（2016）黑0622民初143号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-04-28
案件名称
原告林永志与被告林永和、赵志祥确认合同无效纠纷一案判决书
法院
肇源县人民法院
所属地区
肇源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林永志,林永和,赵志祥
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十一条，第五十二条，第一百三十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0622民初143号原告林永志，身份号码xxx，男，1972年10月28日出生，汉族，个体，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托代理人苏冬梅，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告林永和，身份号码xxx，男，1965年3月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县新站镇新肇街。被告赵志祥，身份号码xxx，男，1974年9月7日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县新站镇先进村。委托代理人李方超，黑龙江司楠律师事务所律师。原告林永志与被告林永和、赵志祥确认合同无效纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理，并于2013年7月31日作出了（2013）源新民初字第332号民事判决，被告赵志祥不服，在法定期间内提起上诉，经大庆市中级人民法院审理，于2013年12月30日作出了（2013）庆民二终字第547号民事判决，已经发生法律效力。大庆市中级人民法院经审判委员会讨论决定，于2015年6月10日作出（2015）庆民申字第107号民事裁定，再审本案，并于2015年11月26日作出（2015）庆民再字第30号民事裁定：一、撤销本院（2013）庆民二终字第547号民事判决及黑龙江省肇源县人民法院（2013）源新民初字第332号民事判决；二、本案发回黑龙江省肇源县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，由代理审判员梁宵担任审判长并主审本案，人民陪审员段立刚、石秀瑜参加合议，于2016年4月6日公开开庭审理了本案。原告林永志及其委托代理人苏冬梅，被告林永和、赵志祥及其委托代理人李方超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告林永和系原告二哥。原告在原老五金后墙外路北有砖瓦房两间半，一面青房屋两间半及院落。2001年，原告外出打工，原告让其二哥林永和替其将房屋进行出租。2007年，被告林永和在原告林永志不知情的情况下，将原告自有的房屋砖瓦房两间半以18000元的价格卖给被告赵志祥。2013年6月，原告才得知自己的房屋被林永和卖给了被告赵志祥，并且赵志祥已与开发商签订了房屋置换开发协议书，原告认为，二被告的行为严重的侵犯了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，为维护原告合法权益，故诉至法院，要求人民法院依法确认二被告签订的房屋买卖协议无效，本案诉讼费用由二被告承担。被告林永和辩称，被告没有意见，原告诉状所述是事实。被告赵志祥辩称，被告赵志祥与林永和签订房屋买卖协议是双方真实的意思表示，在协议签订后被告林永和按照协议的约定交付给赵志祥使用，被告赵志祥也按照合同的约定支付了购房款两万四千元，该买卖合同已经履行完毕且该协议并未出现合同法第五十一条规定的无效情形，原告主张确认合同无效没有事实和法律依据，应依法驳回诉讼请求。本案在审理过程中，原告举证如下：1.出示二被告2007年所签订的房屋买卖协议复印件一份，证实二被告在原告不知情的情况下私自签订了房屋买卖协议，被告林永和出售原告胡的房屋属无权处分行为，该份房屋买卖协议是效力待定合同，先原告拒绝追认该合同的效力，应系无效合同且该合同中能够证实所卖房屋是两间半房屋。被告林永和质证意见，这份房屋买卖协议是我和赵志祥一起签订的，我把房子卖给赵志祥的，支付我两万元房款，钱没有给林永志，卖房的事也没有告知他，并且房款都让我花了。被告赵志祥质证意见，对这份证据真实性没有异议，该份证据恰恰可以证明被告林永和具有处分该房屋的明确意思表示，卖房范围为两间半房屋，签订协议时该处也只有此两间半房屋，并不存在被告林永和所诉此房屋存在其他后院的事实，该协议中约定房屋价款为两万四千元，因当时林永和无法提供该房屋的房照，因此签订协议时价款为两万元，剩余四千元是在林永和将房照交付给赵志祥后，赵志祥才交付的剩余四千元，该协议中明确约定有房照，这也是赵志祥愿意购买此房屋的真实原因，被告赵志祥在签订协议时有理由相信被告林永和作为林永志的哥哥对该房屋有处分权。因二被告对该证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认。2.出示（2015）庆民再字第30号民事裁定书一份，证实本案发回重审是因为诉讼期间案件事实发生变化，也就是说因为诉争的两间半房屋现已被拆除，已无实际可执行内容，但是在这份民事裁定书中也认定了原一审二审判决中确认的买卖合同无效这一判项适用法律正确，我方现已减少诉讼请求，仅要求确认合同无效，该民事裁定书已经能够证实认定二被告所签订胡房屋买卖协议无效。被告林永和质证意见，对这份民事裁定书的真实性和所证实内容没有异议。被告赵志祥质证意见，对这份裁定书的真实性没有异议，既然本案是发回重审案件，合议庭就应当围绕原告的诉讼请求进行审理，原告主张合同无效，合议庭就应该依据法律规定对合同效力进行审查，此裁定书确定的内容不应成为合同无效的依据。因二被告对该证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认。3.出示天隆公司与原告所签订的房屋置换书复印件一份，原件经核实后取回，证实天隆公司与原告签订了房屋置换协议，原告用整个院落567平方米置换了三套楼房，并且于2015年6月3日天隆公司已经将置换来的401、501房屋交付给原告，后期又将201房屋交付给原告，现三套房屋均被原告出售给他人，同时该证据也能证实被告赵志祥与天隆公司签订的房屋置换协议已经作废。被告林永和质证意见，对该份房屋置换协议没有异议。被告赵志祥质证意见，对该份置换协议的真实性没有异议，对证明问题有异议，该合同第九条补充条款中明确写明该合同中所涉及的拆迁房屋为原被告争议的房屋，该合同书也是在天隆公司得知法院将房屋判决给原告后才与原告签订的该份协议书，现该案发回重审，此前所作文书已被法院撤销，现原告主张取得该三套置换楼房及车库没有依据，该协议中表明仓房面积为20.6平方米，这个与事实不符，因在拆迁过程中没有仓房，属于不存在的事实。因二被告对该证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认。本案在审理过程中，被告林永和未向法庭出示证据，被告赵志祥举证如下：1.出示房屋执照复印件三页和职工建房使用宅基地通知书一页，证实在被告赵志祥将购房款两万四千元交付给林永和后，林永和将房照和通知书交付给赵志祥，双方已经按照协议书的约定履行了交付义务，该执照中明确标明该房屋为砖瓦结构八十平米，房屋前方为巷道，后方为空地，并不存在原告所诉的林永和出卖的房屋为前院，该平面图表明在房屋后方并不存在其他房屋。原告林永志质证意见，对这四页证据中仅对产权所有人林永志这页的真实性没有异议，对于其他三页均系复印件且复印不清，对于真实性和证明的问题均有异议，与本案没有关联性。产权所有人林永志这页与其他三页证据无关，而且也能证实原告所主张的二被告所签订的房屋买卖协议中房屋所有权人是原告林永志，二被告系无权处分。被告林永和质证意见，对于职工建房宅基地通知书，我没有给赵志祥，协议卖的是两间半房屋，不包括后院，这个后院另有房照，我卖得就是前院，对于林永志的房照真实性没有异议。因原告及第一被告对该组证据中的产权人为林永志的一页证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2.出示房屋置换协议书复印件一份，共四页，证明被告赵志祥与大庆天隆房地产开发有限公司已经就拆迁这个两间半房屋达成协议，天隆公司同意用三栋楼房及一个车库置换赵志祥所购买的房屋，现原告主张买卖合同无效严重侵犯了赵志祥的合法权益。原告林永志质证意见，对这份证据的真实性及证明的内容均有异议，我们要求被告林志祥出示原件，据我方了解天隆公司已经将与被告签订的置换协议书作废，又与我方重新签订了房屋置换协议书，我方有原件，可以出示。被告林永和质证意见，这份房屋置换书中我只承认卖的前院，而不包括后院，后院与我无关。因该份证据为复印件，原告亦对此真实性有异议，故本院对此不予采信。依据上述证据及当事人庭审陈述，确认本案的法律事实：原告林永志与被告林永和系兄弟。原告林永志在肇源县新站镇新肇街（原老五金后墙外路北）有砖瓦结构房屋两间半，一面青房屋两间半及其附属院落，两处房屋在同一院落，并分别取得了房屋产权证书。1998年，该两处房屋其中的一处被洪水浸泡倒塌，剩其框架。2001年，原告林永志外出务工，口头委托被告林永和为其出租房屋，并将南侧房屋的产权证交付给被告林永和。2007年4月23日，被告林永和在未经原告林永志同意的情况下，私自与被告赵志祥签订了卖房协议书，将前院两间半房屋以20000元的价格卖给了被告赵志祥，并与被告赵志祥签订卖房协议书一份，原告林永志未在合同上签字。合同签订后，被告赵志祥向被告林永和交付买房款人民币20000元，被告林永未将此款交付给原告林永志。事后，被告林永和将房屋产权人为林永志的房屋产权证交付给了被告赵志祥，而另一处房屋产权证仍在林永志本人手中。2013年6月，原告得知产权属于自己的两处房屋被他人侵占，逐向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法确认二被告签订卖房协议无效。另查明，被告赵志祥在与被告林永和签订卖房协议书时，已明知该房屋所有人为林永志，现原告林永志拒绝对二被告的卖房协议书进行追认。根据原、被告诉辩意见，本院确定本案双方的争议焦点为：二被告于2007年4月23日签订的卖房协议书是否合法有效？本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据合同法的相关规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权的买卖合同，为效力待定合同，该合同在经权利人追认后有效；如果权利人拒绝追认，则该合同无效。本案，被告林永和将原告林永志所有的房屋出卖给被告赵志祥，属无权处分行为，二被告所签订的卖房协议书系效力待定合同，该合同因事后原告林永志拒绝追认而无效。关于二被告买卖合同的相关事宜，可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告林永和与被告赵志祥于2007年4月23日所签订的卖房协议书无效。案件受理费100元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长 梁 宵人民陪审员 段立刚人民陪审员 石秀瑜二〇一六年四月二十六日书 记 员 丑万鹏附：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十二条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”