（2016）京0119民初390号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-08-11

案件名称

池桂菊等诉瞿天保等财产损害赔偿纠纷一案

法院

北京市延庆区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

芦振生,池桂菊,北京天宇福霖物业管理有限公司,北京中北长城房地产开发有限公司,瞿天保

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国侵权责任法》：第十二条，第十五条第一款

全文

北京市延庆区人民法院民事判决书（2016）京0119民初390号原告芦振生，男，1961年1月22日出生。原告池桂菊（兼原告芦振生的委托代理人，芦振生之妻），女，1969年5月8日出生。被告北京天宇福霖物业管理有限公司，住所地：北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。法定代表人吴松，职务：总经理。委托代理人张帅，男，1982年5月11日出生。委托代理人高海龙，男，1985年5月13日出生。被告北京中北长城房地产开发有限公司，住所地：北京市延庆区汉娜街10号。法定代表人李树泉，职务：董事长。委托代理人许广，男,1984年3月27日出生。委托代理人席顺生，男，1990年4月28日出生。被告瞿天保，男，1983年6月23日出生。委托代理人宣洁，女，1986年9月22日出生。委托代理人瞿少春，男，1955年4月16日出生。原告芦振生、池桂菊诉被告瞿天保、北京天宇福霖物业管理有限公司（以下简称天宇公司）、北京中北长城房地产开发有限公司（以下简称中北公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告芦振生的委托代理人池桂菊、被告瞿天保的委托代理人宣洁、瞿少春，被告天宇公司的委托代理人张帅、高海龙，被告中北公司的委托代理人许广，席顺生到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原芦振生、池桂菊诉称，二原告为夫妻关系，2012年购买了中北公司开发的××小区3号楼2单元801室室房屋，2013年12月接受房屋。2014年原告发现自己家次卧室靠窗户一侧屋顶及连接的屋顶被淹，因此联系三被告。经多次检查，历时一年多，原告房屋反复漏水，壁纸脱落，屋顶飘落粉末于床上，屋内腥臭味弥漫，导致无法正常生活，三被告相互推卸责任，至今不予解决，现原告要求三被告连带赔偿2014年11月至2016年2月的房屋居住利益损失4万元。被告中北公司辩称，2014年天宇公司告诉中北公司，说××小区3号楼2单元801室漏水（8楼），中北公司派人到楼上901室（9楼）检查后没有发现漏水情况，遂在9楼外空调机处做了一层防水，但没有起到任何作用。2015年底中北公司发现8楼与9楼的夹层流出的水形成冰柱，断定水是从楼层之间的垫层流出的。为分清责任，中北公司在施工前与9楼签了书面协议，将卫生间地面刨开，没有发现漏水点。最终中北公司发现9楼卫生间的下水管的检查口没有拧紧，检查盖松了一扣半，水是从检查口流出的。因为9楼将下水管以砖混结构包裹，凿开后里面满水，所以漏水的原因在于9楼，不属于中北公司责任。另外，原告主张的损失偏高。被告天宇公司辩称，天宇公司基本同意中北公司所述的事实。原告室内问题不归物业管理，天宇公司积极协助寻找漏水点，将原告窗外的冰棱敲掉，事发后将9楼下水管周围的水排出，天宇公司作为物业单位已经尽到应尽的义务，所以天宇公司不应当承担原告的损失。被告瞿天保辩称，其基本同意中北公司所述的事实，但认为责任在于中北公司，原因是检查口的盖子没有拧紧导致的漏水。瞿天保在装修房屋时也没有人告诉其哪些地方不可以包裹，哪些可以包裹，所以其不同意承担赔偿责任。经审理查明，二原告为夫妻关系，2012年共同购买了中北公司开发的××小区3号楼2单元801室室房屋，建筑面积99.14平方米，2013年12月接收房屋，约8月份入住。2012年9月瞿天保购买的是801室上方9楼房屋，2013年1月份收房，2月份开始装修，8月份入住，瞿天保在装修房屋前在天宇公司进行备案，装修时将卫生间的下水管以砖混结构封闭起来，没有预留检查口。9楼上方10楼业主是2013年5月份入住。业主在购买房屋时收到《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》以及《××小区业主须知》等，其中《××小区业主须知》第四章第5条规定：“如需更改室内墙壁、管道等，请在装修申请项目中列明，以免因拆除或更改结构而构成危险。”上述其他文件也强调了业主不得擅自改变室内结构的规定。2014年5月原告发现居住的801室出现漏水情况，遂将该情况通知所在地物业单位即天宇公司，天宇公司通知小区开发商即中北公司人员一起到现场查看，当时初步判断是地暖管道漏水，在9楼瞿天保家也发现有漏水情况。其后又怀疑是外墙渗水，中北公司人员遂在外墙空调机处做一层防水，但没有起到作用。2015年冬季，原告发现8楼与9楼夹层流出的水在自家窗外形成冰棱，遂告知天宇公司，后由中北公司派员到现场进行排查，并与瞿天保签订协议书，施工人员将瞿天保家卫生间地面刨开，没有发现漏水点。后又将卫生间的下水管周围包裹的砖混结构凿开，发现下水管的检查口盖子没有拧紧，松了一扣半，水是从检查口喷出的，凿开时下水管检查口以下积满了水。至此，漏水原因已经查明：10楼的污水经下水管流下时，因检查口盖子松动，水流溅出，因受周围砖混墙体限制，水流逐渐排入9楼与8楼的夹层，继而导致8楼房屋受损。诉讼中，本院对现场进行查看：1、原告居住的8楼主要漏水点位于厨房下水管与屋顶连接处、卫生间屋顶、次卧室屋顶。至本院勘查时，该室内东北方向次卧室屋顶有大面积水渗水后墙皮脱落，窗户上下壁纸严重脱落，顶灯损坏，从8楼与9楼夹层中流出的水在8楼窗外形成巨大冰柱；厨房西北角下水管处有水滴断断续续流出，在地面形成积水；卫生间屋顶有漏水后留下的水渍；2、瞿天保居住的9楼卫生间地面两处被凿开，下水管周围的砖混结构被凿开，检查口外露，检查盖已经更换。为减小损失，排除妨碍，本院向瞿天保释明，为保护原告的利益，其应当有义务及时将卫生间地面防水进行维修，瞿天保表示接受。上述事实，有房屋所有权证书、房屋买卖合同、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、××小区业主须知、协议书、照片、现场勘查笔录及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；本案争议的焦点是三被告的责任划分问题，对此本院作以下认定：1、关于中北公司的责任问题；首先，从房屋买卖合同的权利义务上，中北公司在瞿天保购房时虽然交付《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》，但作为涉案下水管的检查盖是否拧紧具有较强的隐蔽性，难以据此判断瞿天保接受房屋的行为即表示该检查盖为拧紧状态，从而免除中北公司对房屋质量事实上存在瑕疵的担保责任；其次，从生活常识上，检查盖拧紧后一般触碰难以使其松动，如经强烈外力则极可能导致破坏或留下明显痕迹，且本案当事人对事情经过的陈述均未显示检查盖外观存在异常情况，故推定瞿天保在包裹下水管时具有破坏检查盖的故意或过失均有悖常理；再次，从证据规则上，瞿天保在接受房屋时检查盖未拧紧的主张，较之装修时人为松动的主张，前者更具有高度盖然性；故本院推定该检查盖为交房时未拧紧，该过错也是导致原告受损的根源性因素；另外，中北公司作为开发商，对查明原告房屋漏水的原因更具有专业性，但根据原告房屋漏水至发现漏水原因的一年多时间来看，中北公司明显怠于履行售后义务，也是原告损失扩大的一个因素，故中北公司应当为上述过错承担相应的责任；2、关于瞿天保的责任问题；瞿天保在装修时明知下水管有检查口而将其以砖混结构封闭，虽然其行为与检查口漏水没有因果关系，但该行为客观上导致漏水情况难以被及时发现，其对原告损失的扩大和及时避免负有一定的过错，亦应承担相应的责任；另外，瞿天保作为9楼业主，其卫生间地面被凿开，对原告来说已经构成隐患，经本院释明后即应当积极消除该隐患，以免损失再行发生；3、关于天宇公司的责任问题；天宇公司作为物业服务单位，前期在瞿天保已经对装修进行备案的情况下，未能积极履行监督检查义务，从而消除瞿天保包裹下水管产生的隐患；后期在协助原告查明漏水原因过程中亦怠于应尽的服务义务，对于原告损失的产生和扩大具有一定的过错，应当为此承担相应的责任。综上，考虑到中北公司与瞿天保的行为均难以独自造成原告的损失，二者间接结合，互为必要条件，但考虑到中北公司的过错对原告损失的发生具有根源性作用，而瞿天保在封闭下水管时难以预见检查盖处可能发生漏水情况，故中北公司的过错大于瞿天保的过错，本院酌定中北公司承担50%的责任，瞿天保承担40%的责任，天宇公司承担10%的责任。关于原告的损失确定如下：1、装修损失；鉴于原告以房屋处于持续漏水，具体的装修损失目前难以确定，原告暂撤回该项诉讼请求，可以待确定后另行处理；2、居住利益损失；本院结合到原告房屋的装修被侵蚀情况，以及污水长期给原告居住和心理造成的严重影响，酌定每月按照1000元计算，共计16000元；综上，本院依据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十五条之规定，判决如下：一、被告瞿天保将××小区3号楼2单元901室自家卫生间的地面防水进行修理（标准为避免漏水），于本判决生效后二日内履行；二、被告北京天宇福霖物业管理有限公司赔偿原告芦振生、池桂菊居住利益损失一千六百元，于本判决生效后三日内履行；三、被告北京中北长城房地产开发有限公司赔偿原告芦振生、池桂菊居住利益损失八千元，于本判决生效后三日内履行；四、被告瞿天保赔偿原告芦振生、池桂菊居住利益损失六千四百元，于本判决生效后三日内履行；五、驳回原告芦振生、池桂菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百元，由原告芦振生、池桂菊负担二百元，已交纳；由被告北京中北长城房地产开发有限公司负担一百元，由被告北京天宇福霖物业管理有限公司负担二十元，由被告瞿天保负担八十元，均于本判决生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员　　赵永攀二〇一六年四月二十六日书　记　员　　梁　宇微信公众号“”