（2015）虹民三（民）初字第1163号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-09-28
案件名称
金立生与上海永灿投资管理有限公司、郁杨等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金立生,上海永灿投资管理有限公司,郁杨,俞黎敏,冉建,王国强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1163号原告金立生，男，1941年1月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。委托代理人马斯祺，上海李东方律师事务所律师。被告上海永灿投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人段宝坤。被告郁杨，男，1987年3月20日出生，汉族，住上海市。被告俞黎敏，女，1986年12月27日出生，汉族，住上海市。第三人冉建，男，1985年5月10日出生，汉族，住重庆市。第三人王国强，男，1982年4月2日出生，汉族，住陕西省西安市。委托代理人黄之洲，上海市沪西律师事务所律师。委托代理人屠斌，上海市沪西律师事务所律师。原告金立生诉被告上海永灿投资管理有限公司(以下简称永灿投资公司)、被告郁杨、俞黎敏房屋买卖合同纠纷，本院受理后，依法通知冉建、王国强作为本案第三人参加诉讼，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金立生及其委托代理人马斯祺，被告郁杨、俞黎敏，第三人王国强的委托代理人黄之洲到庭参加诉讼。被告永灿投资公司、第三人冉建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金立生诉称，上海市同心路XXX号XXX室房屋(以下简称同心路房屋)原为原告所有，也是原告唯一住房，原告于2013年10月29日向第三人王国强借款50万元，并将同心路房屋作为担保抵押给王国强，第三人王国强与冉健以办理银行贷款还债为由诱骗原告将同心路房屋过户到被告永灿投资公司名下，从而套取银行贷款用于清偿50万元借款，在办理相关手续后，原告一家一直居住在同心路房屋中。2014年7月22日，原告被强行赶出同心路房屋后得知该房屋已经登记在被告郁杨、俞黎敏名下。原告并没有出售房屋的意思表示，也没有收到任何房款，原告并不知晓房屋已出售之事，并且被告在购买房屋时从未到过同心路房屋，并非善意相对方，为此，原告起诉要求确认原告与被告永灿投资公司就同心路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，确认被告永灿投资公司与被告郁杨、俞黎敏就同心路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；同心路房屋产权恢复至原告名下。被告永灿投资公司未作答辩。被告郁杨、俞黎敏辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系通过上海中正房地产经纪有限公司居间购买同心路房屋，已支付了房款，并装修入住。2014年11月20日支付5万元定金，转账支付给永灿投资公司；11月27日转账支付32万元给永灿投资公司，转账支付6万元给唐大娟，唐大娟是永灿投资公司的，中介公司可以证明；贷款86万元，其中60万元公积金贷款、26万元商业贷款；尾款1万元扣掉水电煤结算后，实际支付现金7,700元；因为户口没有迁移,尚有5万元未付。对于原告所述的借款，原告被赶出房屋，被告是不知情，永灿投资公司当时称原告是急着出售房屋，用房款支付首付款，对相关事实对被告是有隐瞒的。第三人冉建未作陈述。第三人王国强述称，王国强与原告的借贷关系确实存在，对于原告与永灿投资公司之间的买卖关系不知情。实际发生借款是50万元，原告称要继续借款，故以同心路房屋为抵押。后冉建把钱还给王国强，让王国强涤除抵押，冉建说其有代为收取款项的权利，在房产交易中心看到了公证的委托书。2013年10月29日办理抵押借款、放款，2014年5月份涤除抵押并还款。经审理查明，同心路房屋产权原登记在原告名下。2013年10月29日，原告作为借贷人，第三人王国强作为贷款人，签订《借款合同》一份，约定贷款金额50万元，贷款期限二个月，自2013年10月29日起至2013年12月28日止，按同期银行利率的四倍计算利息。该《借款合同》并由上海市黄浦公证处公证，出具了具有强制执行效力债权文书公证书。同日，原告作为委托人签署委托书一份，载明受托人为第三人冉建，委托人因故无法亲自办理抵押、出售、出租同心路房屋的相关事宜，特委托受托人冉建为代理人，就上述房地产代表原告办理附录中的全部事项，受托人在代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及产生的法律后果，原告均予以认可，委托期限自委托书签署之日起至2015年10月28日止。该委托书附录中的委托权限包括：代为与债权人签订房地产借款合同、抵押合同及相关贷款文件(包括为第三方借款提供抵押担保，同意办理具有强制执行效力的债权文书公证，办理银行放贷的储蓄卡、补办还贷卡，修改密码等事宜)；代为办理房地产抵押登记手续、代为领取他项权利证明；代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》；代为偿还贷款(包括正常坏块和提前还款，开具银行活期存折及银行卡)；代为办理提前还款手续。领取相关文件(包括他项权利证明等)；代为办理抵押登记注销手续；代为签订定金协议、房地产买卖合同；代为办理买卖合同公证、领取公证书；代为办理房地产转移登记；代为办理产证挂失补办和产证密码挂失重置手续，代为领取密码函和房产证；代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续(包括签署有关合同、文件并办理公证，领取他证及其他注销资料，领取保费)；代为办理变更或注销房地产抵押登记；代为收取房价款、出具收据(包括代为开具银行卡用于收取房价款，代为配合买方办理购房按揭贷款，签署相关文件)；代为交房(包括但不限于看管、搬迁、户口迁移等事宜)；代为办理纳税申报手续、核税手续和支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费，代为协助买方办理房产税征免认定手续(包括签署相关文件)；代为至有关部门调取上述房地产的相关登记资料和内档(包括但不限于原购房、买卖合同、动迁协议书、缴税证明等文件)；代为办理水、电、煤、物业、有线电视、网络、电话等的过户销户手续；代为管理并出租房屋(包括但不限于签署租赁合同，办理租赁备案登记，屋内物品的添置、搬迁、拆除等事宜)；代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜。该委托书由上海市黄浦公证处进行了公证。同日，公证处工作人员就上述公证事项向原告进行询问，并制作了询问笔录，原告在笔录上签字。同日，原告作为抵押人(甲方)，王国强作为抵押权人(乙方)另签署《房地产借款抵押合同》一份，约定甲乙双方2013年10月29日签订合同，甲方愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给乙方，作为甲方向乙方借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用，经双方当事人协商一致，特订立本合同，以资遵照执行，房地产为同心路房屋，建筑面积53.95平方米，房改售房，抵押房地产权利协议价值115万元，本次余额抵押；借款数额为80万元，经双方约定借款期限为二个月，自2013年10月29日至2013年12月28日；本合同签订之后2个工作日内，双方至房地产登记部门申请房地产抵押登记；甲方逾期还款，除应向乙方归还借款本金外，还应支付利息，利息按月计算，不足一个月，按一个月计算，月利率，违约金(逾期违约费)：按天计算，每天按借款总金额的5‰计算，乙方在催讨本金及执行期间实际发生的劳务费等；与抵押房地产有关评估、保险、鉴定、诉讼代理律师费、登记等费用由甲方承担；如甲方逾期不履行或不完全履行还款义务，或违反本合同约定擅自处分抵押房产的，则乙方有权依法处分上述抵押的房产以清偿债务(包括但并不限于此，与甲方另订协议折价转让或乙方有权评估后委托拍卖、变卖抵押房产，从而实现抵押权)；本合同经甲乙双方签章，按约定办妥抵押登记之日起生效。同日，原告与王国强向上海市虹口区房地产登记处申请同心路房屋抵押登记，并以上述《房地产借款抵押合同》进行备案登记。同日，原告工商银行账户内存入50万元，当天由原告取出。2014年6月27日，王国强申请注销同心路房屋上的抵押权，上海市房地产申请书载明，登记种类为抵押权注销，注销内容为贷款还清，注销抵押。同日，冉建作为原告的委托代理人，以原告的名义与被告永灿投资公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定双方未通过经纪机构居间介绍，由永灿投资公司受让原告所有的同心路房屋，建筑面积53.95平方米，转让价款115万元；原告于2014年6月30日前腾出该房屋并通知永灿投资公司进行交接验收；双方确认在2014年9月26日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该买卖合同《补充条款》双方另约定：自交易之日起一次性乙方付甲方115万元整；拿到产证之日起15天内迁出该房屋户口，若未能迁出则按房款每天千分之二赔偿给乙方直到迁出户口为止；甲方承诺每个户口8万元为押金，直到按约定拿到产证15天内迁出，否则后果由甲方自行承担；甲乙双方约定交易之日起3日内交房，逾期则按房价每天千分之二赔偿给乙方直至交房为止。同日，冉建作为原告的委托代理人与永灿投资公司办理了同心路房屋转让过户手续，嗣后同心路房屋产权转移登记至永灿投资公司名下。2014年11月20日，永灿投资公司(卖售人、甲方)与郁杨、俞黎敏(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过上海中正房地产经纪有限公司居间介绍由乙方受让甲方的同心路房屋，房地产转让价款为123万元；甲乙双方确认在2014年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同《补充条款》约定甲方应在2015年5月31日前迁出该物业内的全部户口。合同附件三《付款协议》约定乙方于2014年11月20日向甲方支付定金5万元；乙方于2014年11月27日前向甲方支付房款32万元；银行放款向甲方支付房款86万元(以银行放贷日期为准)。同日，双方签订《补充协议》，约定就同心路房屋房款及支付方式，达成补充约定房屋成交价为135万元，乙方向甲方实际支付金额为135万元，包括双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋成交合同价123万元(以税务机关审核为准)及合同标的外的装修补偿款12万元整；实际付款方式为乙方于2014年11月20日向甲方支付定金5万元；乙方于2014年11月27日前向甲方支付房款38万元(其中买卖合同须支付房款32万元及合同标的外的装修补偿款6万元整)；2014年12月31日前双方办理房地产交易过户；双方办理房地产交易过户10日内甲方交房，交房当日乙方向甲方支付尾款1万元；乙方办理贷款86万元，直接放款至甲方指定的银行账户；乙方于2015年5月31日前(在甲方迁出房内所有人户口当日)向甲方支付户口押金5万元整(若甲方逾期迁出房内所有人户口，5万元作为违约金支付给乙方)。同日，郁杨、俞黎敏向永灿投资公司支付了5万元定金，永灿投资公司出具了收条。同日，郁杨、俞黎敏与上海中正房地产经纪有限公司签署佣金确认书，确认就同心路房屋买卖支付该公司佣金13,500元。2015年1月23日，上海中正房地产经纪有限公司向郁杨、俞黎敏出具收据，载明收到其支付的佣金13,500元。2014年11月27日，俞黎敏通过工商银行向永灿投资公司转账支付房款32万元；同日，俞黎敏通过工商银行向案外人唐大娟转账支付6万元。同日，永灿投资公司分别就收到郁杨、俞黎敏支付的同心路房款32万元、6万元支付出具了收条。嗣后，郁杨、俞黎敏以同心路房屋为抵押物向工商银行抵押借款86万元用于购买同心路房屋，贷款发放至永灿投资公司账户。嗣后双方办理了房地产转让过户手续及房地产交接手续，同心路房屋产权转移登记至郁杨、俞黎敏名下，并交由郁杨、俞黎敏占有使用。原告户口至今仍在同心路房屋内。审理中，原告表示，王国强于2013年10月29日带一些材料让原告签字，当时原告想看材料内容，王国强说都是跟办理抵押借款相关的材料，所以原告没仔细看就匆忙签字，委托书等是原告签订的，但公证委托材料不是在公证处办理的。上述事实，有原告提供的《借款合同》及公证书、委托书及公证书、询问笔录、申请表、上海市房地产登记申请书、《上海市房地产买卖合同》、《房地产借款抵押合同》，被告郁杨、俞黎敏提供的上海市房地产买卖合同、补充协议、转账凭证、还款对账单、中介费收据、佣金确认书、评估咨询报告、契税发票、收款收条、房屋交接书、贷款合同，第三人王国强提供的转账凭证，本院调取的注销抵押登记申请、抵押权终止证明，以及各方陈述等证据为证。本院认为，同心路房屋产权原登记在原告名下，后原告出具委托公证书委托第三人冉建出售该房屋，嗣后冉建代理原告与永灿投资公司签订《上海市房地产买卖合同》，房屋产权转移登记至永灿投资公司名下，嗣后又通过案外人上海中正房地产经纪有限公司居间由永灿投资公司与郁杨、俞黎敏签订《上海市房地产买卖合同》将同心路房屋出售给郁杨、俞黎敏，现房屋产权登记在郁杨、俞黎敏名下，郁杨、俞黎敏取得房屋产权的过程符合一般房屋买卖交易流程和常理，支付的房屋对价符合当时房屋市场价值。原告确认公证委托书签名的真实性，办理公证所制作的询问笔录亦对委托事宜进行了确认，原告进行签名，原告作为完全民事行为能力人应对其民事行为承担相应法律后果，根据原告提供的相应证据，无法证明上述两次房屋权利转移所依据的两份《上海市房地产买卖合同》存在合同无效之情形，原告要求确认两份《上海市房地产买卖合同》无效，本院难以支持，原告若未取得房屋出售相应对价的，可另行提出相应主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：一、对于原告金立生要求确认原告金立生与被告上海永灿投资管理有限公司就上海市同心路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求不予支持；二、对于原告金立生要求确认被告永灿投资管理有限公司与被告郁杨、俞黎敏就上海市同心路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求不予支持；三、对于原告金立生要求将上海市同心路XXX号XXX室房屋产权恢复至原告金立生名下的诉讼请求不予支持。本案受理费15,150元(原告金立生立案时申请缓交)，由原告金立生负担；公告费600元，由原告金立生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱 琼代理审判员 赖维娜人民陪审员 毛济平二〇一六年四月二十六日书 记 员 戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。