（2016）鲁13民终581号

裁判日期: 2016-04-26

公开日期: 2017-02-20

案件名称

王纪刚与临沂市天马制衣有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省临沂市中级人民法院

所属地区

山东省临沂市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王纪刚,临沂市天马制衣有限公司,临沂东旺实业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省临沂市中级人民法院民事判决书（2016）鲁13民终581号上诉人（原审被告）：王纪刚，男，1976年1月8日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区绿杨谢小区**号楼*单元***室。委托代理人：吴彤章，山东兰亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沂市天马制衣有限公司。住所地：临沂市河东区人民大街与龙山路交汇东南角。法定代表人：李少奎，经理。委托代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。原审被告：临沂东旺实业有限公司。住所地：临沂市兰山区沂蒙路与解放路交汇处南50米路东（沂蒙路***号）。法定代表人：张咏梅，经理。委托代理人：马建国，山东兰亭律师事务所律师。委托代理人：高君，男，1970年9月6日出生，汉族，该公司员工，住临沂市兰山区东山小区17号楼2单元102室。上诉人王纪刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰民初字第6863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。临沂市天马制衣有限公司（以下简称天马公司）一审诉称，1999年初，经朋友介绍原告就购买被告临沂东旺实业有限公司（以下简称东旺公司位于兰山区沂蒙路中段165号沿街综合楼一、二层共计489平方米的房屋与东旺公司进行了协商，后双方商定该房屋每平方米2500元，共计约120万元，以后以房管部门登记为准，多退少补。同时，原告分两次向被告东旺公司支付了20万元和30万元共计50万元。此后，双方为了履行合同，在1999年3月20日签订了一份《销售协议书》，将之前口头协商的内容写入了《销售协议书》中，此后，原告又分别支付房款20万元和15万元给被告东旺公司，后原告一直催促被告东旺公司办理房屋过户手续，但被告东旺公司总是找理由推托，2010年4月原告突然收到被告王纪刚起诉原告腾退房屋的诉讼材料，原��才了解到被告东旺公司和被告王纪刚签订了（临交）房地产买卖契约，将原告与被告东旺公司签订的《销售协议书》中卖给原告的房产部分，卖给被告王纪刚。此后，原告向临沂市公安局经侦支队举报被告东旺公司涉嫌诈骗，公安机关经过开展工作，二被告承认签订的买卖契约系虚假合同，双方签订合同的目的是为了向银行贷款和阻止原告履行《销售协议书》。综上所述，原告认为原告在1999年3月20日与被告东旺公司签订的《销售协议书》是合法有效的，被告东旺公司与王纪刚签订的买卖契约侵犯了原告的合法权益，为此，特向法院提起诉讼，请求判决：1、二被告于2005年9月6日签订的（临交）房地产买卖契字1603号房地产买卖契约无效；2、依法确认位于临沂市兰山区沂蒙路中段165号沿街综合楼1、2层共计489平方米的房屋所有权归原告所有，并判令二被告协助原告履行过户手续（过户费用由二被告承担）；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。东旺公司一审辩称，原告主体不适格，1999年3月20日的销售协议书不成立，因为该合同项下的标的物不存在，且四至不清，从原告诉状自认的事实看，本案已超过诉讼时效，我方与王纪刚签订的合同有效，且已办理了过户登记，已履行完毕。王纪刚一审辩称，王纪刚和东旺公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，王纪刚基于合法有效的买卖合同，已经办理了产权登记手续，对包括涉案房产在内的房屋拥有合法有效的产权，基于合同相对性原则，原告应向东旺公司主张合同责任，而无权对王纪刚已经合法拥有的标的物主张物的请求权，其因合同履行过程中未能依约获得合同约定的房产，应当向其合同相对人主张违约责任，而不能提起对涉案房产的确认之诉。其他同东旺公��的辩论意见。原审法院查明，1999年1月29日，临沂市兰山区饮食服务公司（以下简称饮食服务公司）分两次收取原告天马公司购房款50万元。同年3月20日，饮食服务公司与天马公司的法定代表人李少奎签订销售协议书一份，约定：1、饮食服务公司（甲方）将沂蒙路中段165号沿街综合楼部分出售给李少奎（乙方），出售的沿街营业楼分底上两层，建筑面积489平方米（面积以房屋确权证为准）；2、甲、乙双方议定的沿街楼价格为每平方米2500元，共计120万元；3、按照双方达成的协议，乙方采取下列付款方式：乙方于1999年3月20日前预交总额价款50%，余款待甲方给乙方办完全部手续及房屋确权证后三十日内一次性交足（如不交，本协议无效）；4、甲方应在乙方交完预交款后三十日内给乙方办理完全部手续及房屋确权证；5、本协议甲、乙双方签章生效，任何一方不能违约，一方违约罚购买金的壹倍，并可向人民法院起诉；6、乙方不得随意拆改房屋整体结构，否则后果自负。双方均在协议上签字或盖章予以确认。后天马公司与饮食公司达成补充协议书一份，载明饮食公司于1999年3月20日将沂蒙路中段165号沿街综合楼部分出售给李少奎，天马公司于1996年10月成立，李少奎出任天马公司法人代表兼总经理，现沂蒙路中段165号沿街综合楼隶属于天马公司。2004年6月24日，饮食服务公司的法定代表人李爱东向李少奎出具借条一张（载明借款25万元），借款20万元，用途办理土地证、房产证。同年9月23日，李爱东又收取李少奎现金15万元，用于办理土地证、房产证。后天马公司一直使用上述房屋经营至今，但双方未到房产部门办理相关产权变更手续。2005年9月6日，东旺公司（由饮食公司改制而来）与王纪刚签订房地产买卖契��一份，编号为（临交）房地产买卖契字1603号，约定东旺公司将坐落在兰山区沂蒙路中段东侧房地产1500.6平方米出售给王纪刚，议定成交价600万元，一次性付清，东旺公司应于2005年9月2日将上述房地产正式交付给王纪刚。后双方至临沂市房产管理部门办理了房屋登记手续，临沂市房产管理部门并向王纪刚出具了临房权证兰山区字第132029**号产权证书，将双方交易的上述房产确权登记在王纪刚名下，房产证上载明房屋总层数为1－3层，建筑面积为1500.6平方米，其中1－2层与东旺公司卖于天马公司的房产部分重合。2005年9月30日，王纪刚用上述房产向工商临沂兰山支行抵押贷款680万元，该贷款已于2015年9月30日偿付完本息。另查明，2010年5月18日，王纪刚以天马公司、李少奎侵犯其财产权为由诉至原审法院，后又撤回起诉。天马公司的法定代表人李少奎则至临沂市公安局经济犯罪侦查支队报案称，东旺公司采取先签订购房合同，收取预付款，然后又将房产过户给他人的方式，骗取其购房款85万元，造成其公司1085万元的经济损失，要求立案查处。公安机关先后找王纪刚、周建强、焦军刚进行调查。王纪刚在调查中称，2005年9月份，东旺公司的经理李爱东将涉案房屋过户到其名下，过户后其一直付款，首付款710万元是李爱东自己筹集的，工商银行的贷款亦是李爱东自己偿还的，其一直想让李爱东将房产过户回去，但李爱东一直没有过户，李爱东死后，过户的事就放下了，2009年底李爱东死后，李爱东的妻子亓建芹让其担任了东旺公司股东。周建强在调查中称，其先后在东旺公司任名义股东、法定代表人，公司与王纪刚过户的事，都是李爱东安排其办理的，并不是真的卖给李爱东，只是走一下过户手续，从银行融资而已，首付款是其��隆盛典当行借的，以后银行贷款也是由东旺公司偿还的。东旺公司每年都收取天马公司三楼租金，每年租金6万元，未收取一至二楼租金，其听说东旺公司将一至二楼已卖给天马公司了。焦军刚在调查中称，其是东旺公司职工，天马公司租用东旺公司三楼办公楼，每年租金6万元由其收取，其听说一至二楼东旺公司已卖给天马公司了。公安机关后因李爱东已死亡未予立案。2013年12月19日，天马公司诉至原审法院，要求确认天马公司与王纪刚签订的买卖契约无效，涉案争议房产归其公司所有，并判令东旺公司、王纪刚协助履行过户手续。庭审中，东旺公司与王纪刚均主张，天马公司与东旺公司签订销售协议时，合同项下的标的物并不存在，销售协议不成立，并提交1998年6月12日建设工程规划许可证复印件、2004年10月27日土地使用证复印件、2005年6月1日房产证复印件各一份予以证实。王纪刚另主张，涉案房产已登记在其名下，其对涉案房产拥有合法产权，自2010年8月至今，银行贷款均由其分月分批偿还。天马公司对此均不予认可。上述事实，主要依据相关书证、当事人陈述、并经庭审查证、质证而认定，以上证据及证实情况均已收集并记录在卷。原审法院认为，依据我国民事法律规定，民事法律行为成立的实质要件是当事人意思表示真实，且内容不违反法律或社会公共利益。本案中，东旺公司与王纪刚签订的房屋买卖契约，依查明的情况看，并不是双方买卖房屋的真实意思表示，而是双方通过变更房屋产权登记达到获取银行贷款的目的，形式上的房屋过户行为与其双方内心意思表示不一致。契约中约定房屋价款为600万元，而双方因此房产生的交易金额达1390万元，首付款710万元及2010年8月份之前的银行贷款，均由东旺公司筹集或偿还，与双方合同约定不符，亦与东旺公司出卖房屋的合同目的相悖。双方所签订的房屋买卖契约意思表示不真实，且损害了天马公司的利益，依照合同法第五十二条的规定，应为无效。天马公司要求确认东旺公司与王纪刚所签契约无效，依法成立，应予支持。天马公司与东旺公司签订销售协议后，天马公司先后支付了85万元的购房款，东旺公司亦将涉案房产交付于天马公司使用，双方均履行了协议中约定的部分义务。另外，天马公司自使用涉案房产后至2010年5月份长达十年之久，东旺公司、王纪刚均未提出异议，东旺公司在收取三楼房租时亦未收取涉案房产的房租。天马公司与东旺公司所签销售协议系双方真实意思表示，双方均应按协议完成未履行的合同义务。至于协议签订时标的物是否存在，并不影响合同的效力。对于天马公司要求确��涉案房屋所有权问题。因天马公司取得涉案房屋所有权，需完成两个法律行为，一是交付行为，二是产权变更登记行为，东旺公司完成产权变更登记义务后，天马公司即可取得涉案房产物权，现不宜确认物权。关于王纪刚抗辩主张涉案房产已登记在其名下，且其归还了2010年8月份以后的房贷，涉案房产应归其所有的问题。原审法院认为，房产登记对不动产物权的归属只具有证据推定的效力，即在没有充分反驳证据的情况下，推定不动产登记的权利人为不动产的所有人，如有证据足以证明不动产物权的实际权利人的，应根据证据依法确定真正权利人。涉案房产虽已登记在王纪刚名下，但产生这一物权变动的原因行为不真实或不合法，不能产生物权变动的法律后果，王纪刚不能取得涉案房产的所有权。至于王纪刚是否归还后期房贷，均不影响涉案房产的归属��王纪刚的上述抗辩主张均不能成立，不予采信。因涉案房产已登记在其名下，其负有协助天马公司办理变更登记的义务。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条的规定，判决：一、被告临沂东旺实业有限公司与被告王纪刚于2005年9月6日签订的（临交）房地产买卖契字1603号房地产买卖契约无效；二、被告临沂东旺实业有限公司与被告王纪刚协助原告临沂市天马制衣有限公司办理涉案位于临沂市兰山区沂蒙路中段165号沿街综合楼1、2层共计489平方米（以房屋确权为准）的房屋产权登记变更手续；三、原告临沂市天马制衣有限公司支付被告临沂东旺实业有限公司涉案房产剩余购房款35万元。如房屋确权面积与双方约定面积不符，双方应按合同约定价格补交或退还相应的购房��。上述二至三项，于判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费15600元，保全费5000元，由被告临沂东旺实业有限公司负担。上诉人王纪刚不服一审判决上诉称：一、一审判决认定事实不清，对关键事实认定错误。1、上诉人与东旺公司之间签订的房地产买卖契约应属合法有效的合同。（1）该契约是合同当事人的真实意思表示，且不违反任何法律强制性规定。上诉人在公安机关明确陈述其签订契约完全是出于购买涉案房屋的目的，至于在之后的合同履行过程中银价款及付款等问题合同当事人产生争议，并不影响该契约的法律效力。合同当事人也并未通过协商或诉讼等方式对契约予以变更或解除。事实上，在东旺公司实际控制人李爱东去世后，上诉人继续依约履行了合同付款义务。（2）原审判决以公安机关对周建强等人的调查，推定涉案契约不是合同当事人的真实意思表示，有违民事诉讼证据规则。周建强等人对当事人签订涉案契约目的的陈述内容均为周建强等人的主观猜测，没有任何证据证实其陈述具备事实基础，更不能证明合同当事人签订涉案契约时具备恶意串通损害被上诉人利益的情形。（3）无任何证据证实上诉人与东旺公司在签订涉案契约时，存在恶意串通损害被上诉人利益的情形。2、上诉人依法享有涉案房产的所有权。上诉人是否依约足额支付合同价款，属于债权债务范畴，并不能据此否定上诉人对涉案房产的物权。3、被上诉人不具备主张涉案契约无效的主体资格。（1）被上诉人与东旺公司所签订的《销售协议书》合同标的四至、位置均无法明确具体，该合同欠缺成立的基本要件，不具备成立条件。（2）即使被上诉人与东旺公司签订的《销售协议书》依法成立并生效，依据合同相对性原则，被上诉人��能取得涉案房产，应当向合同相对人东旺公司主张违约责任，无权直接向上诉人主张契约无效。4、被上诉人的主张已超过诉讼时效。二、原审判决适用法律错误。三、原审判决存在违反法定程序的情形。1、原审判决第二、三项不具备可执行性。2、原审判决对被上诉人主张的确认涉案房产所有权的诉讼请求未予裁判。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法撤销原判你，改判驳回被上诉人的各项诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人天马公司答辩称，原审法院判决认定事实清楚，使用法律正确，维持原判。一、原审判决认定事实清楚，有充分证据予以证实，在2010年临沂市公安局经侦大队对本案的上诉人及案外人周建强及焦军刚等人的询问笔录作为证据。这个笔录对原审法院认定上诉人以东旺公司恶意串通，起到了证明作用，且通过上诉人对事实描述，也可看出上诉人的描述很多是违背生活常识的，因此我方认为原审认定事实有充分证据支持，关于合同无效认定原审法院是根据合同法第52条规定，法律适用是准确的。二、原审法院判决在程序上不存在任何违反程序的情形，具有可执行性、可操作性，恳请维持原判，驳回上诉。三、我方本案并未超过诉讼时效，上诉人称超过诉讼时效是1999年3月签订的销售协议书，被上诉人认为1999年3月签订协议书属实，但是协议书关于履行的内容，当时并未约定具体的时间，在此后的一段时间内，被上诉人一直在等待原审被告办理相关房屋产权手续，在此期间原审被告一直称房产手续目前未办理，直到2010年上诉人提起诉讼，被上诉人才知道上诉人与原审被告签订协议，为此我方到临沂市公安局报了诈骗案，公安机关经过侦查，对相关人员进行询问，同时调取上诉人与原审被告签订的房屋买卖相关手续，此后，到2013年被上诉人向法院提起诉讼，因此，在整个时间过程中，我方一直在主张权利，因此并未超过诉讼时效。原审被告东旺公司答辩意见同上诉人的上诉意见。经审理查明，2010年5月17日，天马公司法定代表人李少奎向临沂市公安局经侦支队报案称，1999年3月至2005年11月东旺公司采取先签订购房合同、收取预付款，然后又将房产过户给他人的方式，骗取其购房款85万元，造成天马公司1085万元经济损失，要求立案查处。临沂市公安局经侦支队于2010年5月18日同意受理，后因李爱东死亡，该案未予立案侦查。临沂市公安局经侦支队于2010年6月29日、6月28日、6月21日分别对王纪刚、周建强及焦军刚进行询问调查。王纪刚在公安机关的询问笔录中称，涉案房产“是想卖给我的，但我没有那么多现金，过户后我一直到现在也没付款，当时的首付款710万元是李爱东自己筹集的，从工商银行的购房贷款也是李爱东自己还的。”涉案沿街楼“当时是想卖给我的，但是因为我当时拿不出那么多现金，后来又因为价格的问题，我就不打算买了”，“我一直想让李爱东将那处房产过户回去，但是李爱东一直没有过户走，而且即使那房产在我名下，对我也没有什么影响，我与李爱东的关系又很好，所以就没有在乎这个事，现在李爱东死了，过户回去的事就放下了。”周建强在公安机关的询问笔录中陈述，“我2001年任临沂东旺实业有限公司股东，占20%股份；2004年下半年任临沂东旺实业有限公司法定代表人、股东，占80%股份；2010年春节期间，将股份转给李泊、王纪刚，法定代表人让给李泊。”关于涉案房产卖给王纪刚的情况，周建强陈述，“李爱东和王纪刚谈好价格后，我公司这边是我具体操作的，我与王纪刚签订了《房地产买卖契约》，并提供了过户需要的手续资料，包括房产使用者不予购买的证明，当时我在没有咨询临沂市天马制衣有限公司是否购买其正在使用的沂蒙路沿街办公楼的情况下，按照李爱东的指示伪造了临沂市天马制衣有限公司不予购买的证明。”另查明，2005年9月6日东旺公司（甲方）与王纪刚（乙方）签订房屋买卖“白契”一份。该协议甲方由东旺公司盖章并由法定代表人周建强签字确认。二审查明其他事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人王纪刚与原审被告东旺公司2005年9月6日签订的房屋买卖合同是否有效；二、被上诉人天马公司诉讼主体是否适格；三、被上诉人天马公司起诉是否超过诉讼时效。关于王纪刚与东旺公司之间合同��力问题。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，根据上诉人王纪刚及原审被告东旺公司原法定代表人周建强、原办公室主任焦军在公安机关所做的询问笔录中关于双方合同签订及履行情况的陈述看，东旺公司在签订合同时明知涉案房屋部分已经出卖给天马公司，并与天马公司签订了销售协议书，收取了天马公司的部分房款，为实现房屋产权过户登记，东旺公司并伪造了天马公司不予购买的证明；王纪刚在签订合同后直至2010年6月在公安机关询问时，未缴纳任何购房款，首付款是东旺公司筹集，银行贷款亦系东旺公司进行偿还，王纪刚并表示其不打算买了，一直想让东旺公司将房屋过户回去。综上，王纪刚与��旺公司2005年9月6日签订涉案房屋买卖“白契”时，双方的真实意思表示不是买卖涉案房屋，而是通过签订房屋买卖合同以便东旺公司能顺利获得银行贷款。双方实际的意思表示属于通谋的虚伪表示，即表意人东旺公司与另一方（王纪刚）通谋而做出虚假的意思表示。双方签订房屋买卖合同的意思表示不真实，且该虚伪意思表示亦实际损害了天马公司的合法权益，故王纪刚与东旺公司签订的上述房屋买卖合同应为无效。关于天马公司主体是否适格的问题。天马公司与东旺公司1999年3月20日签订的销售协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规强制性规定，应为有效。该协议签订前后，天马公司已向东旺公司支付了购房款共计85万元，东旺公司并向天马公司交付了协议所约定的房屋，双方合同已经实际履行。天马公司在不能依约取得房屋所有权后，有权向东旺公司及王纪刚主张权利，其诉讼主体适格。关于天马公司起诉是否超过诉讼时效的问题。天马公司本案的诉讼请求为要求确认王纪刚与东旺公司之间的房屋买卖合同无效；确认位于临沂市兰山区沂蒙路中段165号沿街综合楼1、2层共计489平方米的房屋所有权归其所有，由王纪刚、东旺公司协助天马公司履行过户手续。故该案为确认之诉，其诉讼请求为形成权及物权请求权，并非诉讼时效适用的客体。且天马公司在得知其权利被侵害后已向公安机关报案，在公安机关未予立案侦查后又向原审法院起诉，一直在主张权利。故对上诉人以天马公司起诉超过诉讼时效为由要求驳回其诉讼请求的主张本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十��第一款（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人王纪刚负担。本判决为终审判决。审判长　马　骏审判员　李大军审判员　姚玉蕊二０一六年四月二十六日书记员　崔凯琳来自