗手段取得的资质证书，其次该公司长期聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，综上所述应该认定该公司全部的经营活动是违法的。盘锦振雷花园小区从未依照《物业管理条例》国务院第504号令的相关规定招开业主大会，未召开业主大会的情况下成立、组建的业主委员会是违法的，被告与所谓的振雷小区业主委员会签订的物业管理委托合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效。盘锦兴振物业有限公司非法伪造了与韩宝宏、马玉源、杨乃莲、刘素娟、李书阁五人以业主委员会名义于2013年6月签订物业管理委托合同，期限为2013年6月1日至2023年6月1日。盘锦兴振物业有限公司未经振雷花园小区三分之二以上��主同意擅自改建、重建盘锦振雷花园小区建筑物及其附属设施，将振雷花园小区内绿地恶意毁坏改建成立了停车位进行非法营收。原告认为，未依照《物业管理条例》规定召开业主大会就成立业主委员会及选聘物业管理企业，双方签订的任何合同都是违法的，无效的，且盘锦兴振物业有限公司非法获取资质证书，在没有取得收费许可证情况下进行收费经营，恶意毁坏盘锦振雷花园小区原有绿地建成车位违法营收，这些情况严重侵犯了业主的合法权益，故申请法院判令：1、要求判令被告签订的物业委托合同无效。2、判令被告恢复损毁的绿地，达到振雷花园小区原有的绿化效果。3、请求法院判令被告退还全部在振雷花园小区内的非法经营所得。4、判令被告赔偿原告误工费、交通费、精神损失费等人民币1元。被告辩称：1、被告与振雷小区业主委员会双方签订的《物业管理委托合同》是合法的，有效的，具有法律效力的，原告是无理取闹。2、被告损毁绿地是不存在的，小区绿化花草树木是物业栽种的，而且在D楼南右边、E楼东侧增加了绿地，物业公司所做每一件事都是争取大多数业主同意的。3、盘锦兴振物业有限公司是正规公司，手续齐全，与振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，不存在非法经营。4、不同意赔偿原告第四项，各项费用与被告无关。经审理查明：原告为盘锦市双台子区振雷花园小区业主，被告为振雷花园小区物业公司。2013年6月1日，被告与振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由被告为振雷花园小区提供物业服务，服务年限为2013年6月1日至2023年6月1日。振雷花园小区业主委员��于2013年3月15日经盘锦市双台子区城市建设环境保护局批准成立，业主委员会成员为韩宝宏、马玉源、杨乃莲、刘素娟、李书阁五人。另查明：原告曾于2013年7月1日，向被告交纳过220.00元的物业费、100.00元的车卡费、40.00元门卡费。本院所确认的上述事实，有原告提供的物业管理委托合同（复印件）、业主委员会的批复、小区业主证人王凤山、李洪满证言、振雷小区业主230人左右的证言、振雷花园小区内拍摄的照片、民心网投诉回复、证人杨丽娟、张苗苗、崔永明、刘毅证言、收款收据、在职人员证明、盘锦市物业管理人员管理名单（该名单系在网上自行下载）（来源辽宁省房地产行业协会）、被告法人夏满玲的与原告的之间的录音、照片及胜利派出所证明、报警记录一份，被告提供的物业管理委托合同、盘锦市双台子城市建设环境保护局27号文件关于成立振雷花园小区业主委员会批复、资质证书、税务登记证、组织代码证及营业执照副本、收费收据（复印件）、照片光盘一份及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。争议焦点：1、原、被告主体身份是否适格。2、振雷花园小区业主委员会与被告2013年6月1日签订的物业管理委托合同效力应如何认定。3、被告是否存在损毁小区绿地行为。4、被告提供物业服务的行为是否合法。5、原告要求被告赔偿其各项损失是否有相应的证据及法律依据。本院认为：依法成立的合同受法律护保。被告与业主委员会签订了《物业管理委托合同》约定由被告为振雷花园小区提供服务，该合同内容合法，受法律保护。故该合同对振雷花园小区的业主具有约束力。虽原告主张业主委员会成立程序违法，故其签订的合同无效，但因振雷花园小区业主委员会经过盘锦市胜利街道新兴社区居民委员会新兴社区振雷花园小区业主委员会筹备工作小组组织业主代表大会，选举5名业主委员会成员后，经盘锦市双台子区城市建设环境保护局批准成立，该批准属于盘锦市双台子区城市建设环境保护局在其职权范围内制作的文书，其所记载的事项应推定为真实。如原告认为业主委员会违法，可以成立新的业主委员会，如其认为业主委员会的决议侵害了其合法权益，可以请求撤销业主委托会做出的决议，但该决议在其撤销决议之前，《物业管理委托合同》有效。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，业主委员会成立违法不属于确认合同无效的情形，综上对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告恢复损毁的绿地，达到振雷花园小区原有的绿化效果一节，因原告提供的证据不足以证明被告存在违规损毁绿地的行为，原告作为小区业主之一虽对改变小区规划享有决定权，但因所诉求事项系必须由大多数业主共同决定的事项，原告在不能证明其诉求意愿代表小区多数业主的意志情况下，采用以个人名义提起诉讼于法无据。故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还全部在振雷花园小区内的非法经营所得一节，因原告作为一个个体，其仅能代表其个人，无法代表全体业主要求被告返还经营所得。且被告是否非法经营，其资质证书取得程序是否违法以及违法经营之后所得利益如何处理并非民事案件审理范围。同时原告在被告提供服务期间交纳了220.00元的物业费、100.00元的车卡费、40.00元门卡费，其在此期间被告确实得到了车卡、门卡、享受了物业公司提供的服务，如原告认为被告提供的服务达不到约定的管理目标，可以依照合同由业主委员会要求被告限期整改，造成经济损失的，可以要求适当经济补偿，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告误工费、交通费、精神损失费等人民币1元一节，原告主张误工费和交通费系为取证所产生的费用，本案为合同纠纷，如果被告存在违约行为，原告可以要求被告承担违约金或者赔偿其直接损失，但原告因取证所产生的费用不属于合同纠纷中的直接损失，故对于该部分费用，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其因砸玻璃及恐吓造成的精神损失一节，因原告并未举证证明小区被砸玻璃系被告所为���同时原告并非被侵权人，此外本院属于合同纠纷，并非侵权纠纷，精神损失费不属于合同纠纷赔偿范围，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告蒋德龙全部诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告蒋德龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。代理审判员 房明明二〇一六年四月二十六日书 记 员 刘荣胜 来源：百度搜索“”