（2016）京01民终2356号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2016-05-26

案件名称

陈红庆与刘成如房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈红庆,刘成如

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2016）京01民终2356号上诉人（原审原告）陈红庆，男，1969年12月31日出生。委托代理人何京胜，北京金沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘成如，男，1945年5月31日出生。上诉人陈红庆因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈红庆在原审法院起诉称：2012年11月9日，我根据网上广告与刘成如取得联系，双方签订了《租房租赁合同》，约定刘成如将33号东北侧二楼的房屋（以下简称涉案房屋）约250平方米出租给我，租赁期限自2012年11月15日至2017年11月15日，年租金20万元，每年5月15日及11月15日之前支付，我支付2万元作为保证金。同日，我们双方签订《协议书》，约定我向刘成如支付涉案房屋内的设备用品及广告的转让使用费等6万元，期满后完好交回，保证金2万元到期后退回。合同签订后，我依约履行了全部义务，并在刘成如的许可下对房屋进行了装修，之后租赁房屋一直由我正常使用。2014年11月24日，我依约向刘成如支付了半年的房租。12月底，租赁房屋突然被断水断电，虽经我多次找到刘成如要求解决，但其均推脱。至今租赁房屋依然处于无水无电的状态，根本无法使用，我签订合同的目的无法实现，故诉至法院，要求解除双方签订的合同，刘成如返还转让使用费6万元及给崔健的房租9万元、保证金2万元、装修费8万元，并要求刘成如赔偿因其违约导致的损失10万元。刘成如在原审法院答辩称：同意解除合同，不同意其他诉讼请求，我没有违约。陈红庆称其在2014年11月24日向我支付半年房租不属实，我没有收到房租。陈红庆有违约行为，突然断水断电不是我的原因，是因为陈红庆没有向原房主交纳水电费，导致房主断水断电。陈红庆在租赁过程中，多次违反治安管理法律法规，有聚众赌博和允许他人赌博的行为。2014年10月、2015年1月，陈红庆因聚众赌博被大钟寺派出所行政拘留。我没有违约行为，陈红庆不支付租金并违反合同约定违法经营属于违约，断水断电不是我造成的。原审法院审理查明：2012年11月9日，刘成如（出租方、甲方）与陈红庆（承租方、乙方）签订《租房租赁合同》，约定刘成如将其从案外人崔健处租来的涉案房屋转租给陈红庆，面积约250平方米，租赁期限自2012年11月15日至2017年11月15日，年租金20万元，每年5月15日前和11月15日前交付租金，陈红庆同意预交2万元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵，如无欠交房租，则退还保证金，水电费由陈红庆负担。该合同第八条约定“在承租期间，乙方必须合法使用，不得经营黄、赌、毒等违法的行业，否则造成的后果由乙方全部承担，甲方将提前收回房屋，并不承担任何违约责任。”同日，双方签署《协议书》，约定陈红庆支付涉案房屋内的设备用品及广告的转让使用费6万元，一次性支付，期满后交回，永久设备不可丢失、损坏，保证金2万元在2013年2月15日前支付，到期后如出现物品损坏可协商解决，如物品完好无损，则退还保证金。双方均确认陈红庆已向刘成如交纳房租至2014年11月15日，并确认陈红庆已交纳2万元保证金。陈红庆称其于2014年11月24日向刘成如委托的收款人崔健交纳2014年11月16日至2015年5月15日的房租9万元，并提交收条为证；就此，刘成如否认崔健系代刘成如收取房租。崔健到庭接受询问，其表示本案房屋是自己从北京康福瑞假日酒店公司租赁过来，后来崔健委托刘成如看管房屋，每年给刘成如5万元，刘成如帮助将房屋出租，双方签订租房合同，刘成如每年向崔健支付15万元，2014年11月24日，因刘成如生病住院，因此陈红庆将9万元房租交给了崔健，还差1万元。陈红庆称刘成如存在擅自停水停电、擅自更换大门锁芯导致陈红庆无法进去等违约行为，陈红庆并称自己已将水电费交到了截至2014年9月份，因2014年11月份停水停电，自己就锁门离开了涉案房屋，后一直协调水电事宜，未果，后其于2015年2月回到涉案房屋，发现刘成如换了锁芯无法进入房屋。刘成如表示陈红庆自己锁的大门，并称因陈红庆拖欠2014年11月至2015年2月水电费，因此房主停水停电，刘成如还称陈红庆存在涉赌情况，陈红庆否认涉赌，后法院前往北京市公安局海淀分局调查，该局向法院出示2014年10月15日《行政处罚决定书》，该决定书记载2014年10月15日0时许，违法行为人陈红庆伙同他人在本案房屋棋牌室二层包间内，为李唐涛、张雄敏等人以推筒子的方式进行赌博提供条件，后被民警抓获，并对陈红庆行政拘留5天。诉讼过程中，刘成如擅自将本案房屋打开，并将房屋另行租给案外人，法院已前往现场清点物品，陈红庆已确认物品清点完毕，无缺失。刘成如称，因在法院2015年5月6日开庭中，陈红庆起诉要求解除合同，刘成如同意解除合同，故刘成如主张双方合同于2015年5月6日解除，因其需要向上一家交纳房租，为了避免损失扩大，所以其进入房屋，并将房屋租给他人。就刘成如主张合同于2015年5月6日解除，陈红庆同意。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《租房租赁合同》、《协议书》、收条、《行政处罚决定书》及本案庭审笔录在案佐证。原审法院判决认定：陈红庆与刘成如签订《租房租赁合同》、《协议书》均系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应遵守执行。诉讼中，刘成如主张合同于2015年5月6日解除，陈红庆同意，法院依法确认合同于2015年5月6日解除。就合同解除的原因，陈红庆称因刘成如停水停电、擅自更换门锁导致，刘成如称因陈红庆拖欠水电费、涉赌导致，根据本案查明的情况，陈红庆称2014年11月就停水停电，但其水电费仅交至2014年9月，且经北京市公安局海淀分局查实，陈红庆确实存在涉赌一事，陈红庆主张刘成如私自换锁，但在租赁期间内，房屋由陈红庆控制，陈红庆主张刘成如有换锁行为，就此应提交相应的证据，现刘成如否认自己换锁，陈红庆未提交刘成如换锁的证据，故法院对于陈红庆的主张不予采信，合同解除的原因，系因陈红庆违约所致，故陈红庆要求刘成如支付违约损失，没有事实与法律依据，法院不予支持。现双方合同提前解除，陈红庆要求刘成如返还涉案房屋内的设备用品及广告的转让使用费，法院综合合同履行情况酌定刘成如予以返还。就陈红庆要求返还保证金及交纳给崔健的租金的诉讼请求，按照合同约定，合同终止时，保证金当做房租冲抵，如无欠交房租，则退还保证金，现陈红庆主张其向刘成如的委托代理人崔健支付了2014年11月16日至2015年5月15日的房租9万元，但刘成如否认其与崔健存在委托收款关系，考虑到崔健系刘成如上一家房东，其本人出庭陈述系代刘成如收取9万元租金，且刘成如亦未向陈红庆主张过2014年11月16日至2015年5月15日租金，故法院对陈红庆的主张予以采信，确认崔健系代刘成如收取了9万元房租。但双方合同于2015年5月6日解除，陈红庆自2014年11月16日起仅交纳9万元房租，尚欠5162元房租，法院在刘成如应退还的保证金中予以扣除。就陈红庆主张的装修费损失，鉴于合同解除的原因系陈红庆违约所致，故法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、陈红庆与刘成如于二〇一二年十一月九日签订的《租房租赁合同》及《协议书》于二〇一五年五月六日解除；二、刘成如于本判决生效之日起七日内，退还陈红庆转让使用费一万四千元、保证金一万四千八百三十八元；三、驳回陈红庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。陈红庆不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第二项、第三项，依法改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求。上诉理由：一、行政处罚的时间发生在被上诉人收取房租之前。租房合同明确约定每年的11月15日是支付房租的时间点，涉诉的行政处罚时间是2014年10月15日，在上诉人被行政处罚的一个多月，被上诉人依然收取了上诉人交纳的下半年度房租，若被上诉人认为上诉人因涉赌导致违反租房合同约定并主张解除的话，被上诉人应于2014年11月15日前提出并拒收上诉人交纳的房租，然而被上诉人不但收取了上诉人支付的房租，亦从未提出所谓因上诉人涉赌导致违约解除的主张。从而充分证明虽然出现了所谓的上诉人涉赌情况，但被上诉人依然以实际履行的方式作出了继续履行合同的意思表示；二、原审法院认定的涉赌并非解除合同的约定条件。租房合同第八条可见承租人不得经营“黄、赌、毒”违法行业。“经营”一词明显表明了该条款的约定属于刑法第303条赌博罪，开设赌场罪的范畴，但上诉人并未受到刑事处罚；三、房租的收取从来就不应以合同解除时间作为唯一标准。原审判决认为虽然我方交了房租，但合同解除时间是2015年5月6日，根据北京市最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答第六条规定租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。”在本案中，涉诉房屋被停水停电、被上诉人未经上诉人同意占有涉诉房屋等事实已被确认的前提下，原审法院竟仍以房屋解除之日，即2015年5月6日这一开庭之日作为唯一依据。实际上，上诉人在支付房租后根本未正常使用涉诉房屋，从而导致合同目的不能实现。退一万步讲，若按照原审法院的逻辑，原审法院在收到起诉状后及时开庭而不是拖延数月才开庭就可以早早确定合同解除，若原审法院开庭时间是确定上诉人房租交纳多少的关键，那么原审法院长期不开庭审理导致上诉人关于房租的诉求受到损害，这一逻辑亦就相应成立，原审法院回避法律规定，从而作出错误判决。刘成如同意原审法院判决，不同意陈红庆的上诉请求及理由。称：关于房租交纳时间，上诉人于2014年10月15日以后交纳的房租跟被上诉人无关，断水断电亦跟被上诉人无关；关于上诉人涉赌一事，被上诉人从医院回到涉案房屋时已是2014年11月19日，上诉人已经在拘留所。上诉人以前开设棋牌室，在棋牌室经营过程中玩的是“推筒子”，“推筒子”在法律上就是赌博、坑人的事情，故我不同意上诉人所述。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方均应依照合同约定履行各自义务。原审诉讼中，刘成如主张合同于2015年5月6日解除，陈红庆同意，对此，本院不持异议。陈红庆上诉称在支付房屋租金以后根本未正常使用房屋，未能提供相应证据，本院对此不予采信。在合同履行中，陈红庆确有在涉案房屋内的涉赌行为，被行政处罚，后业主将涉案房屋停电，故导致合同解除的原因系陈红庆的违约行为所致。关于陈红庆主张刘成如在其赌博事件发生后，仍收取其租金，系以实际履行的方式作出了继续履行合同的意思表示之说，依照查明的事实，该笔租金并非刘成如本人收取，故陈红庆的该项主张依据不足，本院不予采信。关于保证金，依照合同约定，合同终止时，当做房租冲抵，如无欠交房租，则退还保证金。现陈红庆尚欠租金5162元，依照合同应从保证金中扣除，故原审法院判令刘成如退还陈红庆剩余保证金正确，应予维持。关于转让费，双方约定陈红庆支付涉案房屋内的设备用品及广告的转让使用费，原审法院根据双方的合同履行情况所作的处理并无不妥，陈红庆上诉要求转让费全部退还没有依据，本院不予支持。关于陈红庆主张装修损失，由于导致合同解除的原因系陈红庆违约所致，故其该项请求，本院不予支持。关于陈红庆主张涉诉房屋被停水停电的问题，陈红庆并无证据证明系刘成如所为，故其要求刘成如据此承担违约责任，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三千二百七十五元，由刘成如负担五百二十元（于本判决生效后七日内交纳）；由陈红庆负担二千七百五十五元（已交纳）。二审案件受理费三千二百七十五元，由陈红庆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　柳适思审判员　　刘秋燕审判员　　王爱红二〇一六年四月二十六日书记员　　赵梦芸百度搜索“”