（2015）胶民初字第4825号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2017-10-12
案件名称
刘家勉与李政涛租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
胶州市人民法院
所属地区
胶州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘家勉,李政涛
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百二十五条第一款
全文
山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2015）胶民初字第4825号原告（反诉被告）刘家勉，男，汉族，户籍地黑龙江省伊春市南岔区，现住山东省胶州市。委托代理人曹戈，山东天衢律师事务所律师。被告（反诉原告）李政涛，男，汉族，住���东省胶州市。委托代理人于志刚，胶州昌恒法律服务所法律工作者。委托代理人韩欣昌，胶州昌恒法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）刘家勉与被告（反诉原告）李政涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘家勉的委托代理人曹戈，被告（反诉原告）李政涛的委托代理人于志刚、韩欣昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘家勉诉称，2015年7月3原被告签订《租赁合同》，之后原告了解到该场地曾发生过不利于原告发展事业的情形，遂于7月10日、11日电话及书面告知了被告解除该合同，由于原被告签约时间短未到起租时间（合同租赁期间是7月15日起），并且合同项下厂房尚未交接，属于合同未进入生效期，根据《合同法》的相关规定，被告应���返还已交纳款项。请求法院判令1、解除双方签订的《租赁合同》；2、被告返还原告已缴租金120000元；3、本案诉讼费由被告负担。被告（反诉原告）李政涛辩称，不同意解除合同，要求双方继续履行。反诉原告李政涛反诉称，原被告于2015年7月3日签订《租赁合同》，反诉被告租赁反诉原告厂房，每年租赁费240000元，反诉原告按照合同约定将该厂房搬迁腾出后移交给反诉被告，反诉被告接受厂房后仅交纳120000元的租赁费用，余款120000元以及第一期设备转让款200000元经反诉原告多次主张，反诉被告均以各种理由拒付，已经违反租赁合同第九条约定，要求反诉被告支付反诉原告租赁费120000元，违约金240000元，并且保留主张设备转让款及实际经济损失的权利。反诉被告刘家勉辩称，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，原被告于2015年7月3日签订《草拟协议》，约定内容如下：1、24万/年，签10年，不增长。2、任何一方违约，赔一年租金。3、设备一次性42.8万或40万。4、房租到期，优先续约权，享受优先购买权。甲乙双方签字生效。2015年7月3日，原被告双方签订《租赁合同》，约定刘家勉租赁李政涛坐落于山东省胶州市李哥庄镇大沽河工业园26号厂房，租赁面积10571.46平方米，租赁范围为加工车间、办公室、库房及宿舍区等所有地上建筑物及场地约15亩。租赁期限自2015年7月15日至2025年7月15日止，租赁费年租金24万元。付款方式及交房时间项约定，刘家勉已于合同签订前交付2万元定金，自合同签订之日起刘家勉交付10万元后，李政涛10日内迁出场地并交付，交付后刘家勉支付租金余款12万元。设备购买项约定，双方交接时共同验收设备，确保设备功能可正常使用，若有设备无法正常使用应从设备款项中扣除相应费用；设备一次性卖给刘家勉43万元，第一年支付设备款20万元，2016年1月30日前支付13万元，余款10万元在2016年12月3日以前付清，设备交付应附设备明细，设备明细与合同具有同等法律效力，自李政涛将设备向刘家勉交付之日起设备归刘家勉所有。违约责任项约定，租赁期间双方必须信守合同约定，任何一方违反约定，违约方按年度租金向非违约方支付违约金24万元。本合同自李政涛向刘家勉交付合同项下厂房使用之日起生效。该租赁合同并附26类设备清单及价格，尾部写明合计总价60.4万，成交优惠价43万元整。2015年4月18日原告向被告交纳租房定金2万元，2015年7月3日，原告向被告交房租10万元。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、视频资料及照片，载明2015年7月11日有人开面包车到大沽河��业园26号将解约通知书张贴在厂房大门口的情形。2、落款日期2015年7月11日原告出具的解约通知书，内容包括：双方于2015年7月3日签订的《租赁合同》，由于我方对租赁标的物的实际改造使用价值存在重大误解，在对租赁标的进行实际评估后发现签订的《租赁合同》对我方显失公平，根据《合同法》第五十四条规定，在双方尚未正式交接之前，我方现主张撤销该《租赁合同》，特此提出，请贵方及时回复共同协商解约事宜，同时请贵方及时采取有效措施防止损失扩大，对于扩大部分的损失应全部由贵方承担，对已经造成的损失我方可以承担。3、2015年7月11日通过顺丰速运邮寄的专递，其中寄件公司栏写明为青岛热度发制品有限公司，收件公司栏写明联络人为被告，托寄物栏写明为文件，收件人签名处空白。4、原告刘家勉开办的青岛热��发制品有限公司的职工郭坤、张万忠于2015年7月11日分别出具的证人证言，内容包括该二人于2015年7月11日去胶州市李哥庄镇大沽河工业园26号李政涛的公司送达的解约通知，当时他们公司在正常经营，公司里有人员，传达室有保安人员，在将解约通知交给传达室大爷后，又将解约通知张贴在该公司外面比较显眼的地方。5、原告申请郭坤、张万忠出庭作证，该二人出庭作证称2015年7月11日开车到大沽河工业园26号为自己工作的公司的老板刘家勉给李总送达解约通知书，把解约通知书送达给厂房的传达室，贴在墙上一份，传达室的大爷说等李总回来转交给他；2015年7月16日下午3点2分二人还去送达过一次解约通知书，问的传达室的大爷，这一次传达室的大爷换人了，传达室看门的是李政涛安排的。以上证据原告欲证明刘家勉向被告递交书面解约通知书，要求双方解除租赁合同，已向被告送达。被告对原告提交证据提出异议，认为通知书的快递封皮体现不出要送达的内容；且该份通知书被告没见过，不清楚，证人系原告开办的公司处的员工，证言不客观不真实，被告不予认可；且所谓的证据出现的时间均系在被告通过邮政EMS送达催缴费用通知之后所为，这纯属原告拒付租赁费用的狡辩行为。被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、原被告于2015年7月3日签订的《租赁合同》，欲证明双方签订租赁合同，约定了租赁费及违约金等条款，反诉原告已经全部履行合同项下全部义务。2、2015年7月3日签订的《租赁合同》所附设备清单，欲证明《租赁合同》明确约定设备交付应付设备明细，设备明细与合同具有同等的法律效力，从该条款可以明确设备明细是双方交接的前提条件，从侧面��实被告己将涉诉厂房及项下设备移交给了原告，设备清单是双方对厂房及设备交接的具体体现。3、原被告于2015年7月3日签订的《草拟协议》，称该协议中“双方签字生效”是李政涛同时写上的，并且一式二份，如果反诉被告认为当时没有，反诉被告应当提交另一份协议进行对比，欲证明双方的合同己签字生效。4、李政涛于2015年7月10日出具的通知书，内容为刘家勉已于2015年7月6日开始接手租赁厂房管理使用，现根据合同约定刘家勉应于2015年7月13日前支付剩余租赁费12万元整，特此通知。欲证明反诉被告应当支付的剩余租赁费12万元，反诉被告拒绝支付后，反诉原告通知反诉被告的催款通知书。5、2015年7月10日邮政特快专递回执，其中寄件人栏写明为李政涛，收件人栏写明为刘家勉，公司名称写明为青岛热度发制品有限公司，地址栏写��为胶州市李哥庄镇别墅区，邮件品名栏写明为催交合同租赁款，收件人签收处一姓李的签署，邮政部门盖章日期为2015年7月10日。欲证明反诉原告通过邮寄向反诉被告邮寄的催缴剩余租赁费的通知书，有邮局的邮戳为证。原告对被告提交的证据质证认为，证据1、2为同一份证据，证据2只是证据1的附件；合同约定的所附的设备明细，是合同签订时，由反诉原告在反诉被告持有的租赁合同原件背面捺印，反诉被告在反诉原告持有的租赁合同原件背面捺印，是合同签订当天的行为，而不是证实设备交付的行为；草拟协议不能对抗由刘家勉打印成文的正式租赁合同；反诉被告没有收到催缴剩余租赁费的通知书，邮政特快专递没有刘家勉的签收，不能证明该邮件已经送达。根据证据规则，原告提交的顺丰速运专递因没有收件人的签收，为原告作证的证人证言系原告开办公司的职工，因此上述两份证据本院不予采信，属于无效证据；原告提交的《解约通知书》、视频资料及照片是记载原告将《解约通知书》张贴在涉案厂房大门口的事实，属于有效证据，应予采信。被告提交的《草拟协议》、《通知书》、邮政特快专递回执，因协议中有双方的签字，由姓李的人签收的邮政特快专递回执中载明按照原告的现住址寄送了“催交合同租赁款”，因此被告提交的上述证据属于有效证据，应予采信。上述事实，有原告提交的《租赁合同》、收款收据，被告提交的《租赁合同》、设备清单、《草拟协议》、《通知书》、邮政特快专递回执及原、被告双方的陈述在案为凭，经开庭质证和本院审查，足以认定。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告主张合同项下厂房尚未交接合同未进入生效期，并称原被告签订《租赁合同》后原告了解到该场地曾发生过不利于原告发展事业的情形，遂于7月10日、11日电话及书面告知了被告解除该合同，被告对此不予认可。本案经审理查明的事实是原告于2015年4月18日交纳了租房定金2万元，2015年7月3日签订合同时约定设备一次性卖给原告，当日原告按照合同的约定向被告交纳了房租10万元，双方并对厂房内的设备进行了清点，对设备的类别数量价格及其支付设备款时间进行了约定，在租赁合同中双方未对如何交接厂房和设备进行明确约定，但约定自合同签订之日起刘家勉交付10万元后，李政涛10日内迁出场地并交付，交付后刘家勉支付租金余款12万元。被告2015年7月10日通过邮政特快专递按照原告的现住址向原告寄送了“催交合同租赁款”通知书，由姓李的人签收。通过上述事实可以认定，原告于2015年4月18日交纳了租房定金后，经过两个多月的考察协商于2015年7月3日签订租赁合同，原告并交纳租赁费10万元，虽然原被告双方没有办理厂房、设备的书面交接手续，但从被告于2015年7月10日通过邮政特快专递的方式通知要求原告交纳后续租赁款12万元的行为看，该涉案租赁合同已经生效，被告已达到要求原告交纳后续租赁费12万元的条件，即迁出租赁场地并交付给原告，因此双方应当按照租赁合同的约定履行相关义务。鉴于本案实际情况，原告明确表示不再履行合同，被告称涉案厂房现未由原告实际控制使用，因未解除合同被告也未另行出租，涉案厂房处于闲置状态，双方签订的租赁合同已不能实现合同目的，以解除为宜。根据原被告双方陈述及提交的证据，均无法明确确认对方的违约事实，鉴于此，因该厂房一直闲置，被告也未另行租赁而获得租赁费收益，因此原告已经交纳的12万元租赁费以不返还为宜。对反诉原告反诉的违约金和继续交纳租赁费12万元的主张，本院以不予支持为宜。因此双方的请求均应当予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘家勉与被告（反诉原告）李政涛于2015年7月3日签订的《租赁合同》。二、驳回原告刘家勉的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李政涛的反诉请求。案件受理费2700元，由原告刘家勉负担，反诉案件受理费3350元，由反诉原告李政涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出���本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 匡建玲审 判 员 孙 超人民陪审员 施科春二〇一六年四月二十六日书 记 员 冷 甜 关注公众号“”