（2015）迎民初字第2845号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-11-02
案件名称
史瑞君与山西华嘉盛房地产开发集团有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市迎泽区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
史瑞君,山西华嘉盛房地产开发集团有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
全文
山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎民初字第2845号原告史瑞君，女，1985年11月19日出生，汉族，住太原市杏花岭区。委托代理人张鑫，山西中诚律师事务所律师。委托代理人赵虎，山西中诚律师事务所律师。被告山西华嘉盛房地产开发集团有限公司，住所地太原市桃园南路64号，组织机构代码71593137-8。法定代表人彭家华，该公司董事长。委托代理人韩长海，男，该公司职工，住太原市。原告史瑞君与被告山西华嘉盛房地产开发集团有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史瑞君委托代理人张鑫、赵虎，被告山西华嘉盛房地产开发集团有限公司委托代理人韩长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史瑞君诉称，2012年9月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的太原市迎泽区上马街86号的御庭华府商城1号楼三层C117号商铺一套，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。合同签订后，2012年9月16日，原告按照合同约定，将所购商铺价款全额支付给被告。根据《商品房买卖合同》第十三条，原、被告双方签订了《御庭华府商铺委托经营合同》，约定由被告对上述商铺进行经营管理，并按时足额向甲方支付约定的经营收益，但到目前为止，被告尚欠原告16016.34元，原告多次向被告主张索要经营收益，被告方均以各种理由推拖拒付。根据《御庭华府商铺委托经营合同》第六条违约责任第二条规定：如在委托商铺经营中，乙方未能及时的向甲方支付委托经营收益，如乙方每延期一天将支付甲方万分之一的违约金。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告未在约定期限内为原告办理产权登记，使原告所购商铺无法进行产权分割登记，原告有权要求退房、解除合同并归还购房款。另被告在2009年就签订了公担抵字第2009抵字018号《抵押合同》，以在建的“御庭华府”小区的1#楼、3#楼的住宅、商铺、车库共计121669.91平方米的建筑物设定抵押。目前此抵押合同已经生效，并被太原市中级人民法院强制执行，导致原告遭受重大损失，无法实现合同目的。故诉至贵院。请求：1、解除原、被告2012年9月16日签订的《商品房买卖合同》和2012年9月16日签订的《御庭华府商铺委托经营合同》；2、被告返还原告所购商铺的价款206115元；3、被告承担原告已付购房款一倍的赔偿金206115元；4、被告支付原告拖欠的经营收益共计16016.34元；5、被告支付逾期的经营收益违约金96.46元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告山西华嘉盛房地产开发集团有限公司辩称，一、原告要求被告承担已付购房款一倍赔偿金的诉讼请求依法不应当支持。1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在700天内将办理权属登记需由××提供的的资料报产权登记机关备案，并不是在700天内办理完成产权登记手续。因此，房屋产权证办理完成进行产权证的分割是否受阻，尚不确定，故本案合同约定××可以退房的条件尚未成就，原告的主张依法不应当支持。2、即使原告要求退房，其要求被告承担已付购房款一倍赔偿金的诉讼请求依法不能成立。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定提出要求被告承担已付购房款一倍赔偿金的主张，但本案并不存在司法解释第九条规定的情形。被告以在建的“御庭华府”工程项目抵押贷款属于公开信息，不存在被告“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，而且，被告是在已经取得商品房预售许可证情况下进行销售，不存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，更不存在“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”；也不存在司法解释第十八条、第十九条的情形，因此，原告的这一诉讼请求依法不应当支持。二、关于原告要求被告承担拖欠的经营收益和支付逾期的经营收益违约金的请求，双方虽然签订了《御庭华府商铺委托经营合同》，但由于受到五一路道路延迟改造工程影响，《御庭华府》商铺至今未能开业。被告在没有任何经营收益的情况下，仍向原告支付“经营收益”并达到其购房款的20﹪以上。目前由于公司经营困难，暂无力支付经营收益，希望能得到原告的谅解。经审理查明，2012年9月16日，被告山西华嘉盛房地产开发集团有限公司（××）与原告史瑞君（××）签订了编号为1401204060320的《商品房买卖合同》。合同约定原告以总价款206115元人民币购买被告位于太原市迎泽区上马街86号御庭华府商城1号楼三层C117号房，该商铺仅作商业用途。合同第八条约定，××应当在700天内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，并负责办理商铺的房屋产权证。如因房屋产权证分割受阻影响××取得产权证书，××有权退房，并由××将××已付房价款全额退还××。如××不退房，××有权放弃××办理分割产权的权利。2012年9月16日，原告史瑞君（甲方）与被告山西华嘉盛房地产开发集团有限公司（乙方）签订了编号为1401204060320的《御庭华府商铺委托经营合同》。合同约定：鉴于甲方拥有御庭华府商城1号楼三层C117号（以下简称“该商铺”）的所有权，乙方愿意接受甲方委托对该商铺进行经营管理。委托管理期限自甲方向开发商付清购买商铺的全款项之次日（以最后一笔购房款到账开具的收据所注明的日期为准）起开始计算至2022年9月16日止。管理期限为壹拾年一个周期，期满经双方协商一致可以顺延。甲方第一年经营收益标准为甲方购房款总额的11﹪；每月经营收益标准为购房款总额的11﹪/12；日经营收益标准按一年365天计算（第一年的年收益率为11﹪，次年的年收益率为12﹪，之后的年收益率为12﹪）。甲方2012年12月31日前的首期经营收益，按实际天数支付，乙方在2013年1月31日前一次性全部支付；2013年之后的收益，乙方每半年向甲方支付经营收益，乙方于每年6月和12月的30日前以银行转账的方式支付。如在委托商铺经营中，乙方未能及时的向甲方支付委托经营收益，如乙方每延迟一天将支付甲方万分之一的违约金。原告提交的编号为“0805522”的收据载明，2012年9月16日史瑞君交付被告206115元；收款事由：C117。原告提交并由本院核实的山西省产权交易中心股份有限公司关于被告债权转让信息显示：被告与中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司签订了两笔抵押合同，其一为公担抵字第2009抵字018号《抵押合同》，以在建的“御庭华府”小区的1#楼、3#楼的住宅、商铺、车库共计121669.91平方米的建筑物设定抵押，其中住宅99705.52平方米，商铺15349.07平方米，车库6615.25平方米。其二为公担抵字第2009抵字019号《抵押合同》，华嘉盛房地产公司以土地18245.9平方米设定抵押。该宗土地位于太原市五一路，土地用途为城镇住宅用地14596.7平方米、商务金融用地3649.18平方米，使用权类型为出让。项目发布起止日期为：2014.12.16—2014.12.22。庭审中，被告对上述事实均无异议。庭审时被告陈述争议房屋消防刚验收完，备案手续还没有办，正在和中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司协商。上述事实有《商品房买卖合同》、《御庭华府商铺委托经营合同》、收据、原告账户明细、山西省产权交易中心股份有限公司关于被告债权转让信息及当事人当庭陈述在案为凭。协商。上述事实有《商品房买卖合同》、《御庭华府商铺委托经营合同》、收据、原告账户明细、山西省产权交易中心股份有限公司关于被告债权转让信息及当事人当庭陈述在案为凭。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《御庭华府商铺委托经营合同》为双方当事人意思的真实表示，符合法律、法规的规定，为合法有效的合同，双方均应按合同履行各自的义务。原告已依约交付了购房款，履行了自己的合同义务；被告对欠付原告经营收益16016.34元及违约金96.46元的事实予以认可，故原告要求被告支付经营性收益及经营受益违约金的诉讼请求本院予以支持。依据双方的《商品房买卖合同》第八条约定“××应当在700天内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，并负责办理商铺的房屋产权证。如因房屋产权证分割受阻影响××取得产权证书，××有权退房，并由××将××已付房价款全额退还××”。被告现尚未办理备案及商铺的房屋产权证，未履行双方《商品房买卖合同》中的备案及办理房产证的义务，已构成违约，依照《商品房买卖合同》的约定，满足退房的条件，同时，被告应将原告已付的房价款全额退还原告。被告拖欠原告经营性收益，亦构成违约。被告违约致使《商品房买卖合同》和《御庭华府商铺委托经营合同》的合同目的不能实现，根据《合同法》第94条的规定，原告有权解除与被告的上述两份合同。综上，原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》、《御庭华府商铺委托经营合同》，并要求被告返还其所购商铺的价款206115元的诉讼请求本院予以支持。原告诉称被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求被告承担其已付购房款一倍的赔偿金206115元。被告对争议房屋已在2009年设立抵押之事实无异议，但被告设立抵押在先原告购房在后，原告作为购房人应对其所购房屋的权利状态尽到合理审查义务，原告未提供证据证明其在购房时已尽到合理审查义务，亦存在过失，故原告诉称被告故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的主张本院无法确认，原告要求被告承担其已付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求没有事实上和法律上的依据，本院无法支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一、解除原告史瑞君与被告山西华嘉盛房地产开发集团有限公司之间于2012年9月16日签订的《商品房买卖合同》和《御庭华府商铺委托经营合同》。二、被告山西华嘉盛房地产开发集团有限公司于本判决生效之日退还原告史瑞君购房款二十万零六千一百一十五元。三、被告山西华嘉盛房地产开发集团有限公司于本判决生效之日支付原告史瑞君经营收益一万六千零一十六元三角四分及违约金九十六元四角六分。四、驳回原告史瑞君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千七百二十五元，其中三千零九十二元由原告负担，四千六百三十三元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李彩娟人民陪审员 王 晶人民陪审员 靳 艳二〇一六年四月二十六日书 记 员 王国荣附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条第二项××订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：