（2016）豫15民终975号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-08-12
案件名称
高富全与周志刚买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周志刚,高富全
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫15民终975号上诉人（原审被告、反诉原告）周志刚，男，汉族，1969年12月2日生。委托代理人陈全营，平桥区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）高富全，男，1955年1月27日生，汉族。上诉人周志刚因与被上诉人高富全买卖合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2015）平民初字第03389号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人周志刚及其委托代理人陈全营、被上诉人高富全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2010年5月30日，经信阳光辉房地产营销策划有限责任公司中介，原、被告签订一份“购房合同”，合同约定周志刚购买高富全建造的位于龙江路与南京路交汇处戴庙一组住宅房一套，房价为126000元，即付给原告购房款50%，余款以银行贷款方式支付。周志刚在支付50%即63000元房款后于同年入住该房，余款63000元至今未付，高富全索款无着起诉来院。高富全提交了其享有使用权的国有划拨土地使用权证和建设工程规划许可证。原审法院认为，本案双方当事人对周志刚购买高富全建设的房屋并已入住，下欠63000元房款无异议，法院予以确认。关于高富全诉请周志刚支付下欠款或解除购房合同，周志刚已明确表示不同意解除合同并要求继续履行合同。那么周志刚是否应该支付下欠购房款：首先高富全在自己享有使用权的国有划拨土地上经行政主管部门许可投入资金建造了房屋，周志刚在双方协商一致后购买了房屋，当然应该按双方约定的对价支付购房款；其次关于该房屋的性质问题，在双方签订购房合同的时候国家政策无小产权房的相关规定，且高富全享有该争议房屋的土地使用权，其在享有合法使用权的土地上经行政主管部门许可建设的房屋，其依法应享有处置权，但该房屋的建设用地未缴纳土地出让金，所以不是法律意义上的商品房，故本案不适用最高人民法院商品房买卖合同的相关司法解释，只应按一般买卖合同关系处理，同时，周志刚依据该司法解释要求高富全赔偿损失不应支持。第三，关于违约责任，原、被告双方签订的“购房合同”第五条约定“甲方（即高富全）协助乙方（即周志刚）办理过户房屋所有权证，办证所有费用由乙方支付”，也就是说高富全的义务是协助义务，该义务属合同附随义务，且办证费用由周志刚支付，依据现行国家政策，该房屋在补缴土地出让金后应当可以办证，现高富全诉称暂不能办理相关手续，应当构成违约，但原、被告约定的周志刚以银行贷款方式支付下欠房款而至今已居住该房屋5年多，未支付下欠房款，高富全亦多次催促其支付下欠款而其仍未支付，依法亦应构成违约，因此，双方当事人的违约责任在此均不再处理。第四，从公平的原则来说，原告投入享有使用权的土地、资金将房屋建成被告购买房屋既应支付约定价款，现被告即不愿解除合同，又不想支付下欠购房款，对高富全而言显属不公。同时，若周志刚有实际损失可在实际损失发生后另行主张权利。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条第（四）款、第一百零九条、第一百五十九条的规定，判决：一、被告（反诉原告）周志刚付给原告（反诉被告）高富全购房款63000元；二、驳回双方当事人的其他请求。周志刚不服原审判决，向本院提出上诉称，1、原审适用法律错误。本案系商品房买卖合同纠纷，应该适用相关法律规定。2、一审认为“在双方签订购房合同的时候国家政策无小产权房相关政策”与事实不符。3、本案纠纷是因为被上诉人未适当全面履行合同义务（即未依法办理银行贷款），被上诉人应当承担违约责任，赔偿损失。请二审法院依法改判支持上诉人的诉请。高富全答辩称，因为国家政策原因，现在办不了房产证。按照双方合同约定，答辩人只有协助办证义务。一审认定事实清楚，适用法律正确。经二审审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，上诉人周志刚与被上诉人高富全于2010年签订的《购房合同》是双方真实意思表示，双方均无解除合同的诉求，故各方均应按照合同约定履行相应义务。该合同的主要义务即交付房屋、给付购房款，上诉人周志刚已经实际入住诉争房屋多年，尚有63000元购房款未付，故原审法院判令上诉人给付被上诉人购房款63000元正确。上诉人关于被上诉人未能按照合同约定办理房产证的抗辩理由，因现行国家政策调整造成无法办理，并且按照双方约定被上诉人仅负有协助办理义务，故上诉人可在国家政策允许后向被上诉人主张，被上诉人应予协助。故上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1716元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 宏审 判 员 余多成代理审判员 任明乐二〇一六年四月二十六日书 记 员 熊莉萍 百度搜索“”