（2016）沪01民再19号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-07-13

案件名称

江若娴诉张开利房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民再19号申请再审人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：江若娴，XX年XX月XX日出生，台湾省居民，住上海市闵行区XX路XX弄XX号。委托代理人：郑磊，上海尤里卡律师事务所律师。委托代理人：谢煜颋，上海尤里卡律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：张开利，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：张琰，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上述两被申请人委托代理人：黄月云（系张开利之妻，张琰之母），XX年XX月XX日出生。江若娴因与张开利、张琰房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）沪一中民二（民）终字第915号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于二〇一六年一月十八日作出（2014）沪高民一（民）申字第860号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人江若娴的委托代理人郑磊、谢煜颋，被申请人张开利、张琰及其委托代理人黄月云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年11月20日，江若娴向本市闵行区人民法院提起本案诉讼称，其作为涉案房屋的买受人，在与张开利、张琰于当年8月签订房屋买卖协议并按约支付前两期购房款后，张开利、张琰理应按约履行网签协议，但张开利、张琰要求加价出售房屋，后又明确表示不再向其出售，致其蒙受巨大经济损失。故诉请判令张开利、张琰继续履行房屋买卖协议，协助办理涉案房屋产权过户手续，偿付迟延履行违约金（以人民币750万元【以下币种同】为基数，按日万分之五计至判决生效日止）。张开利、张琰辩称，涉案买卖协议签订后，江若娴在支付第一、二笔购房款时均有逾期情况，更于应办理网签合同事宜时提出变更买受人的要求，自己明确予以了拒绝，并在同年11月20日发函通知江若娴解除系争房屋买卖协议，同时提出就违约问题进行协商，但未得到答复，故不同意江若娴的诉讼请求。张开利、张琰反诉称，鉴于江若娴擅自要求变更买受人主体，致买卖协议无法继续履行，故诉请确认买卖合同自2013年11月20日解除；江若娴偿付违约金100万元。江若娴针对反诉辩称，其从未表示过不再购买涉案房屋，作为政府调控房地产政策的限购对象，其有权依照法律规定转让权利；买卖协议中的违约条款系由中介提出，也无张琰签名，故无约束力；涉案房屋持续上涨，出卖方并无损失可言，违约金应以实际损失为准，故反诉主张的违约金过高。张开利、张琰表示，由于此房不能出售，导致其不能另行购房，成为房屋限购对象，房屋内的家具家电为出售计业已送人，故损失很大，闵行区人民法院一审查明，张开利、张琰父女系本市闵行区XX路XX弄XX号房屋的产权人。2013年8月18日，张开利、张琰作为卖方、江若娴作为买方，案外人上海A有限公司（下简称A公司）作为居间方，三方签订编号0003059房地产买卖居间协议书一份。该协议明确，江若娴拟购买张开利、张琰所有的XX路XX弄XX号房屋，鉴于买方委托居间方就该房屋买卖进行洽谈，特支付意向金5万元；买方要求购买此房的房价为750万元；若买方确认的交易条件卖方全部接受，则意向金转为购房定金。该居间协议第二页附有《房地产买卖协议》，内容为，涉案房屋产权编号为沪房地闵字（2013）第021730号，无抵押；物业管理费、水、电、煤等费用自房屋交接之日起由买方支付，若有户口应在房屋交接前迁出，否则按每日500元支付买方补偿费，直至实际迁出之日；双方定于2013年8月20日前至居间方签订交易过户等所需的上海市房地产买卖合同网络电子版（简称网签合同）；购房款分四期支付，首期100万元于当年8月20日前支付（含已付定金5万元），第二期100万元于当年10月20日前支付，第三期250万元于当年11月20日前支付，第四期200万元于当年12月20日前支付；双方定于当年12月20日前办理交易过户手续；双方定于当年12月20日前办理房屋交接手续；双方应善意履行本协议，如一方不按本协议履行，应以成交价的日万分之五偿付守约方滞纳金。超过15日仍未履行，守约方有权书面通知解除本协议，并要求违约方按成交价的20%支付违约金。双方在协议下方的其他约定中注明，涉案房屋的房价为560万元，另190万元以装修补偿款形式补偿卖方；同时修改第一、二期房款数额为各150万元。居间协议签订当日，张开利出具收条，确认收到江若娴房款5万元。同年8月21日，张开利、江若娴在房地产买卖协议的上方明确，买方与卖方重新约定于2013年10月31日前到居间方签订上海市房地产买卖合同，如因买方不买或因限购不能够（买）导致交易不能成功的，买方赔偿卖方100万元整；如因卖方不卖或其他原因导致交易不能成功的，卖方赔偿买方100万元整。张开利、江若娴在此条款下方签名。同年8月22日，江若娴通过银行转账方式支付房款145万元，张开利出具了收据。同年10月21日，江若娴通过上海B有限公司（以下简称B公司）向张开利汇款150万元。同年10月26日、31日，在居间方A公司处，江若娴两次要求变更购房人主体为案外人B公司，张开利、张琰予以拒绝。同年11月14日，江若娴书写补偿协议一份，该协议主要内容为，XX路XX弄XX号房屋实际成交价为750万元，其中买卖合同约定的价格为560万元，装修费及设计补偿费190万元；江若娴同意在2013年11月20日前支付第三期房价款时同期支付装修费及设计补偿费；因买方原因导致第一、二期房款各延迟一日支付，网签合同延迟14日，故依合同约定，支付卖方滞纳金54,000元。江若娴在落款处签名，但张开利、张琰未签名。同年11月20日，张开利、张琰委托上海市陈宜陈律师事务所，以邮政特快专递方式向江若娴发出解除协议通知函，通知江若娴解除涉案房地产买卖协议。另查，江若娴与案外人罗某某共有上海市闵行区XX路XX弄XX号、XX号两处房产。闵行区人民法院一审认为，涉案房地产买卖居间协议书所附的房地产买卖协议，具备了买卖合同所需的必备条款，且双方对此均予以接受，系双方真实意思表示，故该买卖合同依法成立，双方应按约履行各自义务。江若娴在双方约定的网签合同时间节点要求变更买方主体，该要求的本质是将买卖合同中买方的权利义务概括性转让。张开利、张琰作为买卖合同之卖方，并未同意江若娴转让其在合同中的权利和义务，故依照法律规定，江若娴应当继续按约定期限履行买卖协议。江若娴未能于买卖协议约定的期限内与出售方签订网络版的合同文本，构成违约。按买卖协议之约定，张开利、张琰有权解除合同。其于2013年11月20日向江若娴寄发解约通知，系依法行使合同解除权。按江若娴所述，其两天后即11月22日收到此通知，故双方的买卖协议于此日解除。江若娴诉请张开利、张琰继续履行买卖协议、偿付违约金，不予支持。法律规定了协议解除的后果，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，张开利、张琰应当将已收购房款返还江若娴。涉案协议系因江若娴违约而解除，江若娴应按协议约定承担违约责任。鉴于双方当事人将违约方应当偿付守约方的违约金额约定为100万元，又兼顾违约金具有惩罚性、补偿性之特性，对江若娴关于违约金过高之主张予以采纳，酌情调整为江若娴应承担违约金50万元。遂判决江若娴与张开利、张琰于2013年8月18日签订的《房地产买卖协议》于2013年11月22日解除；张开利、张琰于判决生效之日起十日内返还江若娴购房款人民币300万元；江若娴于判决生效之日起十日内偿付张开利、张琰违约金人民币50万元；驳回江若娴的诉讼请求。一审本诉案件受理费人民币64,300元，财产保全费人民币5,000元，合计69,300元，由江若娴负担。反诉案件受理费减半收取计人民币15,400元，由江若娴负担2,618元，张开利、张琰负担12,782元。江若娴不服一审判决，向本院提起上诉称，其转让房屋买受权依法无需取得对方同意；其于2013年11月14日提出的网签合同建议被对方拒绝，故对方才是违约方；本案应追加B公司为当事人，一审程序存在遗漏当事人的问题。张开利、张琰辩称，一审判决认定事实清楚，裁判正确，请求驳回上诉。本院二审查明，一审判决认定事实属实，予以确认。本院二审认为，涉案合同合法有效，双方当事人均应诚实守信地履行。江若娴变更案外人为购房人的要求，实际是将其在涉案合同项下的权利义务作概括转移，依法应征得相对人的同意。江若娴关于转让无需征得对方同意的主张，于法无据，不予支持。涉案合同的网签事宜因江若娴提出变更买受人而未能如期办理，嗣后双方亦未就重新签订网签备案合同达成一致，故应认为江若娴的违约行为致使双方未能签订网签备案合同，张开利、张琰依约行使合同解除权，符合法律规定。一审判决认定事实清楚，裁判适当。江若娴的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币66,918元。由江若娴负担。江若娴申请再审称，原一、二审判决认为其要求变更买受人的主张是导致合同不能继续履行的症结所在，缺乏依据。事实上江若娴在2013年11月14日已明确表示仍以自己之名购买涉案房屋，故合同约定的因违约逾期十五天得解除合同的情况并未出现，张开利、张琰无权解除合同；江若娴可通过出卖名下房产使自己符合购房条件。故本案合同无法履行原因不在江若娴，张开利、张琰也没有因合同的履行问题遭受损失。故请求支持其于原一审中提出的诉请。张开利、张琰辩称，合同约定的网签备案合同时间因江若娴的原因，从2013年8月20日前协商一致并以协议明确推至了当年的10月31日，同时约定了违约责任。故应执行变更后的协议；江若娴明知自己属限购对象还与己方签约，给自己造成巨大损失，应承担责任。请求维持原一、二审判决。本院再审查明，原一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院再审认为，本案所涉房产买卖居间协议及其所附的房地产买卖协议，为当事人真实意思表示，内容符合法律规定，是属有效。各方当事人均应依约履行。原一、二审判决均针对江若娴履约过程中提出变更买受人是否需合同相对方同意的问题，依法进行了阐述，本院对之予以认同。在此前提下，本院确认双方约定的网签备案合同时间由2013年8月20日前，经江若娴、张开利事后补偿协议约定延至同年10月31日前。本院认为，江若娴、张开利应恪守相关约定按期签订上述备案合同。本案中，江到期并未签订该备案合同，而是提出变更买受人，但遭张开利、张琰所拒，事后，江若娴明知其系限购对象，又在同年11月14日书写仍以其为买受人继续履行房屋买卖合同的字条，再次遭张开利等拒绝。本院确认江若娴的上述行为属违约行为。本院须指出，本案双方订立的合同具有法律效力，单方的行为不能改变合同的约定。同时江若娴违约行为的起算日期应上溯至双方协商一致的网签备案合同日期的2013年10月31日前。自这一时间至张开利等向江若娴提出解除系争合同的同年11月20日，已逾双方约定的可行使合同解除权的十五天时间，即已满足了合同约定的解约条件。故张开利、张琰依约解除合同，符合法律规定。张开利、张琰的反诉请求，于法有据，应予支持。江若娴的再审请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原一、二审裁判并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2014）沪一中民二（民）终字第915号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　刘琳敏代理审判员　　郁甲利代理审判员　　朱雁军二〇一六年四月二十六日书　记　员　　金小卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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