（2015）穗天法民四初字第1056号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-12-06
案件名称
广东省水利水电建设有限公司与广州房地产实业集团有限公司、广东省机械设备成套局商品房预售合同纠纷2015民四初1056一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省水利水电建设有限公司,广州房地产实业集团有限公司（原广州市房地产实业总公司）,广东省机械设备成套局
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第九十三条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1056号原告：广东省水利水电建设有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：曾志宏，总经理。委托代理人：王志、钟子茵，分别系广东沁森律师事务所律师及实习律师。被告：广州房地产实业集团有限公司（原广州市房地产实业总公司），住所地在广州市越秀区。法定代表人：郑笑凯，副总经理。委托代理人：谢绮明、赵鹏，均系该司职员。第三人：广东省机械设备成套局，住所地在广州市越秀区。法定代表人：阮日生，局长。委托代理人：李永才、ＸＸＸ，该司职员。原告广东省水利水电建设有限公司诉被告广州房地产实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王志、钟子茵，被告的委托代理人谢绮明、赵鹏到庭参加诉讼。及后，本院追加广东省机械设备成套局为第三人，于2016年3月2日公开开庭，原告的委托代理人王志，被告的委托代理人谢绮明，第三人的委托代理人李永才、ＸＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2002年12月16日与被告签订《房地产预售契约》，购买被告开发的位于广州市天河区瘦狗岭路南综合楼首层的房屋，现地址为广州市天河区龙口西路577号天隆花苑一楼，建筑面积1600平方米，房价总款11168000元。原、被告签订合同后，被告于2003年1月向原告交付房屋，原告于2003年向被告支付购房款3000000元，2004年至2005年期间向被告支付购房款5488000元，2015年4月向被告支付购房款2680000元。原告已将全部购房款支付完毕，但被告至今未能为原告办理产权登记手续和办理房产权证。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告协助将广州市天河区龙口西路577号天隆花苑一楼的所有权登记至原告名下；2、被告协助原告办理上述房产的不动产权属证书；3、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：原告已支付全部购房款，由于原告最后一期房款没有按合同约定时间支付，我方认为诉讼费用由原告承担，我方配合原告办证。第三人的意见为：我方认为涉案合同为无效合同，根据合同第4条约定，涉案合同未办理登记备案手续，所以合同没有生效，才导致涉案房屋无法办理过户手续。涉案房屋所在大楼是由我方与被告进行合建，在2001年的诉讼案件中，经最高人民法院（2001）民一终字第43号民事调解书就涉案楼盘进行分割，涉案房屋是分配给被告。即便涉案房屋已经分配给被告，但被告也要合法出售涉案房屋给他人。由于原、被告之间的合同有缺陷才导致涉案房屋无法办理过户手续。经审理查明：被告原名广州市房地产实业总公司，于1997年12月30日经广州市工商行政管理局批准改为现名。原告（乙方）、被告（甲方）签订《房地产预售契约》（未注明签署时间，原、被告庭审时表示签订时间为2002年12月），约定：甲方将天河区瘦狗岭南综合楼首层的房地产（房屋建筑面积1600平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解并愿意购买；甲乙双方议定上述房地产成交价为11168000元；甲方应于199年月日将上述房地产建成并正式交付给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。预售后的房地产需转让的，要到广州市房地产交易所办理交易转让手续，原契约规定的权利义务随之转让。上述房地产办理过户手续需交纳的税款，由甲乙双方按规定各自承担。本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补偿契约书经双方签章后与本契约有同等效力。双方约定的其他事项有：第一期，乙方应于2003年12月16日前向甲方付清购房款3000000元；第二期，乙方应于2005年5月16日前向甲方付清购房款5488000元；第三期，乙方应于2005年12月16日前向甲方付清购房款2680000元；甲方应于收齐每期款项后七日内向乙方开具收款凭证。附件一附有出售房产的四至图。合同签订后，原告表示其于2003年开始使用上述房产，被告予以确认。另原告提交多份物业管理费、水电费发票原件。2003年1月23日，被告出具收据确认收取原告房款500000元，原告提交其银行流水予以证明。2003年4月29日，被告出具收据确认收取原告房款1000000元，原告提交其银行流水予以证明。2003年7月22日，被告出具收据确认收取原告房款1500000元，原告提交其银行流水予以证明。2005年1月22日，被告出具收据确认收取原告房款5480000元。2015年4月7日，被告出具收据确认收取原告房款2680000元。对于该款，原告提交其向广州建业投资控股有限责任公司的银行转账记录（三次，分别为1004800元、558400元、1116800）及该公司出具的《情况说明》（该公司表示其为被告的托管机构，代理收取上述房产的购房款，款项用于冲抵被告日常办公开支费用）。2015年4月17日，原告向被告发出《联络函》，要求被告尽快办理上述房产的登记手续。2015年4月28日，被告向原告发出《对广东省水利水电建设有限公司联络函的回函》，称房产登记问题属于历史遗留问题，无法办理手续。关于出售房屋的面积部位，庭审时（2015年8月31日），原、被告在广州市城市建设档案馆出具的（1994）穗城规东片建字第455号首层平面图确认具体面积部位四至。本院附件上述原、被告确认的平面图向广州市国土资源和规划委员会查询涉案房屋的权属情况（附件以图示标注需要过户部位），该单位于2015年9月22日回复本院：一、来函要求查询的房屋涉及天隆花某项目，由广州市房地产实业总公司和广东省机械设备成套局合作开发建设，已核发穗房预字第950008号商品房预售许可证，预售单位为广州市房地产实业总公司，核准预售该项目住宅18135平方米/220套，商业963平方米/95套，写字楼1787平方米/185套，有效期至1996年1月17日。目前该项目整体暂未办理初始登记，来函附件标识的查询部位暂无查封、抵押、产权登记信息。二、经调阅该项目首层预售合同附图核对，来函附件标识的查询部位与已预售合同备案登记的房屋存在重叠，具体房号为瘦狗岭路南综合商住楼首层1074、1075号铺位（预售契约号为95001082号，预购人为李某甲）、首层1085号铺（预售契约号为95001070号，预购人为李某乙），提供上述预售契约附件首层平面附图（附件1、附件2）供你院参考。另查，首层1086号（预售契约号为95001083号，预购人为曾某）与来函附件标识的查询部位相邻，建议你院实地勘察首层1086铺与来函部位是否存在重叠，现提供该预售契约附件首层平面附图（附件3）供你院参考。三、该项目由广州市房地产实业总公司和广东省机械设备成套局合作开发建设，尚未整体办理初始登记，故涉及该项目的最终分成情况我委无法确认，建议你院处置前核实来函查询部位的产权归属。数额核查时间为2015年9月7日。附件为：1、95001082号预售契约首层平面附图；2、95001070号预售契约首层平面附图；3、95001083号预售契约首层平面附图。另查，本案被告、第三人与广州市华隆兆业投资发展有限公司因上述天隆花苑合作开发房地产纠纷成诉，经最高人民法院于2001年5月22日作出（2001）民一终字第43号民事调解书，其中调解内容有：“二、天隆花某首层约458平方米查封面积，除公用建筑部分外，属于成套局（即第三人），458平方米之外的面积（扣除已售出的部分）属于广房集团（即被告）”，被告与第三人对该调解事项无异议。2016年3月10日，本院现场勘查并张贴公告（附原、被告确认的房产四至图），告知诉讼事项，责令相关占用人或异议人在限期内向本院提出主张，期限届满，未有他人提交资料向本院申报权利。对于广州市国土资源和规划委员会向本院的调查回复意见显示涉案房屋与案外人已预售备案合同的房屋存在面积重叠问题，庭审时，被告表示由于当时楼盘烂尾，案外人提出解除合同，其已将房款退回，至于解除合同的资料，由于时间已久，无法查找。庭审后，原告向本院提出《申请》，表示撤回争议面积部位房产的主张，即对预售契约号95001082号、预售契约号95001070、预售契约号95001083与其主张面积的重叠部位撤回起诉，暂不作主张，由其另循法律途径解决。本院认为，原、被告签订的《房地产预售契约》是当事人的真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。被告与第三人等因合作开发天隆花某成诉并经生效裁决【（2001）民一终字第43号民事调解书】处理，其中“天隆花某首层约458平方米查封面积，除公用建筑部分外，属于成套局（即第三人），458平方米之外的面积（扣除已售出的部分）属于广房集团（即被告）”，第三人对讼争面积属于被告分配所得无异议，被告行使处分权、对外出售房产，并无不当。第三人主张合同无效缺乏依据，不予采纳。原告向被告支付全部购房款并实际使用多年，被告予以确认，原告事实使用房产亦未有他人异议，其可依约行使合同权利，请求办理权属转移登记。现原告撤回存在重叠面积部位的诉讼请求，属其权利的自由处分，本院予以照准。结合调查回复意见，对于无争议的部位面积，现不存在交易障碍，原告请求被告协助其办理过户手续及协助办理权属证书，具有合同依据及法律依据，应予支持。双方办理交易过户时的面积部位以原、被告于2015年8月31日庭审时在广州市城市建设档案馆的（1994）穗城规东片建字第455号首层平面图确认面积部位（预售契约号95001082号、预售契约号95001070、预售契约号95001083与主张的面积部位存在重叠部位不作处理）为准。如过户面积涉及公共分摊、公共配套的，遵照有关行政主管部门规定，测绘面积以行政主管部门最终核定为准。至于办理时间，本院从酌情判令被告自本判决发生法律效力之日起10日内予以协助办理。第三人为涉案房屋的合作开发方，其与被告的内部关系，不因此免除其对外义务，因此，第三人对于上述的过户登记手续应予以配合协助。至于诉讼费用，因被告未协助原告办理登记手续构成违约成诉，该费用由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：被告广州房地产实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协同原告广东省水利水电建设有限公司办理广州市天河区龙口西路577号天隆花苑一楼房产【面积部位以原、被告于2015年8月31日在广州市城市建设档案馆的（1994）穗城规东片建字第455号首层平面图确认的面积部位（预售契约号95001082号、预售契约号95001070、预售契约号95001083与主张的面积部位存在重叠的部位不作处理）为准】的产权过户和登记手续，将该房屋过户登记到原告广东省水利水电建设有限公司名下，办理期间，第三人广东省机械设备成套局予以配合协助。本案受理费88808元及财产保全费5000元，均由被告广州房地产实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 谭巨文人民陪审员 张莉萍人民陪审员 黎粤花二〇一六年四月二十六日书 记 员 梁怡筠判决书已于2016年月日送达 微信公众号“”