（2016）苏05民终1221号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-12-26
案件名称
苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社与黄绍军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄绍军,苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终1221号上诉人（原审被告）黄绍军。委托代理人刘银，江苏名仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇新华路116号。负责人钱建华，该社总经理。委托代理人徐军，江苏五洲信友律师事务所律师。委托代理人徐冠，江苏五洲信友律师事务所律师。上诉人黄绍军因与被上诉人苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社（以下简称天灵村经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴木民初字第721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月4日，天灵村经合社（甲方、出租方）与黄绍军（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将木渎镇香港街商业广场三号楼一楼1间A1和二楼3间约600平方米租赁给乙方经营，乙方不得擅自转租、转让；租赁期限为4年，自2014年2月18日至2018年2月27日止；年租金18万元，2015年1月27日支付第二年租金，租金先付后用，一年一付，并提前一个月支付，租金二年不变，第三年开始每年递增6%。一审庭审中，天灵村经合社陈述，黄绍军自2014年2月28日起承租涉案房屋，租赁合同系其与黄绍军后签订的，租赁合同中载明的“租赁期限自2014年2月18日至2018年2月27日止”系书写错误，实际应为“自2014年2月28日至2018年2月27日止”。另，其并未向黄绍军承诺其承租房屋的楼下房屋不会出租别人用来开夜总会。双方一致确认：黄绍军仅支付了2015年2月28日至2016年2月27日期间的房屋租金7万元，尚余11万元租金未支付。以上事实由天灵村经合社提供的《租赁合同》、房产证、询问笔录及一审庭审笔录予以证实。原审原告天灵村经合社的诉讼请求为：黄绍军立即支付天灵村经合社2015年2月28日至2016年2月27日期间的房屋租金11万元。原审法院认为：双方当事人签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。现黄绍军尚结欠天灵村经合社2015年2月28日至2016年2月27日期间的房屋租金11万元，故天灵村经合社要求黄绍军支付2015年2月28日至2016年2月27日期间的房屋租金11万元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于黄绍军辩称天灵村经合社曾口头承诺不会将其承租房屋的楼下房屋出租别人开夜总会，天灵村经合社对此不予认可，黄绍军亦未提供证据予以证明，故对黄绍军的上述辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十六条之规定，原审法院判决：黄绍军于判决生效之日起十日内支付苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社2015年2月28日至2016年2月27日期间的房屋租金人民币110000元。案件受理费减半收取人民币1255元，由黄绍军负担。上诉人黄绍军不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，确定责任不明。根据双方合同约定，天灵村经合社应当为我方提供良好的经营环境，但天灵村经合社让楼下承租人开设夜总会，噪音很大，怨声载道，环保部门也多次来查看，给我方经营造成重大损失。由于天灵村经合社的问题，导致我方不能办理营业执照，不能按时开业，天灵村经合社也同意减免我方租金45000元。二、原审判决未到期的债务没有法律依据。我方的到期债务计算至天灵村经合社起诉之时（2015年10月8日）共220天计110000元，已付70000元，实际欠付40000元，减去天灵村经合社同意免除的45000元，我方不欠天灵村经合社到期债务。天灵村经合社起诉之后至2016年2月27日的租金均为未到期债务。综上，原审判决事实不清，责任不明，缺少法律依据，请求二审法院发回重审或查明事实、依法判决，案件受理费由天灵村经合社负担。被上诉人天灵村经合社二审辩称：黄绍军上诉的事实和理由不具有真实性，原审判决事实清楚、证据充分，请求驳回上诉。二审查明事实与原审法院查明事实一致。二审中，双方认可涉案房屋租赁期限为2014年2月28日至2018年2月27日。黄绍军认为：其最早的房屋租赁合同是与案外人施晓东签订的，当时施晓东是整幢房屋的承包人，后来天灵村经合社与施晓东发生纠纷，起诉收回了房屋的相应权利，其又和天灵村经合社补签了租赁合同。期间由于天灵村经合社不能提供相关手续导致其未能取得营业执照无法开业营业，经过和天灵村经合社负责人钱建华协商，钱建华同意免收其租金45000元。黄绍军提供其与钱建华2015年12月25日的对话录音资料一份，用以证明钱建华同意减免租金45000元的情况。天灵村经合社认可房屋租赁合同签订的过程，但认为双方就房屋租赁问题进行过多次磋商，钱建华的意见是如果黄绍军能够按期支付租金，可以给予几个月的租金优惠，由于黄绍军一方要求赔偿装修损失，导致磋商未果，引发本次诉讼，磋商中的条件并非天灵村经合社最终的承诺。二审另查明，天灵村经合社（甲方）与黄绍军（乙方）签订的租赁合同第四条责任、权利和义务中第5点约定：“甲方为乙方提供良好的经营环境，包括水电气、广告以及物业管理等。”天灵村经合社认为其已经提供了正常的交通、停车服务以及可以安全使用的房屋。黄绍军认为除了物业管理之外还需要提供一个可以正常营业的环境，楼下夜总会对其饭店白天的经营没有影响，但其饭店主要经营夜宵，这个时候也是夜总会经营时间，夜总会的噪音造成楼上房屋震动，客人无法正常用餐。黄绍军称天灵村经合社对其经营造成的损失其将保留索赔的权利。本院认为：天灵村经合社与黄绍军签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方确认合同的履行期限实际为2014年2月28日至2018年2月27日。合同约定租金先付后用，一年一付，并提前一个月支付，故第二年2015年2月28日至2016年2月27日期间的房屋租金18万元应于2015年1月28日之前履行，该期间租金黄绍军仅支付7万元，天灵村经合社主张黄绍军支付租金11万元，应予支持。黄绍军上诉认为自天灵村经合社2015年10月8日起诉至2016年2月27日期间的租金为未到期债务与合同约定不符，本院不予采纳。黄绍军上诉认为天灵村经合社允许其承租房屋楼下经营夜总会影响其饭店经营，不符合合同中“提供良好经营环境”的约定，但未能提供证据证明夜总会对其经营造成的影响，其以此为由拒交租金缺乏事实依据。关于减免租金45000元，天灵村经合社不予认可，黄绍军未能提供证据证明其所称的因天灵村经合社未能及时提供材料导致其无法办理营业执照的情况，其提供的录音资料也不足以证明与天灵村经合社就租金减免达成一致意见，且根据黄绍军陈述，其将另行向天灵村经合社主张损失，故对黄绍军要求减免租金45000元的主张，本院亦不予支持。综上，上诉人黄绍军的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2510元，由上诉人黄绍军负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一六年四月二十六日书 记 员 张维雯 来自：