（2015）宣汉民初字第2163号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-10-28
案件名称
向本忠、陈文美与张洪成、冉茂红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宣汉县人民法院
所属地区
宣汉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向本忠,陈文美,张洪成,冉茂红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
四川省宣汉县人民法院民 事 判 决 书（2015）宣汉民初字第2163号原告向本忠，男，生于1970年2月11日，汉族，住四川省宣汉县，农村居民，公民身份号码X。原告陈文美，女，生于1970年12月26日，汉族，住四川省宣汉县，农村居民，公民身份号码X，系原告向本忠之妻。委托代理人（特别授权）胡发银，宣汉县昆池法律服务所法律服务工作者。被告张洪成（又名张洪城），男，生于1964年5月5日，汉族，住四川省宣汉县，城镇居民，公民身份号码X。被告冉茂红，女，生于1967年11月20日，汉族，住四川省宣汉县，城镇居民，公民身份号码X，系被告张洪成之妻。原告向本忠、陈文美与被告张洪成、冉茂红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法由审判员杨长春担任审判长，与人民陪审员苏武权、王才友组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告向本忠、陈文美的特别授权委托代理人胡发银到庭参加了诉讼，被告张洪成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告冉茂红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本忠、陈文美诉称，2004年6月9日，原告向本忠、陈文美购买了被告张洪成在宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房3号门市和住房一套，并约定由被告张洪成为原告向本忠、陈文美办理好门市和套房产权证。2005年4月6日，被告张洪成在宣汉县房产管理局将原告所购买的3号门市的产权办理为二被告共有，又将3号门市产权证抵押在宣汉县诚民村镇银行贷款200000.00元。由于被告张洪成贷款后逃避债务和躲避原告催要房屋产权证至今，致使宣汉县诚民村镇银行向宣汉县人民法院提起诉讼要求被告张洪成返还借款。该案进入执行程序后，原告向本忠、陈文美才知道被告张洪成、冉茂红将原告购买的3号门市的产权证办理在二被告名下并提出执行异议。宣汉县人民法院依法组织听证并在（2012）宣汉执字第3-2号裁定书中确认原告向本忠购买的被告的3号门市房款已给付完毕，属合法取得，且已实际占有、使用、收益至今，故起诉要求判令原告与被告签订的房屋买卖合同有效，继续履行并判令二被告为原告办理房屋产权证。原告向本忠、陈文美为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、原告常住人口登记卡复印件、被告户籍证明复制件各一份，拟证明原被告的身份，系本案的适格主体；2、宣汉县南坝镇人民政府证明原件一份，拟证明被告张洪成与被告冉茂红因欠债离婚并外出逃避债务至今；3、调查冉启兴询问笔录一份，拟证明二被告已离婚，被告张洪成从2009年外出下落不明，其妻冉茂红亦外出；4、调查张亚兰、周维兵笔录各一份，拟证明被告张洪成自2009年外出，下落不明；5、房屋买卖协议和补充协议书复印件各一份，拟证明明2004年6月9日，原告向本忠、陈文美与被告张洪成签订房屋买卖协议一份，被告张洪成将其修建的位于宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房3号门市及6楼1号套房一套以165000.00元出售给原告向本忠、陈文美，并约定由被告张洪成为原告办理门市和套房产权证的事实；6、租房协议复印件一份，拟证明2009年7月31日，原告向本忠将所购买的3号门市从2009年9月1日至2012年9月1日租赁给罗建司、王林青，每年房租租金5000.00元并按10%逐年上涨，以及交纳500.00元保证金和到期后原承租人享有优先租赁权的事实；7、宣汉县房管局信息查询结果单一份，拟证明位于宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房东至西3号门市的产权于2010年8月10日登记在被告张洪成、冉茂红名下，产权证号为18737号；8、房产证、土地使用权证及抵押资料复印件各一份，拟证明2009年1月8日，被告张洪成、冉茂红将原告向本忠、陈文美购买的3号门市和案外人罗逸葳购买的6号门市在宣汉县诚民村镇银行进行抵押贷款400000.00元的事实；9、宣汉县人民法院（2012）宣汉执字第3-2号执行裁定书复印件一份，拟证明2013年3月14日，宣汉县人民法院作出的（2012）宣汉执行字第3-2号执行裁定，中止对宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房东至西3号、6号门市的执行。被告张洪成、冉茂红未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。本院审核认为，对原告向本忠、陈文美提交的证据1、2、5、6、7、8、9，均系书证复印件，经核对与原件一致，对其证明效力，本院予以认定；证据3、4，系证人证言，相互印证，且与证据2的证明内容一致，形成证据锁链，对其证明效力，本院予以认定。经审理查明，2004年6月9日，原告向本忠与被告张洪成签订《房屋卖房协议》约定：“甲方：张洪城（建筑方），乙方：向本忠（购房方）。……甲方将住房壹套和门市壹间卖给乙方，经双方协商，现将具体事宜如下：一、甲方卖出住房壹套（150㎡），六楼1号（精英街至田坝街转角）；二、甲方卖出门市壹间（中对中），门市面积（3.8m×8.2m）精英街转角至田坝街方向第壹间，门市门对田坝街；三、住房壹套和门市壹间，共计价16.5万元（壹拾陆万伍仟元）；四、现已装好的门、窗、栏杆、水电户头不再计价，其余由乙方自己完善；五、房产证、土地使用证由甲方办理，费用各负其责（甲乙双方）；六、房款和门市款一次付清。以上协议，甲乙双方各执壹份。甲方：张洪城，乙方：向本忠，二OO四年六月九日”。2006年4月17日，原告向本忠与被告张洪成签订《补充协议书》约定：“出售房屋人：张洪成，男，42岁，住宣汉县南坝镇田坝街万阁楼七楼（以下简称甲方）购房人：向本忠，男，36岁，住宣汉县南坝镇田坝街万阁楼六楼二号（以下简称乙方）情因二OO四年六月九日，甲乙双方自愿达成了房屋买卖协议，……现对甲方何时将乙方门市的产权证过户到乙方户头上，作出补充协议：一、二OO四年六月九日甲乙双方签定的房屋买卖协议有效；二、订于二OO六年十二月三十日前甲方给乙方办好门市的房屋产权、土地使用证。三、如甲方在办理乙方房屋产权证、土地使用证时，资金缺乏，乙方在差甲方房屋欠款中提前支付，支付多少协商处理；四、甲方到时不办清乙方的门市房产证，造成的后果责任全由甲方承担。……六、甲方到时还办不了乙方的门市房屋产权证，该门市的产权证永远属于乙方所有。……协议书当事人：张洪成签名并捺指纹，代笔人康良签名并捺指纹，陈文美签名并捺指纹。执笔人：南坝法律服务所李志川，二OO六年四月十七日。批注复印属实：原件在张洪成处张洪成，2006.4.17日”。2009年7月31日，原告向本忠与罗建司、王林青签订《租房合同》，将其购买的位于宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房东至西3号门市出租给罗建司、王林青。2009年9月9日，被告张洪成将位于宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房东至西3号门市的产权证办理为被告张洪成、冉茂红共同所有，产权证号为（2005）宣房权字第187**号，同时为原告向本忠、陈文美办理了住房产权证书。2009年1月8日，被告张洪成将位于宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房东至西3号门市的产权抵押给宣汉县诚民村镇银行为宣汉县民和现代农业有限责任公司借款200000.00元，并于2010年8月10日设立了他项权登记。该贷款到期后，因宣汉县民和现代农业有限责任公司未按约定返还借款本息，致宣汉县诚民村镇银行向本院提起诉讼。2011年5月26日，本院作出（2011）宣汉民初字第177号民事判决：“一、被告宣汉县民和现代农业开发有限责任公司偿还原告宣汉诚民村镇银行有限责任公司借款40万元和资金利息、罚息；二、原告汉诚民村镇银行有限责任公司对被告张洪成、冉茂红坐落在宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房东至西3号、6号私有房产（宣房权字第18737、18741号房权证）享有优先受偿权”。该判决生效后，申请执行人宣汉县诚民村镇银行在执行中要求对被告张洪成、冉茂红坐落在宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房东至西3、6号门市私有房产享有优先受偿权（6号门市为案外人罗逸葳购买）。2012年8月31日，原告向本忠对本院执行的张洪成、冉茂红坐落在宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房东至西3号门市私有房产的所有权提出书面异议。经本院听证，本院于2013年3月24日作出（2012）宣汉执字第3-2号执行裁定“中止对宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房从东至西3号门市的执行”。2015年9月16日，原告向本忠、陈文美起诉来院，提出前述请求。同时查明，原告向本忠与原告陈文美系夫妻关系。本院认为，2004年6月9日，被告张洪成、冉茂红将其所有的座落在宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房从东至西3号门市卖给原告向本忠。同日，原告向本忠、陈文美付清房屋价款，被告将该门市交付原告向本忠、陈文美实际占有、使用、管理、收益至今，依照《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。原告向本忠与被告张洪成在签订《房屋买卖协议》时，约定由被告张洪成负责办理房产证和他的使用证，但被告张洪成却将本案诉争门市屋的产权登记为被告张洪成、冉茂红共同所有，未按约定协助原告办理过户登记，违反了合同的约定，构成违约，依照《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告向本忠的诉讼请求，本院予以支持。原告陈文美系原告向本忠之妻，该买卖合同发生在二原告夫妻关系存续期间，原告陈文美应为该门市的权利人之一，且原告陈文美在原告向本忠与被告张洪成签订的《补充协议书》上签名捺印，应视为原告陈文美对原告向本忠与被告张洪成于2004年6月6日签订的《房屋买卖协议》的追认，原告陈文美应为本案适格主体。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告向本忠与被告张洪成于2004年6月6日签订的《房屋买卖协议》和2006年4月17日签订的《补充协议书》有效；二、被告张洪成、冉茂红在本判决生效后三十日内协助原告向本忠、陈文美办理购买的位于宣汉县南坝镇田坝街张洪成联建房从东至西第3号门市的过户登记。案件受理费100.00元，由被告张洪成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长 杨长春人民陪审员 苏武权人民陪审员 王才友二〇一六年四月二十六日书 记 员 刘 杨 百度搜索“”