（2016）粤2072民初3219号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2017-03-30
案件名称
中山市荣顺物业管理有限公司与蔡品义、王丽丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市荣顺物业管理有限公司,蔡品义,王丽丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初3219号原告：中山市荣顺物业管理有限公司，住所地中山市横栏镇顺兴南路39号第18幢二楼。法定代表人：杜亨栋，总经理。委托代理人：何玲玲、吴文盛，广东孚道律师事务所律师、律师助理。被告：蔡品义，男，1978年12月出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：王丽丽，1978年11月出生，汉族，住浙江省缙云县。原告中山市荣顺物业管理有限公司（以下简称荣顺公司）诉被告蔡品义、王丽丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法由审判员何文璋独任审判，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告荣顺公司的委托代理人何玲玲，被告蔡品义、王丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣顺公司诉称：2011年8月18日，被告与荣顺公司签订《中山市商品房买卖合同》，两被告向荣顺公司购买了中山市横栏镇**华庭*期*幢***房，该房屋建筑面积是125.84平方米。被告于2012年12月30日办理了收楼手续。收楼时原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。协议约定，物业管理费按建筑面积每月每平方米2元计算，被告需于每月5日之前交纳当月物业管理服务费，未按协议约定交纳物业管理费时，原告有权要求被告从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金。自2015年1月起至2016年1月止，被告尚欠原告物业管理服务费人民币3276元。为此，原告诉至本院。请求判令：1、被告向原告支付物业管理费人民币3276元，以及违约金人民币678元（共计人民币3954元）；2、被告承担本案诉讼费用。原告荣顺公司对其陈述的事实，提供的证据有：1、中山市商品房买卖合同；2、中山市商品房销售登记备案表，证明被告向荣顺隆（中山）房地产有限公司购买商品房，并就付款、交楼期限、建筑面积等相关事宜作出约定的事实；3、前期物业管理服务协议，证明原告与被告就物业管理费及违约金等相关事项作出约定的事实。被告蔡品义、王丽丽书面辩称：一、原告在我没有违反国家相关法律法规的情况下，以我在阳台门框里装防盗门影响围观和我违反装修时跟跟物业签的装修协议为由扣押我的装修押金；（1）在阳台门框里装防盗门不影响整体外观；根据2007年10月1日颁布的《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人和使用人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。以及2007年10月1日修订版《物业管理条例》及《中山市物业管理条例细则》中规定的《物业管理协议》和《业主公约》不得和法律、法规和规章相抵触。阳台是属于半封闭状态且产权是业主的，原告在我没有损害房屋结构、外貌和公共部分情况下无权限制我安装防护防盗设施。（2）物业公司不作为，没有为答辩人解决物业使用过程中出现的缺陷问题；2013年上半年我装修时是跟物业签署装修协议，不签此协议就不给办装修许可，这是鹿茵业主众所周知的。但是如果按物业的要求把拉闸门装在落地门里面，按落地门的结构根本无法上锁和开门，有些业主是装在里面，他们是锯了门扳手和以前配套的是暗锁才可装。当时装外面的时候物业也是派保安过来现场看过，保安看了门的把手结构存在缺陷，也没说什么离开了。那么物业派过来的人没有制止情况下可视为物业公司默许我装外面。但是物业一直以我违反了当时签的协议为由迟迟不给我退装修押金，我也一直跟物业几个经理（叶经理、苏经理、李经理）沟通要求物业公司帮我把门问题解决掉，以便我按物业公司的要求把拉闸门装到落地门里面。物业公司是有义务为业主解决在使用物业过程中出现的问题，但到现在我的门还是那样，我的装修押金还在物业公司。二、我在自家阳台门框里面装防盗门是正当且是必要的；2016年1月初，我们5栋就是由于物业的限制我们业主装防盗门，在傍晚79点这两个小时内，有6户以上业主家里被盗，这是我们小区业主都知道的事。4楼我家404房和和3楼304房业主由于下班回来早以及在阳台装了防盗��没让小偷得逞，但是304房的生活阳台隐形防盗网都被小偷拉开，4楼403房是全部装了防盗设施才幸免。法院可以到我们横栏西冲派出所调阅业主报警记录。那天被偷的业主有：*栋***郭美红、*栋***欧阳立秋、*栋***梁俊杰、*栋***冯润泉、*栋***等业主。三、原告乱收业主装修押金和所谓的装修管理费；根据《中山市物业管理条例细则》第三十七条规定“物业管理公司可向业主收取不高于2000元的装修保证金，在装修完成后再没有损害房屋结构、外貌和公共部分以及其他违法约定行为的，物业管理公司应把装修保证金退还业主”。但是原告收了我3000元的装修押金和300元的装修管理费。总之，根据以上所述，答辩人请求法庭：第一：原告起诉的主体资格不成立，请求法院依法驳回原告的诉求；第二：请求法院撤销答辩人和物业签订的霸王条款；第三：请求法院支持答辩人要���物业公司退还答辩人的装修押金和装修管理。被告蔡品义、王丽丽对其陈述的事实，提供的证据有：1、手机短信，证明原告以被告在阳台门框装防盗门影响外观和被告装修时违反物业装修协议为由扣押被告的装修押金；2、装修押金收据2张，证明被告因装修向原告交纳3000元装修押金和装修管理费300元；3、物业管理费收据2张，证明被告已交纳2013年2月至4月、2014年5月至12月的物业管理费；4、原告出具的《关于安装防盗门通知事宜》，证明原告也确认同意业主安装防盗门；5、现场照片，证明因为拉闸门有瑕疵，被告安装防盗门是有必要的，原告以被告私自安装防盗门影响外观为由扣押被告的装修押金是不合理的。经审理查明：被告于2011年8月18日通过银行按揭的方式购买了中山市横栏镇***路**号**华庭*期*幢***房。商品房买卖合同约定的建筑面积是125.84平方米。被告于2010年12月30日办理收楼手续，收楼时原、被告双方签订《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理费按每月每平方米建筑面积2元计，如被告未按时交纳物业管理费，滞纳金需从逾期之日起按每天百分之一予以计算。被告从2015年1月开始不再交纳物业管理费，截至2016年1月共欠物业管理费3276元。为此，原告诉至本院，主张前述诉求。本院认为：原、被告双方自愿签订前期物业管理服务协议后，形成物业服务合同关系，原告依约提供了物业服务，被告应依约支付物业管理费。现原告诉请被告支付物业管理费3276元依据充分，本院予以支持。至于违约金678元的问题。本案中，被告认为该违约金不合理，不应支付，却以原告的物业服务及房屋修缮有意见为由据此拒交，上述事实不构成其拒交物业管理费的正当理由。但由于原告主张的违约金数额过高，且其也未能举证证明其损失的具体数额，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条第二款的规定，迟延支付物业费造成的损失可以推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。故本院酌定被告应负担的合理违约金以参照中国人民银行银行同期同类贷款利率计算为准。对于被告对原告的物业服务、房屋修缮存在意见，可另循其他途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡品义、王丽丽于本判决生效之日起3日内支付原告中山市荣顺物业管理有限公司物业管理费3276元及违约金（2015年1月至2016年1月的违约金从每月25日起以每月实际拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至本判决确定履行之日止）；二、驳回原告中山市荣顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告蔡品义、王丽丽负担(该款原告已预交，本院不作清退，由被告在支付上述款项时迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何文璋二Ｏ二Ｏ一六年四月二十六日书记员 袁超华 百度搜索“”