（2015）东一法道民一初字第796号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2017-04-24

案件名称

周杰与东莞市富盈新城建造有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周杰,东莞市富盈新城建造有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2015）东一法道民一初字第796号原告周杰，男，1981年12月31日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人廖辉林，广东星啸律师事务所律师。被告东莞市富盈新城建造有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段富盈大厦7楼706号，注册号：441900000671942。法定代表人刘学斌。委托代理人莫任天，男，1978年7月6日出生，汉族，住广东省怀集县。委托代理人范松，男，1988年10月27日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。原告周杰诉被告东莞市富盈新城建造有限公司（以下简称“富盈新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月30日受理后，分别于2015年12月11日、2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告周杰的委托代理人廖辉林、被告富盈新城公司的委托代理人莫任天到庭参加了第一次庭审，原告周杰及其委托代理人廖辉林、被告富盈新城公司的委托代理人范松到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告周杰诉称，富盈新城公司为房地产开发企业，周杰于2013年1月11日与富盈新城公司签订《商品房买卖合同》约定：1、富盈新城公司已以出让的方式取得位于东莞市道滘镇南丫村国有土地一块[土地证号：东府国用（1993第特43-1号）]，富盈新城公司经批准在上述地块建设商品房，现定名富盈水岸华庭；2、周杰以475272元的总金额购买富盈水岸华庭3幢1单元503号房；3、富盈新城公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给周杰使用；4、根据合同附件五其他补充第二条约定，富盈新城公司未按合同规定的最后交付期限交付商品房予以周杰使用的，逾期超过180日后，周杰有权解除合同，自本合同最后交付期限满90日的第二天至实际支付之日止，富盈新城公司按日向周杰支付已付款的0.5‰的违约金。此外，双方尚约定了其他合同条款。然，至今富盈新城公司仍未按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给周杰使用。综上，为维护自身的合法权益，周杰特向法院提起诉讼，请求判令：1、原、被告双方于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》继续履行，富盈新城公司立即将验收合格并符合合同约定的商品房交付周杰；2、富盈新城公司立即向周杰支付违约金99807.1元（以475272元为本金，从2014年7月1日起计至实际支付之日止，暂计至2015年8月31日违约金为99807.1元，按每日万分之五计算）；3、本案诉讼费用由富盈新城公司承担。被告富盈新城公司辩称，一、富盈新城公司于2015年7月23日发出收楼通知书，通知周杰收楼，2015年11月1日至8日期间又发出催促收楼通知书，再次催促周杰收楼，今天开庭富盈新城公司再次催促周杰到现场办理收楼手续。案涉房屋已于2015年8月3日通过五方验收，达到合同约定的交付使用条件，且已通过了消防、环保、规划的竣工验收。其中（2015）东一法道民一初字第788号案原告已办理收楼手续，也可证明案涉房屋所在项目已经达到交付使用的条件。二、《商品房买卖合同》附件五第二条约定，如买受人同意继续履行合同，应当自商品房买卖合同最后交付期限满90日的第二天起至实际支付日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之0.5的违约金。富盈新城公司认为周杰主张违约金从2014年7月1日起计算与合同约定并不相符，不应支持。三、本案诉讼费应当由周杰承担。经审理查明，2013年1月11日，周杰与富盈新城公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20130111BDB716995652），约定周杰向富盈新城公司购买位于东莞市道滘镇南丫村富盈水岸华庭3幢1单元503号的商品房，该商品房的总价款为475272元。合同第八条约定，富盈新城公司应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付周杰使用。合同第九条约定，若逾期交房不超过180天，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈新城公司按日向周杰支付已交付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期交付超过180日后，周杰有权解除合同，周杰要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈新城公司按日向周杰支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件五第二条约定，逾期交付超过180日后，周杰有权解除合同；周杰不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，富盈新城公司按每日向周杰支付已付款的万分之0.5的违约金。合同签订后，周杰已向富盈新城公司付清合同约定的全部购房款。周杰至今未到富盈新城公司处办理案涉商品房的收楼手续。本案中，富盈新城公司提交《工程竣工验收报告》，拟证明案涉商品房已于2015年8月3日经验收合格；提供环境保护验收意见的函、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（以下简称“《竣工验收备案证书》”），拟证明案涉商品房于2015年11月25日通过规划条件核实（建设工程规划许可证载有原发证日期2011年5月16日，2015年11月25日发正证），于2015年10月20日通过消防验收，于2016年3月30日取得竣工验收备案证书（该证书载明验收时间为2015年8月3日）。周杰确认富盈新城公司提交的《工程竣工验收报告》、环境保护验收意见的函、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、《竣工验收备案证书》的真实性，但不确认其关联性；周杰认为案涉商品房应在取得《竣工验收备案证书》后才能交付使用。庭审中，原、被告均同意继续履行合同。周杰认为，富盈新城公司在2015年12月11日开庭前从未通知周杰收楼，从合同约定的交楼期限届满之次日起算，富盈新城公司已逾期交楼超过180天，而《商品房买卖合同》附件五第二条的约定是富盈新城公司提供的格式条款，该条款约定富盈新城公司逾期交楼仅按日支付已付款万分之0.5的违约金过低，该约定明显低于周杰的实际损失，显失公平；由于周杰无法确定起诉时同地段同类房屋租金标准，合同约定交楼时间是2014年6月30日前，富盈新城公司至今未向周杰交楼，因此，周杰要求逾期交楼违约金计算以购房款475272元为本金，按照每日万分之五的标准，从2014年7月1日起计至付清违约金之日止。富盈新城公司认为，案涉《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，并没有减轻或加重任何一方的权利义务的情形，合同约定是公平合理的，逾期交楼违约金的计算应以附件五第二条的约定为准，附件五第二条约定如买受人继续履行合同则应自最后交易期限届满90日的第二天起计算违约金，富盈新城公司已在2015年7月23日通知周杰于2015年8月3日收楼，于2015年11月1日至8日期间再次发出收楼通知，但周杰没有前来收楼，因此，逾期交楼违约金应以购房款475272元为本金，按照每日万分之0.5的标准，从2014年10月1日起计至2015年8月3日止。但对于其已于2015年7月23日、2015年11月1日至8日期间通知周杰收楼，富盈新城公司没有向本院提交证据予以证明。另，富盈新城公司于2015年12月11日庭审时，当庭表示催促周杰办理收楼手续。以上事实，有周杰提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》、购房发票、银行交易凭证，富盈新城公司提交的商品房预售许可证、《工程竣工验收报告》、环境保护验收意见的函、建设工程消防验收意见书及附表、建设工程规划许可证、《竣工验收备案证书》，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，富盈新城公司开发的“富盈水岸华庭”房地产项目已经获得商品房预售许可证、建设工程规划许可证，富盈新城公司有权销售富盈水岸华庭房地产项目的房屋。原、被告就购买案涉商品房签订了《商品房买卖合同》，该合同是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。庭审中，原、被告均同意继续履行案涉《商品房买卖合同》，本院予以确认。我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为必要条件。案涉竣工验收备案证书显示，案涉商品房在2015年8月3日完成验收，因此根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定以及案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，应依法认定案涉商品房在2015年8月3日符合交付条件。案涉《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间是2014年6月30日前，富盈新城公司没有按照合同的约定，在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给周杰使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。故，周杰要求富盈新城公司支付逾期交楼的违约金，合法有据，本院予以支持。富盈新城公司主张其于2015年7月23日、2015年11月1日至8日期间曾向周杰发出收楼通知，但对该主张没有向本院提交证据予以证明，周杰也不予认可，应由富盈新城公司自行承担举证不能的不利后果，因此，本院对于富盈新城公司该主张不予采信。在本案第一次开庭（2015年12月11日）时，富盈新城公司当庭表示通知周杰收楼，应视为富盈新城公司此时已履行了通知收楼义务，周杰理应及时办理收楼手续，周杰要求富盈新城公司向其交付案涉商品房，本院不予支持；结合周杰主张的逾期交楼违约金起算时间，本院依法认定逾期交楼违约金的计算期限为从2014年7月1日起计至2015年12月11日止。关于逾期交楼违约金的计算标准问题。案涉合同第九条与合同附件五第二条关于逾期交楼违约金计算标准约定不一致，富盈新城公司主张应适用附件五的约定，对此，本院认为，富盈新城公司在合同订立后，已全额收取了周杰依合同约定所交纳的购房款，但原、被告在合同附件五第二条中约定的逾期交楼违约金计算标准仅为周杰已付购房款的每日万分之0.5，该计算标准明显过低，不足以弥补周杰的实际损失。根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十七条的规定，被告逾期交楼导致原告所产生的损失应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准确定，本案中周杰并无提供证据证明富盈新城公司逾期交楼导致其所产生的实际损失数额，故周杰应依法承担举证不能的法律后果。而合同第九条约定的逾期交楼违约金计算标准为已付购房款的每日万分之一，并未明显过低，因此，本院认定逾期交楼违约金计算为：以周杰所交纳的购房款475272元为本金，按每日万分之一的标准从2014年7月1日起计至2015年12月11日止。对于周杰主张的超过上述数额的逾期交楼违约金部分，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告周杰与被告东莞市富盈新城建造有限公司继续履行于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20130111BDB716995652）。二、限被告东莞市富盈新城建造有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向原告周杰支付逾期交楼违约金（以475272元为本金，按每日万分之一的标准从2014年7月1日起计至2015年12月11日止）。三、驳回原告周杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2295.17元（原告周杰已预交），由原告周杰负担1717元，被告东莞市富盈新城建造有限公司负担578.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　王锦兰审　判　员　　梁园园人民陪审员　　万惠嫦二〇一六年四月二十六日书　记　员　　刘婉文卢少婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”