（2016）黔0123民初190号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2018-09-12
案件名称
马东海与唐平、周绍英农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
修文县人民法院
所属地区
修文县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0123民初190号原告马东海，公务员。委托代理人向勇，执业证号：324011320084，修文县龙场镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告唐平，农民。缺席。被告周绍英，农民。缺席。第三人刘兴才，自然情况不详。缺席。原告马东海与被告唐平、周绍英、第三人刘兴才农村房屋买卖协议纠纷一案，本院于2016年02月14日立案受理后，依法由代理审判员张贵梅适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马东海及其委托代理人向勇到庭参加诉讼，被告周绍英、第三人刘兴才经本院合法传唤，无正当理由未到庭，被告唐平在本案审理过程中，无正当理由中途退庭。本案现已缺席审理终结。原告马东海诉称，2009年06月23日，原、被告签订购房合同，原告购买了被告的住房一套，该套住房在第4层（整栋房屋共计7层），位于××龙场镇罗家寨，砖混结构，建筑面积为140平方米。按照原、被告签订的《房屋买卖协议》的约定，原告支付了50000.00元给被告作为购房定金，并支付了剩余房款50000.00元。后来，原告才知道该栋住房属于违章建筑，不可能办理到产权。后来政府将该栋房屋征收拆除，被告背着原告领走了整栋房屋的拆迁补偿款。原告多次找被告退还购房款未果。因原、被告买卖的是违章建筑，该《房屋买卖协议》属于无效合同，依法被告应退还原告的购房款及定金。故诉至法院，要求判令：1、被告返还原告的购房定金50000.00元及购房款50000.00元；2、诉讼费由被告承担。被告唐平辩称，1、当初是原告主动找我买房子的，当时我给原告说过涉案房屋只有宅基证，原告对此是清楚的。2、该房屋已经交给原告方了，而且原告在与政府达成补偿之后才让政府拆的房子，政府也给了原告承诺，承诺原告买房的时候给予优惠。3、按照合同约定原告马东海应给我140000.00元购房款，但至今为止，原告只向我支付了100000.00元，尚欠我40000.00元购房款未支付。被告周绍英、第三人刘兴才经本院传票传唤无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：被告唐平、周绍英系合法夫妻关系（1988年05月01日登记结婚），唐平、周绍英属修文县久长镇石安村村民，第三人刘兴才系修文县龙场镇新水村村民。2007年左右，刘兴才与唐平达成协议，约定刘兴才将其位于修文县龙场镇新水村一组的一块老宅基地交给唐平修建房屋。2008年下半年，唐平在该宅基地上建成了一栋七层的房屋。涉案房屋至今未办理到宅基证和房屋所有权证。2009年06月23日，唐平（甲方）与马东海（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定唐平将住房一套（位于××××村，第四层、面积为140平方米）出售给马东海，总价款为140000.00元，交房期限为2009年12月30日前，如房屋被国家征收，乙方按购房面积获得补偿。合同还对付款方式及付款期限、违约责任等做了约定。同日，被告将涉案房屋交给原告居住。原告分别于2009年06月23日、2009年07月29日、2009年11月01日、2009年12月02日向被告支付50000.00元、10000.00元、20000.00元、20000.00元，共计100000.00元。后修文县龙场镇新水村拟实施城中村改造，涉案房屋在拆除范围内，唐平未征得原告方同意与相关单位就涉案房屋签订了补偿协议，房屋补偿款已被唐平领取。案外人贵州晟嘉置业有限公司（以下简称晟嘉置业公司）系修文县龙场镇新水村城中村改造项目的投资开发公司，原告因房屋未获补偿，在晟嘉公司要求将房屋拆除时拒绝搬迁，晟嘉置业公司遂与贵州凯力天房地产开发有限公司（以下简称凯力天公司）向原告出具口头承诺：马东海可按价款人民币2000元／平方米（100.00平方米以内按此价，超出部分按市场价格），购买位于凯悦鑫城的房屋一套，并由晟嘉置业公司补助马东海人民币：柒万贰仟元整（72000元），该补助款用于冲抵购房款。原告得到晟嘉置业公司与案外人凯力天公司出具的上述承诺后，同意相关单位将房屋拆除，现涉案房屋已被拆除。另查明，原告方至今尚未在凯悦鑫城购买房屋。上述事实，有原告的陈述，被告唐平的陈述，原告提交的身份证、《房屋买卖协议》、《收条》等证据在卷佐证，被告周绍英、第三人刘兴才经本院传票传唤，无正当理由未到庭，被告唐平在本案审理过程中，未经本院允许，无正当理由中途退庭，视为其放弃质证、抗辩权，对上述证据本院依法予以确认，作为本案的定案依据。本案的争议焦点为：原告马东海与被告唐平签订的《房屋买卖协议》的效力问题。本院认为：涉案房屋因修文县龙场镇新水村实施城中村改造项目而占用，虽然唐平未征得原告同意与相关单位就涉案房屋签订补偿协议，但原告在相关单位依唐平签订的补偿协议要求拆除房屋时明确表示拒绝，应视为原告以行为方式明确表示不追认唐平的处分行为，故唐平对涉案房屋所做的处分行为并未发生效力。相关单位最终亦未能依据唐平签订的补偿协议将涉案房屋拆除，而是在晟嘉公司及凯力天公司联名向原告给予承诺，为原告提供购房补助款及优惠的情况下，原告才准予相关单位将涉案房屋拆除，故最终处分涉案房屋的主体系原告。涉案《房屋买卖协议》于2009年签订，涉案房屋在当时因未办理宅基证、规划许可证和房屋所有权证，属于违章建筑，但在本案诉争前，晟嘉公司及凯力天公司联名向原告给予承诺，原告因处分涉案房屋获得了债权利益，故涉案房屋已由违章建筑转化成了受法律保护的债权利益，故涉案《房屋买卖协议》已不存在违反我国法律法规的效力性强制性规定的情形，系有效合同。综上，因原告对涉案《房屋买卖协议》系无效合同的主张不能成立，原告以此为由要求被告返还购房款无事实及法律依据，故对原告的诉请，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马东海的诉讼请求。案件受理费1150.00元，由原告马东海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。代理审判员 张贵梅二〇一六年四月二十六日书 记 员 金杨洋本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 关注微信公众号“”