（2015）吴江盛民初字第01050号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-11-02
案件名称
严海林与苏州金塔企业管理有限公司用益物权确认纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严海林,苏州金塔企业管理有限公司
案由
用益物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条
全文
江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江盛民初字第01050号原告严海林。委托代理人陈小勇。被告苏州金塔企业管理有限公司。法定代表人毕建钢。委托代理人张永泉。委托代理人可旭光。原告严海林诉被告苏州金塔企业管理有限公司用益物权确认纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理,依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告严海林及其委托代理人陈小勇，被告苏州金塔企业管理有限公司的委托代理人张永泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严海林诉称，原告与盛泽镇西环路南新大厦原所有人吴江市南新喷织有限公司法定代表人胡学明为朋友关系。南新大厦所占土地为原告出资278万元，从案外人盛后泉手中购买所得。因原告无资金开发，遂与朋友胡学明合作，原告提供土地，胡学明提供开发资金。南新大厦为胡学明以吴江市南新喷织厂名义建设，实际上由原告与胡学明共同投资开发，原告所提供的土地当时价值为278万元。工程建设时期，原告负责工程监理工作。2003年，南新大厦建成，原告不懂经营，便与胡学明协商退伙。吴江市南新喷织有限公司及胡学明便把南新大厦××-20交给原告。因当时办不出单独的房产证，胡学明承诺南新大厦××-20一至三楼，由原告占有、使用、收益，直到该房屋灭失为止，不设期限，以此抵偿原告投资及应有的收益。原告遂自行装修，并自己使用多年，直到2013年将其中的第一层租给现承租人芦丽健使用。在芦丽健租赁过程中，双方并无纠纷，房租均能正常收取。2014年吴江市南新喷织有限公司倒闭，名下财产陆续拍卖。苏州市吴江区法院在网上拍卖南新大厦，公告内容《拍卖标的调查情况表》中明确：“门面房租赁期限20年（期限2003年12月29日至2023年12月28日），租金已付清：××、20号严海林租赁。”后南新大厦由被告拍得。2015年6月1日，被告在南新大厦张贴通告要求重新确立租赁关系，被告设在南新大厦的办公工作人员要求现承租人芦丽健不要付房租给原告，致原告不能正常收取租金。原告与被告多次协商，要求被告承认原告权利，停止妨碍原告向承租人收取租金的权利行使，但均无结果。原告又与承租人芦丽健多次协商，要求正常支付房租，但芦丽健称被告书面通知，要求其与被告重新签订租赁合同，并向被告支付房租。芦丽健同时认可，租赁协议是其与原告所签，只要原告取得法院判决确认的租赁权，其愿意支付所欠房租给原告。原告认为，南新大厦××、20号是原告用土地投资所得，本应取得所有权，因当时办理不了区分所有权的房产证，才一直搁置至今。吴江市南新喷织有限公司倒闭，吴江区法院拍卖南新大厦的公告中明确了原告对该房屋拥有租赁权为20年，至2023年止，并且已经付清租金，该报告应当是第三方所作，该房屋由被告通过拍卖所得，可以认为这个租赁关系是得到法院、吴江市南新喷织有限公司、被告的一致认可的。因历史原因，原告无法证明拥有××、20号所有权，但租赁权是被认可的，这也是原告以放弃所有权为代价获得的租赁权，原告的权益已经受到了严重损害。即便如此，被告在明知原告拥有租赁权并且已经付清租金的情况下，通过不正当手段妨碍原告行使权利，致原告无法正常收取租金。为维护原告合法权益，特提起诉讼。请求依法确认原告对盛泽镇西环路南新大厦××-20号拥有租赁权，期限为2003年12月29日至2023年12月28日；判令被告不得妨碍原告行使租赁权以及向承租人收取租金的权利，本案诉讼费由被告承担。被告苏州金塔企业管理有限公司辩称，本案讼争的房屋所有权人原为吴江市南新喷织有限公司，本公司通过拍卖方式取得讼争房屋的所有权。本案当中，原告提供的证据仅证明原告与吴江市南新喷织有限公司法定代表人胡学明个人之间存有合伙关系或其他债权债务关系，亦证明系胡学明个人将南新大厦××-20号房屋交付原告使用，而非吴江市南新喷织有限公司将上述房屋交付原告使用，也就是说胡学明个人用属于吴江市南新喷织有限公司的房屋使用权试图抵销胡学明个人的债务，其本身就是对吴江市南新喷织有限公司财产的侵害。再有，本案当中未见原告与吴江市南新喷织有限公司订立租赁合同，也未见原告向吴江市南新喷织有限公司支付租金。根据江苏省高院关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题的解释（三）的相关规定，原告的主张明显不符合上述规定。本案中所涉及的拍卖公告中所谓的登记租赁情形仅仅是案外人个人的申报行为，法院没有对此进行审查，因此不能产生约束力。综上，本公司认为原告的主张既没有事实依据，也没有法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明，原告所主张的位于苏州市吴江区盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋，其所有权原登记在吴江市南新喷织有限公司名下。因吴江市南新喷织有限公司、胡学明未履行生效法律文书确定的付款义务，本院依法对吴江市南新喷织有限公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧的二处房地产（包括南新大厦××-20号房屋）及机器设备进行评估、拍卖，最终由苏州金塔企业管理有限公司即本案被告以32365300元竞得。被告苏州金塔企业管理有限公司于2015年6月1日向原吴江市南新喷织有限公司的房屋租户发出通告，通告要求：1、凡是在吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同未到期的租赁户，须在通告之日起十日内到我公司指定地点登记备案，并出示租赁原始合同，租金结缴款收据，确认存在的租赁关系信息；2、凡是在吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同已到期的租赁户，如愿意续租的，须在10日内到我公司指定地点签订新的租赁合同；3、凡是在吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同未到期的租赁户，租金、水费、电费欠缴的租户，须在10日内到我公司指定地点登记备案，确认存在的租赁关系信息，并结缴应付欠款；4、近期我公司将对原吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产进行普查登记，采集公司资产的全部详细信息，请所有租赁户给予配合；5、近期我公司将对原吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产，进行必要的维护、维修管理，保证资产的相对完好使用，请有关租赁户给予配合；6、以上通告中凡涉及有关租赁户配合的内容，所有租赁户必须无条件配合，对不配合者我公司将通过法律途径进行清理。审理中，原告向本院提供由案外人卢丽健出具的情况说明一份，证明原告所主张的位于苏州市吴江区盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋于2013年12月1日出租给案外人卢丽健；由原告之子严海金与案外人卢丽健签订房屋租赁合同，合同期限自2013年12月1日至2015年12月1日止，年租金8万元；2013年至2014年全年租金及2014年至2015年半年租金已支付给原告之子严海金；现拒绝支付剩余半年租金给严海金，是因为被告苏州金塔企业管理有限公司声称已经通过法院拍卖取得了南新大厦所有权，被告苏州金塔企业管理有限公司书面通知案外人卢丽健，要求案外人卢丽健与被告苏州金塔企业管理有限公司重新签订租赁合同，并向其支付房租；只要原告及其子严海金能够证明对苏州市吴江区盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋拥有租赁权，案外人卢丽健保证将剩余房租支付给原告及其子严海金，严格履行与严海金签订的租赁合同。原告向本院提供被告苏州金塔企业管理有限公司于2015年6月1日发出的通告一份，证明由于被告苏州金塔企业管理有限公司所发的通告，致使案外人卢丽健拒绝将剩余租金支付给原告。原告向本院提供欠款协议书一份，证明原告向案外人盛后泉支付土地出让金278万元，从案外人盛后泉手中取得南新大厦所在土地的使用权，同时证明原告拥有南新大厦××-20号房屋租租权的由来，是通过土地使用权的交换所得。原告向本院提供证人陈某与证人李某的证言，证明原告与吴江市南新喷织有限公司的法定代表人胡学明之间存在合伙关系；吴江市南新喷织有限公司厂房及办公楼的土地是案外人盛后泉转让给原告的；原告退伙后，胡学明将南新大厦××-20号房屋抵给原告。原告向本院提供司法拍卖公告一份，证明在拍卖标的调查情况表中明确载明：南新公司门面房租赁期限20年（2003年12月29日至2023年12月28日）租金已付清，从西往东门牌××、20号为原告租赁，同时证明原告的租赁权已经过法院确认并对外公示。另查明，就原告主张的位于苏州市吴江区盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋，原告确认未与吴江市南新喷织有限公司签订租赁合同，不存在所谓的租金，上述房屋是退伙时，胡学明折抵给原告的。以上事实，由原告提供的情况说明、通告、欠款协议书、证人证言、司法拍卖公告，被告提供的（2014）吴江执字第3772号执行裁定书以及本案的证据交换笔录、庭审笔录在卷予以证实。本院认为，原告主张通过土地使用权的交换取得位于苏州市吴江区盛泽镇西环路的南新大厦××-20号房屋的租赁权，但根据本院查明的事实，上述房屋的所有权原登记在吴江市南新喷织有限公司名下。其次，因吴江市南新喷织有限公司、胡学明未履行生效法律文书确定的付款义务，本院依法对吴江市南新喷织有限公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧的二处房地产（包括南新大厦××-20号房屋）及机器设备进行评估、拍卖，最终由本案被告苏州金塔企业管理有限公司以32365300元的价格竞得，上述房地产及机器设备的所有权及相应的其他权利已归被告苏州金塔企业管理有限公司所有。再有，根据本院查明的事实，就本案所涉的南新大厦××-20号房屋，原告确认未与吴江市南新喷织有限公司签订租赁合同，不存在所谓的租金，上述房屋是退伙时，胡学明折抵给原告的。因此，原告与吴江市南新喷织有限公司之间事实上并不存在租赁合同关系。本院注意到，司法拍卖公告拍卖标的调查情况表中虽记载南新公司门面房租赁期限20年（2003年12月29日至2023年12月28日）租金已付清，从西往东门牌××、20号为原告租赁，但拍卖标的调查情况表的备注上亦注明具体租金及租金给付方式以租赁合同（协议）为准。上述记载仅为对拍卖标的调查的记录，并非代表上述记载内容已得到本院确认，且事实上上述记载的内容与原告确认的事实相互之间并不一致。综上所述，原告主张对位于苏州市吴江区盛泽镇西环路的南新大厦××-20号房屋拥有租赁权，缺乏事实和法律上的依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告严海林要求确认对盛泽镇西环路南新大厦19-20号拥有租赁权的诉讼请求。二、驳回原告严海林的其他诉讼请求。案件受理费收取10200元，由原告严海林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（缴至中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长 周 斌人民陪审员 陈玉良人民陪审员 钱建初二〇一六年四月二十六日书 记 员 胡玥璘 更多数据：搜索“”来源：