（2016）皖1222民初729号
裁判日期: 2016-04-26
公开日期: 2016-05-25
案件名称
孔玉芳与太和县幸业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
太和县人民法院
所属地区
太和县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔玉芳,太和县幸业房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第十八条第一款，第十九条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第一百一十四条第一款
全文
安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1222民初729号原告：孔玉芳。委托代理人：方海沧，安徽天联天律师事务所律师。被告：太和县幸业房地产有限公司。。负责人：杨海，该公司经理。地址：太和县三角元综合大市场。委托代理人：邱卫华，安徽皖太律师事务所律师。原告孔玉芳诉被告太和县幸业房地产有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法由本院审判员陶磊适用简易程序于2016年4月26日公开开庭进行了审理，原告孔玉芳的委托代理人方海沧、被告太和县幸业房地产有限公司的委托代理人邱卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔玉芳诉称：2011年7月13日，太和县幸业房地产有限公司以出售商品房的名义，同我签订了商品房买卖合同，双方约定：太和县幸业房地产有限公司在以出让方式取得的土地上所建造的商品房名为三角元综合大市场，将在建中的第2#A幢2单元304号房以每平方米2263.8元，总金额256941元的价格出售给我，并约定了付款方式和数额。双方约定太和县幸业房地产有限公司应于2012年5月31日前交付经验收合格的商品房，并在交付房屋后120日内办理房屋产权证明，取得房地产权属证书。合同签订后，我按约分三次交房款30000元、98000元、102000元，合计230000元购房款。但后来，太和县幸业房地产有限公司未能按约定按时交付房屋，更无法办理房屋产权登记，经我多次催促未果。后得知，我们在签订合同时，太和县幸业房地产有限公司未取得房屋预售许可证擅自预售商品房，违反了相关法律、法规，致我们签订的合同无效，太和县幸业房地产有限公司对我存在欺诈，时至今日，太和县幸业房地产有限公司依然没有取得商品房预售许可证。为此，特提起诉讼，请求人民法院依法确认该商品房买卖合同无效；太和县幸业房地产有限公司返还购房款230000元及利息（利息从支付购房款之日至实际付清之日止）；并承担本案的诉讼费用。被告太和县幸业房地产有限公司在庭审中辩称：太和县幸业房地产有限公司开发的“太和县三角元综合大市场项目”系太和县人民政府招商引资的项目，所用的土地是合法审批的。未能及时办理相关证件，是因政府原因所致。孔玉芳与太和县幸业房地产有限公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、社会、他人利益，不应确认无效。双方签订的商品房销售合同系现房销售，不是预售，且太和县幸业房地产有限公司早已多次通知孔玉芳接收房屋，孔玉芳拒绝接收，给我公司造成巨大损失。故应确认合同有效，驳回其诉讼请求，本案诉讼费用由孔玉芳承担。经审理查明：2011年7月13日，孔玉芳与太和县幸业房地产有限公司签订了编号（686）的《商品房买卖合同》，购买太和县幸业房地产有限公司开发的位于太和县三角元综合大市场的第2#A幢2单元304号房，该商品房建筑面积113.5平方米，每平方米2263.8元，总金额256941元。孔玉芳分别于2011年7月13日、2012年2月24日、2012年3月4日支付购房款102000元、98000元、30000元，合计付款230000元。双方合同约定太和县幸业房地产有限公司应于2012年5月31日前交付经验收合格的商品房，交付房屋使用后120日内办理产权登记。至孔玉芳提起诉讼之日，太和县幸业房地产有限公司尚未交付房屋，亦未为孔玉芳办理房屋产权登记。为此，孔玉芳诉讼来院，请求人民法院依法确认该商品房买卖合同无效；太和县幸业房地产有限公司返还购房款230000元及利息（利息从支付购房款之日至实际付清之日止）；并承担本案的诉讼费用。另查明：太和县幸业房地产有限公司开发的太和县三角元综合大市场系太和县人民政府批准的项目，太和县幸业房地产有限公司尚未取得商品房预售许可证明。上述事实，有孔玉芳提供的其本人的身份证、《商品房买卖合同》、太和县幸业房地产有限公司出具的收款收据，太和县幸业房地产有限公司提供的其单位的营业执照、组织机构代码证、法人证明书，以及庭审笔录，在卷为证。本院认为：太和县幸业房地产有限公司与孔玉芳在签订商品房买卖合同时，太和县幸业房地产有限公司尚未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，太和县幸业房地产有限公司与孔玉芳于2011年7月13日签订的《太和县商品房销售合同》应属无效合同。合同无效，因无效合同取得的收益，应予以返还，故孔玉芳要求太和县幸业房地产有限公司返还购房款230000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。该合同因太和县幸业房地产有限公司未能为孔玉芳办理所购商品房房屋产权证明，致使合同目的不能实现，故孔玉芳的损失应由太和县幸业房地产有限公司予以赔偿，其损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、原告孔玉芳与被告太和县幸业房地产有限公司于2011年7月13日签订的编号（686）《太和县商品房销售合同》无效。二、被告太和县幸业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孔玉芳购房款230000元及利息（利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，其中，102000元自2011年7月13日起计算；98000元自2012年2月24日起计算；30000元自2012年3月4日起计算，至债务清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，减半收取2375元，由被告太和县幸业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 陶 磊二〇一六年四月二十六日书记员 巩羽辰附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自