（2016）粤1972民初318号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-10-21
案件名称
东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司与王海林租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司,王海林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十六条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初318号原告：东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：谢艳红，系该公司总经理。委托代理人：刘小闹，广东林德律师事务所律师。委托代理人：陈进祥，广东说文律师事务所律师。被告：王海林，男，汉族，1982年8月4日出生，住河南省睢县。原告东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司（以下简称维也纳酒店）诉被告王海林租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员毛宇翔适用简易程序独任审理，并于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告维也纳酒店的委托代理人刘小闹到庭参加了诉讼，被告王海林经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告维也纳酒店诉称：2013年7月王海林与维也纳酒店签订两份租赁合同，合同约定王海林承租维也纳酒店管理的位于东莞市厚街镇中兴路XX号XX楼8XXX、8XXX两间办公室，合同对租金、水电费等事项进行了详细的约定。合同签订后维也纳酒店依约将上述租赁物交付给王海林使用，王海林开始均按时交付租金等费用。2015年6月开始，王海林以自身经营困难为由拖延交付租金等费用，至今为止己经拖欠租金长达6个月。虽经多次催收，王海林均拒绝支付租金。为维护自身的合法利益，原告诉至法院，请求依法判令：1.原告与被告签订的租赁合同立即解除；2.被告立即向原告支付房屋占用费、水电费、卫生费暂计至起诉之日为78,055元，计至租赁物实际返还之日止；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，维也纳酒店明确其诉请的卫生费即为合同中约定的垃圾清运费。被告王海林未提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。本院经审理查明：2013年7月12日，王海林以东莞市鑫聚通投资管理有限公司的名义，与维也纳酒店签订租赁合同，向维也纳酒店租赁位于东莞市厚街镇中兴路35XX楼8XXX号房屋。租期为2年，从2013年9月1日起至2015年9月1日止。每月租金为4,431元，租金每二年递增10%，于每月5日前支付，如迟延支付，按欠费总额的3%每日支付滞纳金，迟延支付超过五天，维也纳酒店有权终止合同。王海林需向维也纳酒店支付房屋租赁保证金8,862元，预交一个月租金4,431元。双方还约定，每月收取100元垃圾清运费、100元电梯维护费，电费、水费以政府价格按实际使用收取。此后，王海林又再次以东莞市鑫聚通投资管理有限公司的名义，与维也纳酒店签订租赁合同，向维也纳酒店租赁位于东莞市厚街镇中兴路XX号XX楼8XXX号房屋。租期为5年，从2013年8月10日起至2018年8月10日止。每月租金为5,000元，租金每二年递增10%，于每月5日前支付，如迟延支付，按欠费总额的3%每日支付滞纳金，迟延支付超过五天，维也纳酒店有权终止合同。王海林需向维也纳酒店支付房屋租赁保证金10,000元，预交一个月租金5,000元。双方还约定，每月收取100元垃圾清运费、100元电梯维护费，电费、水费以政府价格按实际使用收取。上述两份租赁合同签订后，王海林按约缴纳了租赁保证金，并开始使用案涉房屋。维也纳酒店主张，王海林起初尚能按约支付租金、管理费等款项，但自2015年6月起，就以经营困难为由拒不支付任何款项。2015年9月起，8XXX号房屋的租赁合同到期后，王海林继续使用该房屋，并未退租。维也纳酒店确认，案涉两间房屋的租赁保证金并未退回。该两间房屋也并未办理房产证，未取得建设工程规划许可证及竣工验收许可证，故要求参照租赁合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。维也纳酒店并未向本院提交证据证明王海林使用的两间房屋自2015年6月起有产生水电费支出及存在拖欠水电费的情形。以上事实，有原告维也纳酒店提交的租赁合同二份、催缴通知书及邮单、交费通知单以及本案一审庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，维也纳酒店出租给王海林的房屋，并未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证及竣工验收许可证，因此，维也纳酒店将该房屋出租给王海林，违反了法律强制性规定，案涉的租赁合同应当属于无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，王海林应当参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据双方之间的租赁合同，2015年6月至8月，案涉两间房屋的租金分别为4,431元/月及5,000元/月，2015年9月起，租金应当增长为4,874.1元/月及5,500元/月。即王海林应当向维也纳酒店支付2015年6月至8月期间的房屋占有使用费共计28,293元，并自2015年9月起按4,874.1元/月及5,500元/月的标准支付两间房屋的占有使用费。同时，维也纳酒店分别收取了两间房屋的租赁保证金8,862元和10,000元，并分别预收了一个月租金4,431元及5,000元。如前所论述，维也纳酒店与王海林签订的两份租赁合同均为无效合同，故维也纳酒店应当向王海林退回租赁保证金。因此，租赁保证金及预收租金可全部抵扣2015年6月至8月房屋占有使用费。即王海林应当自2015年9月起分别按4,874.1元/月及5,500元/月的标准向维也纳酒店支付东莞市厚街镇中兴路35XX楼8XXX、8XXX号房屋的占有使用费。关于水电费。由于维也纳酒店并未向本院提交证据证明王海林自2015年6月起使用案涉两间房屋产生了水电费支出及拖欠水电费的情形，故对于维也纳酒店的该项诉请，本院不予支持。关于卫生费。维也纳酒店明确该费用即双方租赁合同中所约定的垃圾清运费。参照双方之间的租赁合同约定，王海林应在占有使用两间案涉房屋期间每月支付共计200元的垃圾清运费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司与被告王海林之间关于租赁东莞市厚街镇中兴路35XX楼8XXX、8XXX号房屋的两份房屋租赁合同无效；二、限被告王海林于本判决生效之日起三日内按4,874.1元/月的标准向原告东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司支付东莞市厚街镇中兴路35XX楼8XXX号房屋的占有使用费，自2015年9月1日起计至实际返还该房屋之日止；三、限被告王海林于本判决生效之日起三日内按5,500元/月的标准向原告东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司支付东莞市厚街镇中兴路XX号XX楼8XXX号房屋的占有使用费，自2015年9月1日起计至实际返还该房屋之日止；四、限被告王海林于本判决生效之日起三日内按200元/月的标准向原告东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司支付东莞市厚街镇中兴路35XX楼8XXX及8XXX号房屋的垃圾清运费，自2015年6月1日起计至实际返还该房屋之日止；五、驳回原告东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果王海林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取诉讼费876元（原告已预缴），由原告东莞市维也纳兴舞酒店管理有限公司承担400元，被告王海林承担476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 毛宇翔二〇一六年四月二十六日书 记 员 张 静 来源：百度“”