（2016）陕0402民初638号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-06-01
案件名称
杨西文与赵丹、第三人张小谋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
咸阳市秦都区人民法院
所属地区
咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨西文,赵丹,张小谋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0402民初638号原告杨西文，男。委托代理人赵小计，陕西天之骄律师事务所律师。被告赵丹，男。委托代理人樊芳妮，陕西宇斌诚律师事务所律师。第三人张小谋。原告杨西文诉被告赵丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨西文及委托代理人赵小计、被告赵丹委托代理人樊芳妮到庭参加了诉讼，第三人张小谋经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年9月25日，被告赵丹通过北京嘉禾国际拍卖行有限公司竞拍取得了秦都区玉泉小区3号楼1-2单元24套房屋（原房屋产权人为中保人寿保险有限公司咸阳分公司）。同日，被告向第三人张小谋出具《授权委托书》，委托张小谋对3号楼部分房产进行装修并出售。2012年2月11日，原告与张小谋就购买玉泉小区3号楼2单元1楼西户房屋事宜达成协议，并向张小谋支付了5000元购房定金。2012年6月5日，原告与张小谋签订了《房屋买卖协议书》，并向其交付了10万元购房款。张小谋将该房屋交付给原告使用至今，期间原告为装修房屋花费5.5万元。2015年12月，王莽拿着房产证到原告处要求原告腾房。此时原告才知道被告又委托李兆峰与王莽签订了《房屋转让合同》，将秦都区玉泉小区3号楼1-2单元24套房屋全部转让给王莽。并且王莽与赵丹之间的房屋买卖纠纷已经过秦都区法院2014年4月27日作出的（2013）咸秦民初字第03428号民事判决书，判决王莽与被告赵丹于2013年10月25日签订的《房屋转让合同》为合法有效合同，并判令赵丹在判决生效后将秦都区玉泉小区3号楼1-2单元24套房屋过户到王莽名下。该判决已经生效。上述24套房屋已经全部过户到王莽名下。原告认为，被告在买房过程中存在“一房二卖”的行为，已经构成严重违约，最终导致双方于2012年6月5日签订的《房屋买卖协议书》的合同目的无法实现，使原告蒙受了较大的经济损失。诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的房屋买卖协议书。2、判令被告返还原告购房款105000元，并按照同期银行贷款利率支付利息暂计23893.26元（自2012年6月5日至2016年3月17日）直至还清为止。3、判令被告赔偿原告房屋装修损失38868.05元及评估费2000元。4、本案诉讼费用由被告承担。被告赵丹辩称：一、本案应裁定中止诉讼。二、原告的诉讼请求不能予以支持。原告的诉讼请求应待李兆峰、王莽涉嫌诈骗罪审理完毕后，根据案件结果决定原告的诉请能否予以支持。即使在被告根本违约，致使合同不能实现的情况下，原告的诉请也不能全部支持。应对其装修进行折旧计算，而不能要求被告全额赔偿。原告在四年期间一直占有、使用涉案房产，无权要求被告支付这一期间的购房利息。三、被告也是受害者之一，被告至始至终都未拿到一分钱的房款。所有房款张小谋未交付给被告。现在连房屋都过户在王莽名下，被告现在是一无所有，请法庭考虑被告所遭受的实际损失，还被告一个公道。关于装修及租房的费用，应该出具相应的票据来印证。原告当庭提举以下证据：1、授权委托书、张小谋身份证复印件，证明被告赵丹委托张小谋将其拍卖取得的秦都区玉泉小区3号楼部分房产对外进行销售。被告质证认为，对授权委托书真实性不认可，对证明目的认可，对身份证复印件认可。2、房屋买卖协议书、收条、收款收据各一份，证明2012年6月5日原告与被告委托代理人张小谋签订房屋买卖协议书，该合同合法有效，原告已支付10.5万元购房款。被告质证认为，真实性认可，对房屋买卖协议合法性没有异议，收条真实性没有异议，不能证明是原告向张小谋支付的。3、房屋转让合同一份、民事判决书2份，证明1、2013年10月25日赵丹委托李兆峰与王莽签订了房屋转让合同，将包括原告所购房屋在内的24套房屋转让给王莽。2、法院的判决已经确认被告赵丹与王莽签订的转让合同有效，并要求赵丹将玉泉小区3单元1、2单元24套房屋全部过户到王莽名下。3、被告的一房二卖行为导致原被告签订的房屋买卖协议无法履行，应予以解除。4、被告应向原告退还购房款并承担利息损失。被告质证认为，房屋转让合同的真实性不认可，对关于中院的判决书是2014年的，我说的王莽的诈骗案是2015年的。对于返还购房款及银行利息的证明目的不认可，和前边答辩意见一致。4、资产评估报告、评估费票据，证明原告从被告处购买了房屋之后进行了装修，原告实际损失为38868.55元，评估费为2000元。被告质证认为，真实性认可，对证明目的待核实后再确定意见，对于评估费应该是正式发票。被告当庭提举案件移送函一份、李兆峰向秦都法院出具的说明书一份作为证据，证明被告赵丹曾经在咸阳市秦都区人民法院以李兆峰涉嫌侵占罪提起的刑事自诉，在案件的审理过程当中，李兆峰对与王莽之间如何签订房屋买卖合同、怎么虚构付款事实等均作出了详细的说明，秦都区人民法院也将案件已涉嫌诈骗罪移送至咸阳市公安局秦都分局进行侦查，侦查的结果关系到李兆峰和王莽之间的买卖合同有效与否，直接关系到本案的裁判结果，法院应当裁定中止诉讼。原告质证认为，真实性认可，该证据只涉及李兆峰和王莽，与本案没有关联性。现在24套房产已经全部过户到王莽名下，就本案实际情况来说，被告赵丹已经实际不能将房屋过户到原告名下。合议庭评议认为，被告对原告证据1的真实性不认可，但对其证明目的认可，由此可知被告赵丹确系委托张小谋出卖房屋，故合议庭对原告要证明的问题予以采信。对原告证据2，被告对真实性无异议，该证据可以说明原告向张小谋支付房款10.5万元的事实，合议庭予以采信。对原告证据3，转让合同已经本院生效民事判决书确认有效，合议庭予以采信。对两份民事判决书，系生效法律文书，合议庭予以采信。对原告证据4，系具有鉴定资格的机构出具，鉴定程序符合法律规定，合议庭予以采信。对被告证据，仅系李兆峰涉嫌与他人诈骗犯罪，该涉嫌犯罪行为并未进入司法程序，故不影响本案的审理。综上，合议庭确认以下案件事实：2011年9月25日，赵小平（被告赵丹之父）以赵丹的名义通过竞拍方式取得了咸阳市秦都区玉泉小区3号楼1-2单元24套房产后，赵丹委托第三人张小谋出售。2012年2月11日张小谋收取原告杨西文购房订金伍仟元整，2012年6月5日原告杨西文与张小谋签订《房屋买卖协议书》，约定将玉泉小区3号楼2单元1层西户出售给原告杨西文，房屋建筑面积95㎡，成交价格3400元／㎡。原告先一次性付给张小谋房款壹拾万元整，拿房产证之日余款一次性付清。同日，原告杨西文支付给张小谋购房款10万元整，张小谋收取房款后将房屋钥匙交于原告，但未将售房款交给赵小平及赵丹。赵小平遂指示赵丹另行委托刘建民、李兆峰全权处理房屋买卖、过户等事宜并出具了书面授权委托书。2013年5月3日李兆峰、刘建民在小区内贴出“现居住在6号楼一、二单元的临时住户，产权人已经发觉均属非法居住占有。所谓购买手续均未经产权所有人同意，系非法买卖，要求15日内无条件搬迁”等内容的通知。2013年5月5日，被告赵丹给李兆峰出具了一份书面授权委托书，内容为“本人因工作忙，现委托李兆峰全权办理我在秦都区玉泉小区3号楼（1-2）单元24套房产的买卖、过户等一切手续，其签字与本人签字具有同等法律效力，任何人无权阻止”。2013年10月25日，李兆峰与王莽签订了24套房屋的《房产转让合同》，12月1日，被告赵丹在小区内张贴公告，称其已撤销对李兆峰的授权，不承认房产买卖关系。王莽于12月30日以赵丹为被告向本院提起诉讼，请求确认《房产转让合同》合法有效并判令赵丹继续履行合同，将24套房屋过户至王莽名下。本院经过审理，作出（2013）咸秦民初字第03428号民事判决，依法支持了王莽的诉讼请求，被告赵丹不服上诉至咸阳市中级人民法院，该院审理后作出（2014）咸中民终字第01171号民事判决，依法驳回上诉、维持原判。现王莽已将该24套房屋过户至其名下并要求本案原告杨西文腾房。另查，原告杨西文委托代理人赵小计律师所在陕西天之骄律师事务所委托陕西大洋资产评估有限公司对涉诉房屋的房屋室内装修及改造进行评估，该公司于2016年1月5日作出评估报告，评估基准日为2016年1月4日，委估资产评估值为人民币38868.55元。原告杨西文支付评估费2000元。本院认为，被告赵丹委托第三人张小谋与原告签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，协议书内容不违反法律规定，为有效合同。赵丹将涉诉房屋出卖给原告后又委托李兆峰另行出卖他人且已办理了过户手续，故被告赵丹明显违约，应当承担违约责任。原告支付的购房款虽系张小谋收取且未交付于赵丹，但张小谋系赵丹的被委托人，对委托事项的后果应由委托人承担，故原告交付的105000元购房款应由被告赵丹退还，原告于2012年6月5日收到房屋钥匙至今已使用涉诉房屋4年，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失，已经具有评估资质的机构予以评估，对评估意见本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告赵丹于本判决生效之日起十日内向原告杨西文返还购房款人民币105000元。二、被告赵丹于本判决生效之日起十日内向原告杨西文赔偿房屋装修及改造费用38868.55元、评估费2000元共计40868.55元。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3962元、保全费1435元由被告赵丹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 李 江代理审判员 王光祖人民陪审员 程明放二〇一六年四月二十六日书 记 员 刘勃勃附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 更多数据：